旷野之中，原野之上
长沙房天下原创2008/04/21 14:30
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早就对中原地产湖南分公司的两位左右舵手有所耳闻，一为其的年轻，二为其的有为，能够带领中原湖南团队在群雄并起的地产江湖中树立起强者的地位。某日，得以一见，两位谨慎而细致的工作态度，异常敏捷的逻辑思维，激情而极富理性的谈吐，果然不同凡响。
春交会--与热点有关，与风向标无关
记者：不管是开发商还是广大的购房者，大家都对今年的这次春交会都充满了期待。这次春交会能成为长沙楼市回暖的风向标吗？请两位谈谈你们的看法。
岳再嵘：对于08年，我们一直用谨慎的态度来看待这个市场。从今年来看，在国家政策调控下，市场是有很大压力的。长沙市场的刚性需求并不像想象的那么大。一些我们常提及的主力购买群体都不是次置业，重复购买的比例较大，而就长沙市场房地产产品供应而言，并没呈现出良性的匹配生命周期的瀑布型分布，一旦其重复购买的需求受到抑制，在量上就能体现出较大的压力，而这种压力会通过市场反映再传给刚性需求，从而加大对刚性需求的负面影响。
春交会的实质意义是在集中的时候让很多楼盘有一个舞台展示，是一个集中放量的机会，也给到消费者一个比较与选择的机会，可更方便买到更合适的物业。在一定程度上，房交会的气氛会对后市的消费热情有影响作用，但他更多只能是锦上添花，内外形势与条件具备时，有可能开启一个良性循环，但没有必备的条件，也有可能走向反面，因果关系仍是供求关系。
作为消费者来说，特别是今年一直在等待好时机出手的购房者，春交会是一次不错的购房时机，大量的供应与较好的价格能让你选择一个心仪物业！而对市场专业人士来说，需要更客观的去看清市场。
吴达：应该不能说今年春交会就能成为长沙楼市回暖的风向标。其实我们可以看到，长沙在今年的房地产市场上放量应该是的，而且从去年年底到今年年初，楼市虽然不像往年那么热，但也一定说现在这个时间段就非常冷，所以根本就不存在风向标这种概念；在今年市场放量增大的情况下，个人认为今年春交会成交量增加是肯定的，但它实际上给后市带来的会是更大的压力，我们今年看到房交会上的很多展位都是我们没有之前看到过的大盘，这些大盘、名盘、大开发商的介入，将使得整个市场竞争会越来越激烈。所以不能说是一个风向标吧，只能说是在这个时间段上面，在这个过程上面我们所看到的一个热点而已，但它并不能代表一个全年的市场。
目前我们也有一些在售的项目，从成交量来看，也不是说很不好，只是说有一部分客户在观望，包括有一些客户知道春交会要来临了，在等春交会，实际上春交会肯定会有成交量增长，这是必然的，因为推出了这么多楼盘，也有那么多刚性需求存在。春交会可以说是一个热点，也可以说是上半年的一个高潮，但并不能说春交会开始了，楼市就会慢慢转暖了，这是不现实的。因为供应量在这里，消化量在这里。
从整个房交会来说，我们并不乐观，08年是政策行使年，国家一系列宏观调控政策在执行，在这个过程中，我们发现有二类开发商：一类开发商赶着在春交会推盘；二类开发商抱着土地等待明年，他就期待这样一个过程的完成，但这个过程到底需要多少时间没有人能预测得到。我们预测今年的推盘面积会在1000万平方米以上，但就消化量来说，长沙市场前年是690多万平方米，去年是894万多平方米，今年预计900多万平方米。而现在按照发展的眼光看，能带动这个消化能起到支撑作用的就是"两型社会"跟长株潭"融城"的概念，但实际上"融城"从整个城市的发展来说，这个概念的实现还需一个漫长的过程，显然现在是还没有得到完全体现的时候，而长沙也就二百多万人，靠这么点刚性需求来支撑这么大的供应量，肯定会有一定的压力。不管是一、二类开发商，他们在二三年内所面临的压力都会是竞争的压力，所以我们也说提醒开发商，在推盘的时候一定要谨慎。
事实上长沙在06年--08年已有很大的转变，已经在往品质方面靠拢。我相信在春交上肯定会有更多的名盘产生，这些楼盘包括户型、建筑质量、园林设计、建筑风格等各方面都是有很大提升。当然，如今大家都在关注品质这个方向，那在这个品质趋于同质化的时候，其所带来的竞争不仅就包括楼盘自身条件的竞争，更多的是品牌、口碑、营销手段等的竞争，而且会更加激烈。
