喻春光:长沙房企面临转型阵痛 转型前做好产业定位

(来源：新华网)“2014年中国房地产市场并不景气供大于量，而民众则期待房价下降。在限购、房改税试行、不动产登记条例等诸多因素的影响下，房地产市场出现了一个短期价量略降的周期性变化。对于房地产企业来说，这就是意味着销量下降和资金无法回笼的事实。”

日前，湖南省不动产商会会长、湖南美林家美集团董事长喻春光在接受采访时表示，房地产企业正在面临行业转型升级的挑战，“民营房地产商在资金方面承受着巨大的压力”。

事实上，“转型与升级”正是由湖南省工商联(总商会)主办的第五届湖湘财富峰会暨2014湖南不动产业链对接展的主题。

阵痛：传统房企面临转型

观望浓厚、销售下行、博弈加剧……在一片“遇冷”和“惨淡”声中，2014年上半年的楼市交上了一份并不让人满意的答卷。楼市整体成绩并不走好的情况下，库存高企，去化压力增大，长沙楼市正式进入调整期，房企业绩分化格局愈发明显。

“在现行的房地产市场，传统民营房地产商面对融资和资金回笼方面存在着诸多问题，普遍说来民营房地产商融资成本高达10%，在资金方面承受着巨大的压力。”

喻春光表示，资金问题成为房地产企业经营路上最关键的一环。“现在的中小型房地产商在投资房地产项目之后，容易出现资金链断裂情况。为了防止这种问题的出现，房地产企业就要加大自己的资金储备，拓展自己的经营领域。”

破局：转向产业地产项目

万达集团董事长王健林曾公开表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重降到50%一下，彻底实现转型。

复兴集团CEO梁信军也曾称，6到8年内，大健康就会取代房地产成为中国大行业。

大型房企的转型之路已经起步。而“转型升级”被认为是中小型房企生存下去的出路，那么长沙的中小型房企是否已经开始转型了呢?

“我们也正在进行尝试。”湖南美林家美集团董事长喻春光把目光从传统房地产投向产业地产项目。

2013年，湖南美林家美集团在万家丽路上开了一家佳佳美的家居建材市场。“市场投入经营之后，在经济效益上取得了客观”。于是喻春光有了新的打算，把佳佳美家居建材市场开到全省。

关键：房企转型先定位

“中小房企应该积极尝试转型，但是也要有明确的思路。”喻春光认为，房企在转型过程中需要注意的是企业是否具备转向第二产业经营的条件，“切忌不成熟且盲目转型，给企业带来直接经济损失。”

那么如何避免在转型过程中出现转型目标、运营能力和资金链条相脱节的问题呢?

喻春光表示，房地产企业转型应当注意选择适合行业和人才储备。“，房地产企业要转向产业地产，要根据自身企业的特点优势来进行转变，并对市场进行前期的调研。第二，房地产企业在转型过程所具备的人才优势，企业要有良好的学习氛围。”

(来源：红网) 转眼间，上半年就过去了。进入7月后，长沙县楼市行情略有起色。据统计，长沙县有十个以上项目选择在7月推新，其中上周有2个项目开盘，而本周预计又有两三个项目紧跟着入市。这样的开盘规模，在马年已经可以排在前列。

回顾上半年，大部分购房者处于迷茫状态，哪些楼盘?哪家开发商卖得?哪些区域关注?这些问题，成为人们最关注的话题。

刚需置业者仍为楼市主力

春节过后，商品房成交没有恢复去年同期的红火，整个楼市有几丝冷清。

据记者不完全统计，有超过20个楼盘项目，以特价房、超低价开盘、清盘、低首付等不同方式试图撬动市场。而这些楼盘项目针对的主要客户群体不约而同指向刚需人群，而低价总会引来急迫的刚需者。

综合长沙县住房保障局提供的数据来看，长沙县上半年新建商品房网签主要集中在81～100㎡和101～120㎡两个区间，其中81～100㎡的刚需户型买房人青睐，不论市场走势如何，刚需户型始终都是最为畅销的户型，部分月份刚需户型销售量甚至占据大半江山。

而同样在上半年商品住宅成交的十大楼盘中，几乎都是刚需楼盘项目。

观望情绪浓，住宅成交价跌低谷

2014年6月份长沙县新建商品房累计网签2459套，成交面积26.51万平方米，网签面积环比下降16.53%，同比下降4.95%；其中住宅累计网签2360套，累计网签面积25.40万平方米，网签面积环比下降14.25%，同比下降2.19%。新建商品房网签金额12.37亿元，环比下跌17.37%，同比下降16.25%，整体波动态势较稳定，网签均价4666元/㎡，环比下降1.00%，同比下降11.90%，其中住宅网签均价4385元/㎡，环比下降1.86%，同比下降11.31%。

打开数据库，自去年6月以来，长沙县新建住房网签均价分别为4944元/㎡、4697元/㎡、4735元/㎡、4935元/㎡、4901元/㎡、5070元/㎡、4781元/㎡、4918元/㎡、4662元/㎡、4838元/㎡、4859元/㎡、4468元/㎡、4385元/㎡。

统计数据显示，六月份成交网签量价齐跌，从走势来看，住宅均价更是达到近一年来点。

而这种情况不只是发生在六月，上半年长沙县新建商品房累计成交15071套，累计网签面积157.39万平方米，网签面积同比下降7.30%；其中住宅累计网签14160套，累计网签面积145.47万平方米，网签面积同比下降6.40% 。

究其原因，业内人士分析主要受国家宏观调控政策影响，造成不少置业者观望情绪浓厚。

星沙新建商品房成交量小幅上涨

地铁3号线一期工程于2014年1月3日正式开工建设，预计到2017年底将实现全线通车。

地铁3号线穿星沙街道而过，自地铁开工建设的消息传出后，也给了置业者购房信心。三号线刚刚启动建设，很多市民就对三号线附近的楼盘蠢蠢欲动。外加上区域内拥有松雅湖自然景观以及成熟的生活配套等利好因素，置业者对于星沙街道楼盘项目更感兴趣。而同样，3号线沿线的楼盘不管距离地铁线远近，都纷纷打上了地铁房的标签，希望以此带动销量。

从长沙县住房保障局提供区域网签数据分析来看，1—6月份长沙县新建商品房累计网签面积主要集中在星沙街道、暮云街道、泉塘街道各占23.95%、23.03%、19.80%，与去年同期相比，星沙和泉塘街道小幅上涨，暮云街道小幅下降。