楼市发展趋平稳，正是买房时
记者：请两位预测一下春交会后的长沙楼市将是怎样的。
岳再嵘：这个问题包括两个方面，一个是量的问题，一个是价的问题。就量的问题来看，春交会后的供应量会加大，因为在二三月所积压的未放量一定会有一个体现，但消化量跟消费者需求有关，我们认为前面一段时间市场需求有被一定量的压抑，在春交会上会有释放，春交会后会有一个需求积累期，如果没有利好性的政策出台，估计需求量会保持相对的平和。
一个是价的问题，我们认为今年长沙的房价应会相对持平，略有涨幅。随着外来发展商的大量进入，房地产的土地成本与品质化发展都将带来物业成本的增加，利润也在相应的减小，加工"90\70"这些产品正慢慢的入市了，面积小了，价格也会适当走高，这些对长沙的房价会有积极的影响。如果从更高的层面看这个问题就更清楚，人民币在，固定资产怎么可能不？中国CPI在高涨，房价怎么可能不涨？整个中国的经济发展良好，人均收入不断提高，房价怎么可能不涨？长沙"两型社会"将带动第二产业的强势发展，这将为长沙带来经济的腾飞，带来大量具有高质素高经济能力的消费者，长沙的房价怎么可能不涨？长沙房地产市场的繁荣与稳步发展一定是能符合国家政策调控要求的。
吴达：长沙发展商很多，但我们觉得外地开发商比本地开发商要有信心。本地开发商虽有空间但没信心，在去年或者是现在，部分本土开发商的心态都没有调整好，在这个过程中，外地开发商一直是坚挺在这里，这和做人做事是一样的，要有一定的心态。长沙相对来说是发展良性的一个市场，但经常会看到有些楼盘会打出一些"破冰计划"，事实上长沙的房地产市场根本不存在热点冰点之说，它一直都很平稳，只是就07年说，涨幅度稍大了些，但这跟市场有关，今年我们又稍微平稳了，这些也是因为市场影响到了长沙。在这个时候，我们这种地产人应该要保持非常平和的心态。在稳定中求发展，尊重市场规律，希望湖南继续保持这种比较平稳的发展。
再从客户的角度来说，我们做过调查，很多客户并不认为现在房价高，只是在等待会不会再跌一点呢。其实作为消费者，现在价格基准低，是买房的时机，三五年后的长沙不是现在这个样子。因为现在买房有两种，一种是长线投资的普通消费者，对于他们来说，需要的是更好性价比、合适的房子，买了就可以享受了，而另一种则是短线投资，这种投资客很专业，一般会找到很准的时间才介入，他们关注的是短期回报，只有在涨幅时才会进来，在目前这种局势不明朗时，他们不会将时间耗费在此之上，但一旦日后局势明朗，短线投资客户一来，房价涨得也就比较快了，所以对于普通客户，现在应该是买房的时期。
能力＞外界环境
记者：对于房地产代理行业来说，外界环境的影响是否很重要？
岳再嵘：作为代理商，我们必须目光更长远，对于外界说"开发展的冬天就是代理商的春天"我们有自己的理解，在开发商认为是市场冬天的时候，我们代理公司需要前瞻性的看到不远的春天并协助发展商一起把握住春天的到来。我们的工作是要给开发商作顾问，所以我们需要在脚踏实地的同时也要关心趋势，看得更远。
作为中介，把合适的房子卖给适合需要的人，这才是最关键的。代理公司更多的是引导需求，我们要利用我们的渠道，将有价值的信息告之接触到客户，让客户能真正买到需求的物业，引导客户把合理的需求形成购买，是我们对销售的真正理解。目前有很多客户选不到合适的房子，跟这个市场细分是有关，按房地产瀑布理论来看，这个市场有很多地方还是空缺的，没有满足的，所以我们要挖掘这种需求，引导有实力有远见的开发商用前瞻性的眼光去看待整个市场，让其在竞争上产生差异化，不要造成资源浪费，并能为更多客户提供更多能适应其需求的更好的物业，这种"两赢"是我们进入长沙市场后一直努力在实现的。
吴达：作为房地产代理行业，最重要的是能力，当然，与外界环境不可能没有关系。代理行业跟开发商是捆绑在一起的，我们要为他们提前预测态势、化解危机。目前在长沙很难找到真正合适的房子，因为几年前的长沙房地产市场还处于发展初期，没有关注市场细分这一块，当然，现在很多开发商已经开始在细分了。我也相信市场会慢慢的越来越成熟，越来越细分。另外我也要建议长沙的年青人能够往前看一看，因为有部分年青人在住房的理解和需求上面还不够理性。
