“共谋莲城”2007年湘潭第11届房交会大型活动

论坛主题

主持人梅冬：尊敬的肖锡强副局长,各位领导、各位专家、各位企业家、下午好！欢迎大家来到“共谋莲城”2007年度湘潭（第11届）房交会重点主题活动“融城洼地 腾飞湘潭”现场。今天也是一个圆桌会议，虽然是一个封闭型的圆桌会议，但是我们的思想不会封闭。今天，我们在这个高峰论坛上，我们共同来关注湘潭市地产的发展，请各位无私奉献出各位的才智。在这个金风送爽的季节，我非常高兴来到湘潭主持这个高峰论坛。作为主席的故乡，我们非常关注湘潭市的发展，无论我们走到哪里，我们都很骄傲来自主席的故乡。

作为房地产，是经济建设中的支柱产业，关于房地产行业的评价、焦点话题太多太多，它担负着运营城市的角色。07年，湘潭市的房地产市场、楼市在平稳、有序可持续发展的循环当中，正在实现着善变、实现着品质上的飞跃，融城的步伐已经迈出了铿锵的足音。关乎着融城千秋万代的执行者朱翔教授也来到了现场，这次论坛的举办希望在给湘潭市的发展楼市再添思想规划。为大家介绍出席今天论坛的嘉宾：

湘潭市房产局副局长 肖锡强

湖南师大区域社会与经济发展研究中心主任、湖南省政府经济规划专家咨询组成员 朱翔

广州左右地产顾问机构 唐伟男

城郊·龙泊湾副总经理 廖智勇

湖南三和地产开发有限公司董事长 唐水平

莲城步行街常务副总 王胜雷

九州怡景苑副总经理 方佑林

上海卓鉴投资咨询有限公司总经理 朱磊

东方明苑总经理 陈平

深圳天鷔投资有限公司董事长 彭远才

逸墅庄园 陈勇

城郊·香樟园营销总监 赵玲

建鑫城市广场 卢海赋

今天的媒体，我们要好好的关注（）地产，（）杂志是一本核心杂志，值得我们好好阅读。《房产》周刊、中国房地产报、潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报、《天下湘商》杂志、当代商报、法制周报、湘潭日报、湘潭晚报、株洲日报、株洲晚报、长沙电视台公共频道、长沙电视台经贸频道、长沙电视台新闻频道、长沙电视台政法频道、株洲电视台法制频道、湘潭电视台都市频道、湘潭电视台新闻频道、湘潭电视台法制频道

网络同步直播：搜房网、红网

电台同步直播：音乐频道

专业摄影：飞林商务人像摄影机构

所有的主流今天不会放过这样一个机会，欢迎各位记者朋友们的到来。下面，进入我们今天的论坛主题，我们从来没有这样的齐心过，从来没有这样的团结过，大家共同来关注，共同把湘潭市的经济发展作为头等大事，也看到湘潭人对湘潭地产发展作出了很大的贡献。今天在论坛上也希望各位在论坛上思想深处的光辉、光芒、智慧奉献出来，为湘潭市的房地产事业的发展，我们知无不言，言无不尽。下面，有请湘潭市房地产局肖锡强副局长为我们做精彩的讲话，大家欢迎！

湘潭市房地产局副局长 肖锡强

肖锡强副局长：首先，我让代表湘潭市房产管理局，以及党委书记、局长肖顺同志，对各位的到来，特别是省会主流媒体，长沙、株洲、湘潭相关媒体，能够亲临我们湘潭，亲临传媒组织的论坛，表示衷心的感谢。特别是对多年来关心、关注、支持湘潭经济社会发展的各位领导、各位专家、各位同行表示衷心的感谢。

湘潭市房地产经过多年的发展，自己跟自己比已经有了很大的发展，但是，从长株潭“长株潭一体化”这么大背景出发，从目前我们长沙和株洲的比较看，我们还要进一步努力，才能够给“长株潭一体化”过程中，找到我们应有的地位。

这些年来，我们也看到，湘潭市在三市当中也有自己的优势。首先，湘潭开发商由于在本地一些大的开发企业多年积累的经验，以及浙江等有实力的房地产公司到湘潭开发，我们的规模越来越大，我们的品质越来越高，我们的理念越来越与时代同步，这也是值得肯定的一个方面。特别是我们现在的营销在不断提升，这次的房交会作了湘潭房地产搞了万人大调查互动，为了给莲城百姓的乡亲们，特别是长沙、株洲的业主们提供他们需求的产品，起到了切合实际的主导作用，将来为广大市民打造更多的符合他们需求的产品，更加切合了大众的需求。这一点上，就是从简易式的包装、单纯的广告推销上升到了这样一个高度，按本身市民的实际需求来打造，是一个提升。

湘潭市在“长株潭一体化”中，我们的房屋规模、楼盘品质，特别是参加今天论坛的楼盘，足以和长沙、株洲相比，我们的价格也是我们的优势所在，这就是我们的洼地效应，我们湘潭市的住房，才1000多元/平方米，比长沙、株洲均价要低得多。现在，湘潭到长沙的高速也就是一刻钟左右，出城进城也就三、四十，时间距离完全可以等同一个城市，价格却只有一半，这是我们一个非常大的优势，充分说明湘潭房地产有非常好的成长空间和潜力。

而且，在大约一个星期以前，北京峰会公布了十大宜居城市，很荣幸湘潭榜上有名，这不是我们自己评出来的，是由北京峰会评出来的，湖南只有两个城市，娄底和湘潭，这是非常值得我们关注的、非常适合人居的地方。

既然这些适合人居，我们就要利用非常好的优势，湘潭是一个文化底蕴非常深厚的城市，湘潭有非常好的人文故事，这么个宜居的地方，我们没有理由把湘潭市房地产打造出更好的品质，打造成适合我们居住的城市。而且市委市政府也提出来，要把湘潭打造成宜居城市。

所以，我想有了我们在座的各位专家给我们出谋划策，有这么多的媒体记者关心湘潭，为湘潭献计献策，我想湘潭市的房地产业一定会走向更加的辉煌灿烂。

我相信通过大家今天的共同努力，一定能把湘潭市的房地产业做成好上加好，让的人民群众来了解湘潭市的房地产业，如果没有媒体、记者朋友们的关注和支持，那湘潭肯定还停留在90年代的停滞不前的现状。今天，有很大一部分记者朋友目睹了湘潭市的变化，论坛结束以后，我有请大家多到湘潭市其他的楼盘走走，看看我们湘潭今天的现状，通过你们的亲眼所见，来实事求是的把湘潭市目前的房地产现状，房地产发展水平推向省会，推向，这是我们今天的论坛目的之一。

湘潭房地产市场从05年开始，就推向了房地产执法年，通过广大开发商的配合，湘潭房地产市场非常的健康，而且得到了各市州同行们的充分肯定和赞赏。而且，现在从06年、07年进一步抓了这方面的整顿，很多人觉得政府规范这个行业，对做大做强房地产业有很大的作用。我想，今后将有更多的有实力的开发商入住湘潭，打造更多的宜居楼盘。

湘潭还有一个优势，我要告诉大家。湘潭是一个有山有水非常美丽的地方，尤其是湘潭市的绿水朝山，引进了很多的大公司在这里打造，通过3-5年的努力，朝山肯定会成为环保节能的亮点。

总之，我在这里预祝湘潭市的房地产业，在各位专家的点子、无限奉献下，在大家的共同努力、关心下，一定会向房交会一样，在红太阳升起的地方，象红太阳一样冉冉升起、栩栩生辉，让湘潭市人民，乃至全省人民享受更加美好的生活。

湖南师大区域社会与经济发展研究中心主任 朱翔

主持人梅冬：非常感谢肖局长的精彩讲话，听了非常让人激动，听得出肖局长是带着非常感激之情讲的这番话。湘潭市的房地产是在“长株潭一体化”的大背景下成长的，有很多想象空间和新的思维、新思想。湘潭市这么一个美丽的城市，在房地产发展过程中，已经开始迈出了向外延伸的触觉，已经有走出去，知识产权的意识，说明湘潭市房地产市场已经迈出了惊人的一步。接下来的时间，一定要请大家分析湘潭市房地产市场的现状，提更多的意见和建议。刚才肖局长提出了怎样更好的往前走一步。湘潭市是一个美丽的城市，那就让我们对所有的城市关注得，湖南师大区域社会与经济发展研究中心主任、湖南省政府经济规划专家咨询组成员 朱翔教授发言，谢谢。

朱翔教授：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。

湘潭市在我们国家、湖南省都是一个美丽的、历史悠久的充满活力的城市。这里曾经涌现了湖湘文化大示曾国藩，涌现了一代伟人毛泽东，它是一个历史非常悠久的城市。

在湖南省加快发展的背景下，湘潭的地位也更加的突出，房地产业也面临更加良好的发展机遇。从去年起，国家经济区划实行大的调整，中部崛起正式纳入国家开发重点的范畴，六省区域国家决定作为发展重点，也是作为承东启西、沿南接北的基地，重要的人才培养基地，重要的交通物流中心和装备制造基地。

中部六省的竞争是中心城市的竞争，各省都提出了自己的发展战略，湖南省提出了长株潭“3+5”城市群发展战略。湖南省正在积极向国家申报两型：资源节约型、环境友好型的战略。我们要创造调整，变成中部地区重要的国家创新级的都市。“长株潭一体化”的建设已经推行了多年，过去的范围长是90公里，宽是50公里，把三个城市有效的连接起来，构成湖南省乃至国家南方中部非常具有活力的、产业优势的区域。省里明确指出“长株潭一体化”建设一定要有大的动作。去年湖南省明确提出新型工业化的发展战略。长株潭作为全省新型工业化的核心，将要辐射带动29个市、72个县、5个经济区。长株潭核心地位也更加突出，我们说长株潭不仅是湖南的长株潭，更是中国的长株潭，我们要作为中国南方一个非常充满活力的城市群，利用南北之间存在的显著的经济发展结构，利用东西之间显著存在的经济发展梯度差，利用湖南有色金属之乡，非金属之乡的资源优势，集中力量重点突破发展。进行优化开发地区、重点开发地区、限制开发地区等的划分，我们现在在进行主体功能区的划分，变成能够卓有成效的带动整个湖南省发展强有力的经济社会中心。

那么，现在的长株潭，整合规划进入了一个新的层次，98年我们提出交通一体化、信息一体化、环保一体化、金融一体化、工业一体化五个一体化。去年省委省政府明确提出五同，包括生态、环境、交通、能源、信息，我们侧重于长株潭的核心区域，引领带动三个城市朝一体化的方向发展。以湘潭的朝山这一代作为共同发展的层次和核心区域。

根据这些想法，湘潭市的经济建设进入了新的发展时期，我们进入了全新的发展战略。长株潭将要构建高效益的循环经济体系为特色的现代化的产业体系，变过去的高排放、高污染、高消耗、低产出，为现在的低排放、低污染、低消耗、高产出，变三高一低为三低一高。我们提出工业企业要进入园区，原由的工业园区要进行规划调整。所以说，长株潭要做大事来抓，长株潭小搞不如越搞得早。所以，我们的想法根据国家城市化的布局，结合湖南省的实际，层次化水平比落后6个百分点，所以说湖南工业化、农业化、工业产业化的态势，将要迈出更重要的步伐。未来20年，我们能否做到1000万人，以湘江、107国道作为主要连接南北的轴线。我们不主张摊大饼错误的发展道路。因为中心城区达到300万人以上，采取摊大饼的模式，我们中心城区会出现严重的城市病。比如交通组塞、环境污染、人居环境质量变差，我们要变成一个生态功能突出的、具有可持续发展效能的绿心发展城市。以朝山为核心，要保护周围1500平方公里的绿地、水面，发展现代化的城市中心区。湘江作为绿色的轴线把三个城市联系起来，我们有山有水、有历史、有文化，让城市的生态在我们手上得到重建，让城市的历史在我们手上得到光大，让城市的品位在我们的手上得到提升，在这样的背景下，我们思考湘潭在“长株潭一体化”背景下，在湖南省经济发展的背景下，如何加速发展的问题，如何构建和谐的人居环境这么个问题。湘潭这几年经济建设取得了重大的发展，建成区的大规模策划，房地产规划已经做到很大，看资料07年中心城区开发面积达到200万平方米，这是一个不简单的数字，我们已经形成了大规模的新型化楼盘，走进湘潭给人一种耳目一新的状态。

湘潭有很大的发展空间，成长空间比株洲、长沙在价位上有很多的优势，刚才听局长介绍均价是1600-1700作为一个中心城市，这种价位明显偏低，那么湘潭市的房地产在未来1-3年之内，肯定还有一定程度的增长。各位开发商，我们的利润前提空间是普遍看好的，和同类的地级市相比，和核心城市群相比，我们的价位是中等偏低的。创造好一流的楼盘，阵营就要创造一流楼盘，房地产业未来几年走势是非常看好的，而且湘潭的活力比长沙、株洲都要大一些，这两年株洲房地产价位比湘潭明显要高，长沙的均价大概等于湘潭的一倍左右。但是，长沙在同类的省会城市当中，房价相比只是处在中等偏低的水平。为什么大家感觉到现在房价偏高？因为一个问题，长株潭的平均工资比较低，随着社会经济的加速发展，长株潭的工资在未来将会有一个显著的提升，这也为房地产事业的发展奠定了一个坚实的成长基础。

第二，半年多前，长沙到湘潭的高速公路开通，是作为长株潭城市群环线的重要组成部分。这条环线现在跑了很多回，两边还有大量的土地可以开发，还有大量的老工业基地可以置换成房地产的居住新区。所以说，湘潭市高速公路的建设，湘潭市到株洲市的高速公路是上海-昆明高速公路的重要组成部分，湘潭的区位将会大规模的改善，南北向有京珠高速公路，有107国道，我们还准备修建京珠高速公路西线，京珠高速公路西线的开发对湘潭的发展将会起到强有力的推动作用。

城市在开发初期，开发商的重点主要是关注城市的中心城区，尤其是城市的中心用地。在城市发展到一定水平之后，特别是湘潭市，沿着湘江、涟水，沿着湖泊，滨水城的开发将要变成重点。长沙也是如此，现在也在沿湘江开发建设。所以说，湘潭下一步，湘江将要变成高水平的、滨水型的、自然生态型的高水平的楼盘开发区。三市开发要保护，但是生态环境也要保护好，要建成湖南省的优质的生态环境保护区。湘潭东城开发很大，上了很多的项目，一些大的项目也将会强力的带动湘潭市房地产的发展。

湘潭市目前的两个区发展是比较小的，在未来要进行调整。“长株潭一体化”的推进对原来的规划要进行大规模的调整，株洲的规划是去年6月28日批的，也要进行修编，湘潭的规划也面临很大的修编任务。在修编过程中，各种职能用地要相对突出，使环境更加和谐、服务更加温馨、城市更加人性化。根据这个想法，湘潭县成为湘潭市新区势在必行，现在的各种研讨会，我们作为专家的观点也提出那个收费站迟早要撤销，因为收费站的存在严重阻碍了湘潭市的发展，使湘潭县变成湘潭一个重要的新城区，这样我们的房地产就有了更加广阔的发展空间。在城市周围可以建设高水平的、循环经济的、资源能源节约型的工业区，会促进湘潭房地产居住和商业区域的开发。湘潭是国家老工业基地，在个五年计划之后，国家就在湘潭布置了很多的大型项目，比如湘钢等企业，这些企业在它改造和提升的过程中，也要对原有的房地产提供大规模的提升，也给房地产提供了很好的发展空间。

长株潭现在正在运量现代化的新体系，轻轨时速达到100公里-120公里甚至更高，实际上长株潭就在半经济全之内，如果速度再快一些，三市的行程可以达到20之内。长沙人可以住在湘潭，湘潭人可以住在长沙，通过交通规划系统把三市有效的连接在一起，两条铁路的开通也为融城起到了很好的枢纽作用。在这种情况下，湘潭市房地产面临良好的发展机遇，经济也在进行重大的转型，湘潭市房地产正在进入空前的、大好发展的良好时机，让我们共造自己的美好生活，谢谢！

广州左右地产顾问机构 唐伟男

主持人梅冬：每次听朱教授的演讲，非常振奋，很多数据在他的头脑里面如数家丁一样，非常的精湛。我们来听听来自广州左右地产机构的唐伟男先生，听听他的建议。

唐伟男：非常高兴参加今天的论坛，也非常感谢肖局长的盛情邀请。在这里，我主要讲一下如何进行差异化进程。这个话题是我们谈得比较多的，我发表一下个人的建议。

说到房地产的差异化进程，要提到一个层面上，要很多的差异化，开发差异化、研究差异化、定位差异化、主题差异化、功能差异化、销售差异化、管理差异化，关键的差异化也有几个方面应该探讨。

，开发。

房地产利润模式的整体分拆方式。

第二，小商贩。

第三，房地产运营模式。房地产开发就是请客吃火锅一个很热闹的模式，以后可以成为一个这样的局面。

第四，资源整合。

我们知道珍珠是很漂亮的，我们把它穿起来就会很漂亮，如果一颗珍珠放在台面上没有什么实用价值，穿起来就会很实用。

第五，房地产开发要向画国画一样，而不是画油画。

国画有它的优势，油画也有它的特点，合理的残缺是健全的。很多时候我们在追求更完善、更完美，但是我们在合理的条件下，残缺是健全的。

第六，普通的萝卜白菜和山珍野味的区别。我们天天吃山珍野味也会腻，偶尔吃一下农家小菜会觉得是美味。

第七，开放式开发。大家互相交流、互相学习。在这里我引用牛顿的话：“当你交一个苹果给对手的时候，他只有一个苹果，当你们几个人在交换思想，交换观念的时候，你一个人会得到很多思想、很多观念。如果交换苹果的话，这个苹果交换给他，暂时是在他手上的，交换给另外一个人又变成另外一个人的了。

二、策划。

策划是一场没有敌人的战争，很多时候竞争是双方走在同一条起跑线上，拥有同等的条件，就好象千军万马过独木桥一样，大家挤来挤去也就一座桥，不能过千军万马。所以，我们主张与其竞争市场，不如创造市场。蛋糕已经形成了，大家都想吃蛋糕，就会很快被挖光，这样的话不如自己再做一个蛋糕，会更美味，气氛也会更好。

打一个很简单的比方，民间美女和明星美女的区别，民间美女是眼感觉一个女孩子很漂亮，假使她是一个农村的姑娘，但是她没有经过很好的学习和包装，我们大家见了她的时候，就会觉得这个女孩子真漂亮，她就局限在一个范围内，在那么个小范围内只是一个很漂亮的女孩。明星美女就不同了，曝光率会很高，大家看到的是她内在的东西，就象 ，全中国人们都知道有个超女叫 ，这就是明星美女和民间美女的区别。我们在差异化方面、策划方面要着手做改变。

主持人梅冬：唐伟男先生，今天我们的主题是“融城洼地 腾飞湘潭”，您谈得更多的是技术层面的问题，请您抓住时间，摆明您的观点！

唐伟男：房地产开发在规划过程中，很多时候会根据市场的数据，搞拿来主义来做变化。有好处也有坏处，好处是跳过大城市所走的弯路，因为它已经有模式出来了。另外，不好的地方，比如搞主题商场，大家都搞，觉得利润都非常高，焦点都往同一个方向走，这样的话就把竞争搞成白日化了。刚才说到，你如果是要在这个市场上面有竞争力，你就必须去创造一个市场，而不是去在原有的市场里面参与到白日化的竞争里面去。

今天还有很多的嘉宾领导在这里，我不再多说了，谢谢大家。

城郊·龙泊湾副总经理 廖智勇

主持人梅冬：谢谢唐伟男先生。我们想听到的是更多来自实战方面的真知灼见，因为今天的时间很紧迫，接下来我们请到的是城郊·龙泊湾的副总廖智勇先生，请他进行主题演讲。

廖智勇：谢谢各位。我作为本土的开发商，把我对湘潭市的房地产的了解汇报一下。

我认为长株潭三市中，湘潭市的优势就在于价位上面。湘潭市的房地产目前的均价确实只有长沙的一半，株洲的2/3，这是湘潭市房地产的一个优势。因为，作为湘潭市的经济实力也好，GDP也好和株洲没有太大的差别，但是房价上却有这么大的差距，目前湘潭市房地产的发展空间很大，而且成本也低得多。那么说，长沙的房地产开发商一个平方要赚一千块，湘潭市的开发商可以赚到两千块，成本优势是。

第二，作为湘潭市的房地产，我认为是长期主义者。我认为湘潭市的整个房价比其他城市低，但是品质也比其他城市低，作为开发商还是要看到这样一个现实。因为长沙和株洲都有很多知名的房地产开发商在做楼盘，确实不一样。因为我参观过各地的楼盘，我最欣赏的就是鑫城湾和绿城的桂花城。在房地产整个策划链上面，不应该是这样的，因为房屋代理一般利润在4%，同样是买一个房子，花掉了在整个价格里面的这个费用我觉得高了。相对来说，买一台车，经销商的费用就低得多。所以，在整个房地产的价值链上面体现的还不是开发商的，怎样去控制成本也有很大的文章可做。所以说，在这一块上，我认为还有很大的空间。我认为，你把产品做好了，你做到老百姓买了你的房子，可以从产品质量、物业管理这些方面做文章。长株潭有很大的差别，我们的房子价格低，但是质量只有一般般，环境也一般般。但是，策划是知名的企业都会接二连三的过来。

第三，河西河东开发。

河西是老城区，株洲也有过这样的情况，我们在株洲的开发占到株洲房地产住宅开发的70%-80%。河西在今年和明年基本上没有大盘和新盘出来，因此说决定房地产的还是质材。所以，我认为河西的楼盘要体现在精致上面，有那么20-50亩地做成特别精制的楼盘，也可以说是一种高品质的楼盘，这是我的想法，所以我特别想在河西买地。

其他方面，我们本土开发商非常欢迎外地开发商到湘潭开发，比如浙商就非常的注重品质，福建的开发商也做得很好。外地开发商到湘潭可以提升城市的标杆，北京、武汉人可能不会买我们的房子，但是北京、武汉的开发商可以到我们这儿建房子。所以，竞争对手是来自于大城市，但是我们的市场就只有周围的这一块。今天土地规划严格控制，外地开发商进来的资金实力比我们要强，在这种形式下，本土开发商强强联手才是一个市场，大家在一块儿怎样把湘潭的这块蛋糕做好，把长沙、株洲人吸引到湘潭市来买房才是最重要的，把娄底、邵阳去长沙买房子的人怎样堵到湘潭市，这是一个非常重要的事情啊！因为，只有市场才能够促进房地产的发展。湘潭市未来的发展会越来越好，谢谢各位！

主持人梅冬：朱教授有什么评价吗？象廖者这样的，是一个保守主义者吧，挺务实的。请教廖总，成本控制和产品质量的关系，想讨教一下，你的意思是成本控制是指什么？

廖智勇：我刚才讲的产品质量是的，做房地产可能在座的有时间长的，有时间短的，现在在做房地产这一块，最难的是物业管理。整个湘潭的物业管理只有3-4毛钱一个平方，但是现在媒体的维权意识，对开发商的物业管理要求有了很大的提高，但是湘潭目前的物业公司，象我们的物业公司就没有外包，我通过了解客户的需求，我就知道我们是本土开发商，我要把这一块做好，做到没有人投诉，就是对我们整个房地产开发管理的一个大的提升。

物业管理把整个开发管理搞好，把管理做上一个层次，是非常重要的。成本管理是比较长沙和株洲的成本，房地产的价值链的成本都在里面，外地开发商还是有一点优势，比如承包、价格、开发、管理费用等方面还是有一些优势的。长沙比湘潭更高，我们有交流过，我说得比较实。

主持人梅冬：大白话。朱教授对此有什么样的评价？

朱翔教授：物业管理是房地产业的有机环节，并不是开发商把房子修完就完了，物业管理也是非常重要的环节。房子好不好，老百姓要评价，房子建设是很重要的，但是物业管理也是很重要的，是打造房地产品牌的一个重要组成部分。刚才听了一下，感觉湘潭市房地产整个还处在一个起步发展的阶段，那么，今后可能整个发展空间还是比较大的。

主持人：梅东

主持人梅冬：有请建鑫城市广场副总卢海赋。

卢海赋：各位领导、各位业内同仁，非常感谢今天有这个机会集聚一堂，我非常的高兴。

首先，我先谈市场。看上去达到了200万平方米的水位，我是这样看的。价格刚才朱教授谈到，长沙的楼价从04年-07年发展得很快，湘潭的楼价是很酉空间的。湘潭目前处于高速发展的阶段，200万平方米不多，我们做的是市场，要了解市场，也要创造市场。这个市场还没有深入的引导，有待于创造。我们要控制好本土的客户，不要分离到异地去。在创造市场方面，我们做了很多的事。还要引领市场，引领市场不是一句空话，在座的各位共同打造市场，从差异化方面有不同的角度引领。我们聘请了专业公司，象长房集团。我们作为一个异地开发商，我们其中做的一项很好的专业整合，我们从来不认识比人家强，但是我们有很好的自认为的比较开放的理念，就是整合。例如在物业管理上，这在全世界的房地产，或者房地产业是非常重要的一环节。

第二，营销。

营销是企业的根本，这也是整个企业营运的根本，产品要以品质面向市场。

第三，营造的软件环境回报社会，体现在各个细节上。

1、要专业化稳定。

2、在政府的规划领导下，很好的开发我们的产品。我们作为外地开发商，希望我们的产品在这个市场当中，在这个开发行业当中，能够把多元化、结构化做好，我们会全身心的来做。

最后，我想和谐化是我们的目标，谢谢！

主持人梅冬：卢海富先生是闽商，您来到湘潭，你有没有想到为这个城市带来什么？

卢海赋：，高度的社会责任感；第二，创造的人居环境；第三，回报社会。

主持人梅冬：反过来政府也给了很多优惠政策给你，对不对？

卢海赋：我们给在不断的争取。

肖锡强副局长：政策方面我们是一视同仁，但是外地开发商是完完全全享受了本地开发商的待遇。比如建鑫城市广场这个项目，我们政府还要忍受一定的压力，当然他们也是一个非常成熟的公司，很多承诺已经兑现。外地公司进驻湘潭，我们举双手赞成，包括长沙的、浙江的、以及株洲湘银也好，我们会一如既往的给予大力支持，只要在政策允许范围之内，我们肯定会给予大量支持。

湖南三和地产开发有限公司董事长 唐水平

主持人梅冬：接下来有请湖南三和地产开发有限公司董事长唐水平发言。

唐水平：今天非常的高兴，杂志在这里搞“融城洼地 腾飞湘潭”的论坛。有幸听朱教授的演讲，也学到了不少的东西，我就湘潭市房地产谈两点看法。

，外地开发商投资湘潭楼市，和本地开发商有比较优势。

三和医药物流是湖南三和地产开发有限公司和三和医药物流中心打造的一个地产项目，我们是一个复合型的地产。要总部到湘潭市来投资，建设湘潭市，我认为是必须先把先把策划工作做好，要让全省人民了解湘潭，使大家有很好的投资方向。如果宣传策划不到位，湘潭有在好的项目，别人也不会来湘潭投资。所以我认为，只有我们把每一个小区，每一个复合型的地产，所有的项目都推荐出去，走出湘潭。就我们公司目前来讲，在长沙已经有了三个销售部，从三个销售部的情况来看，都取得了很好的效果。在5-8月份来讲，我们在长沙的销售每个月都是上千万，株洲也设有销售部，岳阳也有。湘潭有很好的楼盘和投资项目，的确要走出湘潭，不要守着湘潭报道，因为湘潭的投资者毕竟只有这么多，上个月我们走到了深圳、广州、浙江，也收获了不少，我们在浙江通过当地的媒体一起宣传报道，在深圳商报也进行了深层次的合作，也取得了很好的效果。对于湘潭市的房地产业，我们要把我们的产品，宣传到各地，让各地的大颚们都来湘潭投资。

第二，我希望湘潭所有的开发商、老板一起把湘潭房地产的品牌做大做强，为老百姓提供很好的居所家庭环境，谢谢大家。

主持人梅冬：好，谢谢唐总。接下来是东方明苑的陈平先生，您谈谈在湘潭开发房地产的感觉。

陈平：大家好，我们公司成立于04年5月底，我们的项目位于城市的中心区的核心区块，东临试车路，南面是霞光路，北靠河边大道。我们经过房地产开发，在04年着手起路，在二线城市进行考察，先考察了河东地区的城市规划建设，河东地区的城市规划定位使我们停留下了脚步。正是有这种认识，才有我们的开发发展空间，针对我们当时04年在湘潭，在签约仪式上提出来要搞湘潭市的地价，我们的同仁们肯定清晰的记得。当时，在湘潭日把等媒体上有发布这样一个信息，拿到地以后，我们考虑了以后在开发中如何定位的问题，仅仅依靠当时的历史条件，在发展当中，我们始终坚持用心品位、感动湘潭，秉承这样一个理念着手的从事规划、建筑结构、环境营造、户型结构的营造，所以我们协同上海卓鉴投资咨询有限公司共同打造了东方明苑。商业体量大量在26万平米，居住人口是40万人口，是目前湘潭市的一个的社区。

我们在秉承这样一个思想理念中，首先突破一筹。从拿地、规划、审批开始，我们是先讲效率，然后再体现效益。在这样一个理性的观念中，我们紧贴主题来打造效率和效益。

大家知道，投资按照经济学的角度是要讲回报的，要进行合理的成本控制，而把合理的成本看作是投资的话，你获得的效益也能体现出来。

我们把节约资源首先作为我们的落脚点。大家知道，土地是不可再生的资源，节约资源是要从建筑密度、建筑容积率去体现搞好资源节约，而且我们把如何挖掘土地的内涵，做出精品，来有效利用本身独有的土地价值，来充分的发挥它。从这个角度起，我们现在看到的东方明苑，一期工程以小高层为主，总共占地大概160亩左右，综合容积率1.488，这个产品在湖南地区目前来说是少有的。包括我们的评审会，我们去年搞了两次评审，专门邀请了学术界的专家，他们也觉得市中心区这种容积率低了一点，城市中心应该是高楼大厦林立。我们的整个感觉是要做精品，做长期，做品牌，这一切的依托点就是品质。我们感觉，湘潭随着整个经济发展水平的提高，人民收入水平的增长和消费能力的提高，必将带来一个深入消费层次，它能更大程度的接受它所需要而没有出现的产品。那我们的产品经得起市场的检验，我们借助这个点，借助这个空间，这是我们秉承的一个定位，现在已经开始进入了实战性阶段，已经在实施。我希望得到同仁们的大力支持、关心，对各位的关心表示衷心的感谢。同时，我们的音乐喷泉项目在启动的时候，欢迎朱翔教授、梅冬亲临现场指导，谢谢大家！

莲城步行街常务副总 王胜雷

主持人梅冬：果然很厉害，陈总讲得是有理有节，钱赚得是非常的舒服。接下来我们请到湘潭市的商业地产项目，莲城步行街常务副总王胜雷发言。

王胜雷：尊敬的肖局长、朱翔教授，各位业内的老总、媒体记者朋友们，大家下午好！

刚才各位领导和专家，以及业内老总就湘潭市房地产的发展前景做了很好的阐述，在这里我也发表一下个人的几点见解，希望大家支持。

，湘潭市地产的整体优势。

刚才廖总谈到湘潭市的优势是价位优势，这个观点我是非常赞同的。我想补充两点：

1、交通优势。随着三市融城，轻轨开通，三航公交线路的开通，极大的缩短了城际间的交通距离，在很大程度上加大了城际间文化交流、物流，商业运作等等都会快速发展。所以，湘潭市的地理位置我认为交通优势是一个很大的表现。

2、规划优势。在河东地区的城市规划以及土地的规划，都能够完全按照政府的引导、企业运作的方式来体现。所以，我认为在规划方面也有非常大的优势。

第二，湘潭市的整体发展。

我在湘潭呆了有将近十年的时间，我不是湘潭本地人。但是，我确实亲眼目睹了湘潭整个城市的发展，和湖南周边二线城市的发展，以前我感觉是相对比较落后的，包括在前年以前，湘潭的标志性大楼，中航大厦是93年建的，除了近两年出现了很好的楼盘之外，确实发展是比较慢的。综观常德、衡阳、岳阳，它们的地产、城市规划、交通规划，包括城市小型的SOHO规划相对于湘潭要提高。

所以，刚才肖局长也讲到看似湘潭最近这几年的房产发展也比较快，但是相对其他的外地省市，包括湖南的二线城市来讲，我们完全可以加快步伐。

第三，湘潭市地产的发展目前处于初期阶段。

大部分的地产开发都是以常规地产、住宅地产为主。那么，地产发展首先是从常规地产发展，它将逐步渗入到商业地产，大型的集约式地产发展目前湘潭还没有。

莲城步行街的整体建设，弥补了湘潭商业地产，填补了湘潭CBD的空白。我也希望各位开发商、老总，今后能够多运作商业地产，我认为商业的繁荣，跟一个城市文化的机变、人文地机变是息息相关的，它也是城市价值的复合化，城市功能集约化的必然结果。

第四，湘潭非常吸引投资商。

去年，在长沙的楼市综合评价里，有一个非常重要的指标，是二、三线城市对一线城市的吹捧认可。去年，长沙住宅购房投资者将近有50%的量，都是由湖南的二、三线城市到长沙去购买的，长沙本地的购置量只有40%多。刚才廖总也提出怎样把娄底、株洲、邵阳这一块集约到湘潭，对我们来说也是一个很重要的课题。包括，长沙集约式的投资最终会造成均衡理论，在一定程度上会回落。这种回落是指首先以这个城市周边的卫星城，比如湘潭、株洲，往这边靠拢。

第五、在湘潭地产领域，还缺乏大手笔运作。

包括三和物流、城郊·龙泊湾走出湘潭，走向确实需要大家的大力推荐。莲城步行街是步步高在这里的全程代表，我回想起90年代的时候，步步高总经理起步只有几十万的资金，他是一个敢吃螃蟹的人，统统短短几年的运作，确实已经成为商业运作的领头羊，并且争取明年能够上市。

在这里，我希望湘潭的地产行业也能够出现很多的领军人物，引领三湘，走出湖南，走向，谢谢大家。

新景家园董事长 唐勇健

主持人梅冬：下面请新景家园董事长唐勇健先生。

唐勇健：各位下午好，首先感谢主办方给我们这么好的沟通和学习的机会。坐在这里，我想房地产的同仁，象新景家园这样国字号的公司在这里只有这么一家了，我们是国有企业，是房产管理局下属的一家房地产开发企业，相当于长沙的长房集团，但是我们规模比它小多了。借这个机会，我想首先简单的回顾一下湘潭市的房地产发展。

在2000年的时候，通过修建韶山公路，通过拓展我们的城市的时候，湘潭市房管局次划了50亩地搞大同建设，大同建设开启了湘潭市房地产建设的先河。韶山公路两边的零散开发，当时房价只有600元左右，有的卖到800多元钱，200多元的差别是怎么划出来的？是在楼盘边上做了一个围墙，里面搞了一点小景观，使它尝到了甜头。然后就是廖总做的霞光山庄，通过那个项目，肯定也使廖总不浅。这些项目的成功对湘潭市的房地产发展起到了积极作用。

，从原来的比较差的开发进入了大盘时代。

第二，物业管理。原来的房地产物业管理基本上没有，现在因为有了小区、有了规模，产生了物业管理。

第三，环境。环境投入比以前大了。从我们开始搞新景家园，开始是造房子，后来感觉资金跟不上了，我们就开始造成环境，在资金那么紧的情况下，先把环境造出来，有了环境之后，资金就可以回笼了。我们在投入景观建设的时候，我们把它提到户型和规划同等重要的位置上来，这也是一个变化。

拿新景家园来讲，新景家园是一个旧城改造项目，里面为什么搞了这么多年，主要是拆迁的进度制约了开发的进度。当初新景家园靠临江那边规划了十多栋高层，但是我们不敢建，为什么不敢建？因为我们觉得市场还不成熟，湘潭市的市民还不能接受那种产品，如果一栋房子卖不出去，就积压了几千万啊！当时把高容积率就降成了低容积率。但是，当房价达到了1600元的时候，我们觉得时机到了，所以我们又把规划改了回来。今年，我们在临江的地方打造了5栋高层。为什么高层只是这两年开始发展的呢？是因为湘潭市的经济发展，使得高层产品得到了市场的认可；第二，我觉得因为湘潭市的地价在变化。我们做高层的时候，前年的房价地价如果突破了55万以后，利润是毫无利润可言的。现在，我们看一下湘潭市的土地价格，河东哪里有55万一亩的地？根本没有了。所以，河东全是高层了。这是短短几年，湘潭市房地产的发展情况。目前，虽然它还处在起步阶段，但是它的进度还是比较快的。转望未来，刚才听了朱教授的演讲，我听了很受启发，您刚才说到了2020年，湘潭和株洲的总人口可能达到500万，现在湘潭的人口只有73万。所以，市场需要很大的人气来支撑它，所以我觉得这个市场空间还是蛮大的。但是有一点，我觉得目前河东地区，从市委市政府中心广场看，高层楼盘比肩而立。从02年-05年，我们总共的开发量就是200万平米，这个数据需要100万的人口来消化它。当然，朱教授讲将来没有问题，但是我认为目前河东在销售方面是存在很大的压力的。因为，房地产是资金密集型企业，我拿国有企业来讲，资金压力确实是相当大的。房子肯定可以卖出去，但是卖出去的速度太慢了，对开发商来说压力很大。所以我认为目前河东这一块，投资应该要慎重。

前年，河东的价格高于河西的价格，但是大家发现没有？现在河西的高层价格超过了河东的价格，新景家园的高层是湘潭售价的，均价是1980元/平方米。现在我可以说河东的高层肯定比不上那个价格；而04年的时候，新景家园高层价格高于了河西高层的价格。行政中心东移以后，我觉得商业、教育还在河西，居民也都还住在这一块，这边的人气还是比较旺的。

但是，随着今后拆迁政策的变化，因为河西目前土地资源很紧缺，拆迁难度确实比较大。从报纸上看，以后拆迁一是比能力，二是比财力。我们的拆迁面积太大了，整个有10多万平米。我觉得今后河西在旧城改造这一块，政府如何用强有力的政策来支持我们。虽然，现在湘潭市搞了一个旧城改造办，目前旧改的笼子基本上还没有什么效应，我们正在申请。为什么得不到开发商的拥护呢？就拿目前的旧改政策全套上去，这个项目我还要亏，这是个问题！

我觉得因项目而异，就个案来分析，我认为规划好以后还要考虑这个规划是不是可以实施。所以，旧改的政策是可以针对个案来制定的，如果千篇一律的采用一个政策，我想我们的旧改很难挺进。如果旧改很难推进的话，以后对二环节、四环那一边，将来会是河西的主要发展空间。这是我对湘潭市目前房地产现状的分析，不知道这些观点成不成熟，请大家指正。

今天我们的主题是“融城洼地 腾飞湘潭”，我想湘潭市目前在这一块还是有一些优势的。在区位、交通这一块，朱教授讲得很透彻。我认为还有一点是湘潭市的城市规模优势，湘潭没有长沙拥挤，不会经常塞车，但是湘潭市区的面积和长沙差不多，但是人口只有长沙的1/3，人口密度比较合理。湘潭市作为毛主席的家乡，政府如果在这一块能够引导的话，对我们整个房地产的发展是有很积极的促进作用的。我们是不是可以大力发展红色旅游业？刚才唐总说的推广，我认为一个房地产项目，或者随便一个什么项目拿到去推广不一定有这个必要，但是“红色旅游”的主题拿到凤凰卫视去，都会有很好的效果的，对湘潭市将来的房地产市场的发展也有很积极的作用的。

我希望湘潭市房地产的同仁，陈总、吴总等外来地产商，湘潭人是很好客的，你们不是我们的对手，是我们的合作伙伴，你们的到来肯定会给湘潭市带来新鲜的血液，今后我希望我们加强这方面的沟通。我们要走出去、请进来，打破闭门造车的观念，借势发挥，使湘潭市的房地产走向快速、健康的发展轨道谢谢大家！

主持人梅冬：谢谢唐总。刚才唐总讲到湘潭市房地产目前的现状，我想请教一个问题，国家出台关于经济适用房和廉租房的在建政策，这个政策对商品住宅的冲击是不小的。以长沙为例，今年只有70万平方米的经济适用房开发面积，明年会增加到100万平方米，在未来要解决8000户长沙市买不起房的低收入人群居住问题，这个政策推动以后，对长沙这样的二线城市来说面临很大的脚力问题，关于价格竞争。让我们联想到，湘潭作为一个起步城市，国内的房地产市场完全市场化了，紧跟着强烈的政策性措施，可能会对湘潭将来的房地产价格构成造成一定的冲击。将来如果经济适用房1980元/平方米的观景洋房，我不知道意味着什么。肖局长肯定也会有考量，长沙目前的经适房和廉租房，解决得好是一个好事，解决得不好的话是一个很大的问题。因为，湘潭、株洲的人口可以迁移到长沙申请买经适房。石局长提出一定要本市户口，把门槛抬得非常高，而且五年内不能上市，现在的经济适用房不是以前的经济适用房了，是面向以大众的时代了。这么个话题，不知道唐总有没有考虑？

唐勇健：经济适用房和廉租房是解决低收入群体的。以前没有这两个产品的时候，对我们的销售也没有什么影响，我原来收过租，一元/平方米的房子，他们住了30平米-40平米，他交不起房租就是交不起，我们现在打造的房子，他买不起就是买不起。政府原来也承担了承建廉租房的任务，比如湘潭白马路的廉租房就是我们承建的，我觉得对我们的新景家园项目不会造成影响。

另外，融城洼地，我们打造的融城家园项目，晚上我去看过，挂湘A的牌照的车真的不少。

主持人梅冬：有没有株洲人去长沙买车挂的，上那个牌照回家？

唐勇健：应该也有。

主持人梅冬：来自上海卓鉴投资咨询有限公司朱磊经理，您是上海人吗？

朱磊：不是，我在上海工作。

主持人梅冬：您把上海的信息带过来，好吗？

上海卓鉴投资咨询有限公司经理 朱磊

朱磊：谢谢肖局长的邀请。这次活动的标题是“融城洼地 腾飞湘潭”，一语道破了目前湘潭市房地产的发展现状。所谓的洼地效应，我们是东方明苑的协助单位，经过了05年的湘潭市房地产市场，我每个月来一次，两年多的时间，也见证了湘潭市房地产发展的轨迹。

今天我们在谈到洼地效应的时候，两年前我们和陈总当时谈到这个过程，也走过了很多的城市，确实发现这里的是一个洼地。所以，和陈总一起走到这里停下来了，我们一起共同操作这个项目。

洼地很简单，刚才很多嘉宾谈到了价格优势。今天，我在这里考虑的是，洼地表现了价格背后的故事，我个人考虑了三个现象：

，目前的开发投资比例。

第二，居住消费观念。

第三，资源有效率。

首先，之前我们来湘潭市，感觉这里的一个问题是，目前开发的思路是建立于目前衡量市场消费接受的范围来开发的。打个比方，我们认为这个市场就这么个价格，1500-2000元/平方米，完了我们再去控制成本，提高容积率，我们的产品抑制了市价，也抑制了消耗土地资源的问题。这里是伟人故乡，他的特殊经济结构导致了特殊消费观念。我次来湘潭市的时候，问过出租车司机，他的月收入大概是3000来元，我问他买房子了没有？他说买不起。但是，当时的房价才1200多元钱，按照我的观点他这是观念问题。

另外，是资源有效利用的问题。湘潭市的湘江类似于黄埔江，上还有浦东和浦西，和湘潭市的河东、河西很相似。包括置业，上海人是浦西一张床，浦东一栋房。在整个自然资源里面，对于整个房地产发展过程中，包括市政府规划过程里，应该有一个城市定位条件。

接下来，洼地显性的价格低。这样的价格导致了市场上的三高三低，所谓的三高三低是低单价。我们在山东、安徽、江西、陕北，湖南是第五个城市，确实湖南的房价是的。安徽有些区域的房价突破了4000元/平方米。梅主持问到了上海的情况，上海内环房价超过了2万/平方米，其中有一个现象是高额地价导致了房价的大幅上升。当时，我们也拿了一块地，当时的楼价是1万，保利集团在保山区拿了一块地，爆发性非常的强。北京实业在新河三角洲92亿拿了一块地价标王的地，预示着未来房价上涨是一个很现实的问题。

在这里我们谈这些过程，是说明湘潭市的房价定位是不太合理的，按照这些过程来说应该是3000元/平方米左右。之所以没有谈到这个标准，是因为我之前谈到的三个理念。

低房价导致了开发商低，产品相对低高。高容积率、高建筑密度以及高层，这样的现象是很奇怪的。我们来的时候是单价是1500元/平方米，后来在整个高层规划里面我们把它规划化了，考虑了实际消费能力。我们说的三高三低，是市场上存在的弊端。导致了市场出现了两种现象：，开发利润低。开发商在这里开发的利润是非常低的，我们走过很多城市，对于一个城市的现有市场，说实话湘潭市的开发商是很苦恼的。市场上也苦恼，想买好房子买不到。这里6大家私营、国企，他们的压力是比较大的，湘潭市不缺钱，不缺能量，缺的是好的产品，缺的是开发商的把握和引导。

今天，主题是“融城洼地”，我提出“突破洼地”，怎样突破洼地？三句话：提升产品品质、形成差异竞争，引导消费理念。之前，我们对于湘潭市房地产的评判，有一个实质的宜居，湘潭市楼盘开发的保有量是偏低的，现在也大多是老式楼盘。湘潭市的收入结构不高，但是跟房价是不平衡的。因为，很多和湘潭市同类经济结构的城市来比，他的房价要比湘潭市高得多。

今天有两个主题，一个是融城，一个是洼地。之前我说了洼地，我再说一下融城。“长株潭一体化”的话题谈得已久，在整个建设过程中，我们抓住了发展机遇，同样来说，对核心城市的辐射能力，我们不容忽视。长沙到我们这里来买房的，整个城市圈开始紧密联系，他们会把我们这个城市不需求的产品推移出去，流失性也会越来越严重。大家在新景家园看到许多挂着湘A的车过来，我想长沙会有更多的挂着湘A的车过去，对于我们未来的房价有一个更大的促进作用。

我们可以对的房地产做一个比较，人民币币值的增值大概是7%，美元币值增值大概是8%，湘潭市本身在一个洼地里面，朱教授也谈到，这是一个刚刚发展的起步阶段，这是有一个相对快速的过程，我们什么时候会到？也不知道，但是这个国家肯定会经历，这是房地产发展过程中的一个必然过程。竞争不代表是房价的竞争，更多的是产品品质的竞争，每个开发企业开发的产品，会在各自的定位过程中，形成一个市场竞争。谈到了另外一个条件：差异化竞争。这是目前的差异化，形成产品的差异化，满足不同人群和不同客户的需求。

我们可以对的房地产做一个比较，人民币币值的增值大概是7%，美元币值增值大概是8%，湘潭市本身在一个洼地里面，朱教授也谈到，这是一个刚刚发展的起步阶段，这是有一个相对快速的过程，我们什么时候会到？也不知道，但是这个国家肯定会经历，这是房地产发展过程中的一个必然过程。竞争不代表是房价的竞争，更多的是产品品质的竞争，每个开发企业开发的产品，会在各自的定位过程中，形成一个市场竞争。谈到了另外一个条件：差异化竞争。这是目前的差异化，形成产品的差异化，满足不同人群和不同客户的需求。

在这七个论题里面，每一个论题里面都包含了核心“洼地”。我作为上海卓鉴投资咨询有限公司的代表，也作为东方明苑的协助单位，提出一个观点：突破洼地，赢取未来，谢谢。

主持人梅冬：到虹桥方向，三湘城市花园那一块的均价是多少？

朱磊：我补充一点，今年的一线重点城市房价上涨，是有两个和以往不同的特点：，高品质楼盘价格不断上涨。上还有一个融和宾家园，去年房价是16000元，精装房，今年年初的时候达到了18000，我一个朋友今年买的时候是22000，今年9月份开出的第四期达到了28000元，这是在它那个区域里面定位的，羽毛球馆、乒乓球室等等，物业配套非常的完善，这样的话会摊掉我们很多的开发成本，这些是很有生命力的楼盘。第二、三、四线城市和二线城市慢慢并轨了。它的需求也很强，它的上涨幅度也慢慢在增长，现在慢慢向二线城市在压缩，象长沙这样的二线城市上涨幅度是最慢的，消化缓慢会抑制房价上涨，还有土地卖不了高价。这就是这一轮房地产整合的两个重要特点。

主持人梅冬：朱教授，十年前长沙人不会做房地产，罗劲松的观点非常明了，经济适用房他不做，他选择做了维一星城，现在长沙划分了五个阶层，现在金字塔倒过来了，真正有钱人住在了别墅开发的12大盘，在长沙这样一个二线城市里面，有人买得起吗？依然卖得光光的。市场已经不是老百姓没钱，还有一个最重要的现象是长株潭融城，刚刚说要阻击北上购房团，很难啊！中央的手一个圈圈一画，中心广场要在长沙做一个很大的区域，但是这个中心肯定会成为长沙的广场，不知道以后再过十年、二十年它意味着什么。湘潭的房地产刚刚各位介绍了以后，有一种感觉不是老百姓没有钱，可能老百姓在期待着什么。

肖锡强副局长：刚才上海卓鉴投资咨询有限公司这位代表讲得非常好，实际上我们的产品就要形成差异，就象我们穿的衣服，我们的梅主持可以穿更好的衣服，我们就穿一般的衣服，老百姓有的只能穿几十块的衣服。所以，房地产一定要形成差异，根本不要愁销售，还有很多人找我，看还能不能到他那儿买房子，你不需要大力宣传他就会自觉地去交钱，但是我们不能违规操作。我们要把握住这些消费者，要让这些人看到这些房子就把脚步留在湘潭。

主持人梅冬：局长手里有个最滚烫滚烫的，就是刚刚获得的“中国十大宜居城市”，太不得了了！说杭州宜居，没想到湘潭就是宜居城市！国际上5000亿的美金，这些滚滚热钱要大力的杀入中国的房地产市场，这些钱不知道在那，反正在哪！长沙的房地产市场，标高到别墅里面达到了8200元/平方米，开价12000，打折以后是8000多。如果，湘潭这个最宜居的地方，有一个最地标的建筑，湘潭的形象就不得了。就象朱教授说的，现在是做得不够大！九州怡景苑常务副总方佑林给我们带来的理念。

九州怡景苑副总经理 方佑林

方佑林：首先感谢肖局长以及各位媒体朋友，前面这些同仁讲得非常的好。九州怡景苑是我们走出自己的领地开发的一个项目，目前来看，从产品定位来看我们的产品还是比较好的。从我们开发九州怡景苑，就看到了湘潭市房地产的前景。

湘潭市作为三线城市，刚刚大家都已经提到了，开发商的利润现在是最薄的，我认为湘潭市房地产应该还有一个很好的发展空间。刚刚上海的代表已经谈到了。“融城洼地 腾飞湘潭”，我认为湘潭市目前开发的楼盘，包括我们开发的，都没有开发出适应我们的品牌的产品出来，我们是做产品出身，做产品就是要能得到80%左右的人能够接受这个产品，我们的这个产品就成功了，这是关键。湘潭市一直以来就是做机械产品，我们做房地产也是以这个目的来开发的。但是，形成规模生产，确实需要市场支撑。

我认为湘潭市要发展，提三点看法：

，湘潭市的房地产，作为政府要借这次“十大宜居城市”的资源做文章。

湘潭市目前有钱的人，并没有我们想象的那么好，如果湘潭市地方够大，200万平方米的房子要销售出去，确实有压力。政府要在“宜”字上做文章，目前街道规划、建筑规划要体现湘潭市的特色出来。我有两个福建的朋友，也是想到湘潭市来开发的，但是他们看了株洲以后，认为株洲河西的规划比湘潭市要好，结果跑到株洲去了。不管哪个单位，哪个开发商，以自己的要求来做规划，可能没有考虑很远，远景规划做得不是很好。宜居城市是一个很好的契机，作为开发商来说，我们也会考虑。

第二，湘潭市的房地产要体现湘潭市的产业优势。

目前，河东的房地产主要靠四大块支撑：钢铁公司、电机公司，在河东的这两个公司都是目前处于很好阶段的公司。象霞光山庄等70%的楼盘都是这两个公司开发的。政府东迁，公园的开发。还有第四大块是外地开发商来这里开发的。湘潭市的政府要考虑产业的培养，象九州工业园，长沙的房地产60%左右是外地人来买，长沙人有40%的购买力。从这一点来说的话，湘潭市的房地产潜力很大，但是我们的风险也非常的大，产业培养是一个很重要的环节。

第三，湘潭市作为毛主席的故居。那么，湘潭市又是一个很好的宜居地方，是一个古城，讲实话，过去湘潭是一个很大的地区，从80年代开始一划把湘潭市划得比较小了，人口量也不是很大，所以也要吸引很多外地人过来买房。作为开发商不得不考虑，在开发的时候我看了三块地，最后只看中了一块地，因为那个地方我没有什么销售压力。我可能保守一点，这些我认为都是关键，湘潭市的房地产发展空间要大，比长沙株洲都要大。目前，最主要的是要做出适合各个人士宜居的产品是更关键的。

通过今天这个平台，也使我学习了，特别是上海这位朋友谈得非常的不错，给了我很多的启发，我也相信，我们湘潭市能够在未来的发展中，突飞猛进，特别是房地产开发，比株洲、长沙的开发潜力都要大！因为，长株潭三市非常的近，半个就可以到了，半个可以到长沙岳麓山，下高速又到了株洲，吸引外地人投资是关键，我们是要考虑怎样把我们的产品做好，特别是要做出湘潭的特色出来，吸引外地投资商到湘潭市来，这是我们的目标。湘潭市毕竟只有73万人，电视同仁虽然每天做广告，也确实价格不会很高，也做不起来，感谢今天这个平台！

深圳天鷔投资有限公司董事长彭远才

主持人梅冬：最后一位是深圳天鷔投资有限公司董事长彭远才先生发言。

彭远才：非常感谢肖局长、朱教授，还有房产杂志社，以及在座湖南的各大媒体的记者们，时间比较晚了，我想讲三个内容。

，今天是深圳房交会的开幕之日，但是湘潭市这个房交会很重要，我必须参加。深圳这一次房交会的特点是什么呢？给我们一个的启发，深圳房地产经过这几年的发展以后，现在的房交会从春节开始，成了广东和长江以南的主要省市房地产展销的重要主场。我们在长沙和贵阳的项目，此时此刻都在深圳进行展销，深圳的市场已经成为了完全的同质市场，大家都看好这块土地，看好深圳这样一个城市。也就是说，哪一天湘潭市的房地产，如果说有株洲的、长沙的项目来展销，这样的市场应该是最完整的一个市场。今天我们也看到湘潭房交会在湘潭市房管局的大力支持下，在媒体的协助下一天比一天好，房交会的活跃程度反映出一个城市房地产的活跃程度。我们也确实感受到，包括我们自己在湘潭市做的项目，也尝到了房交会的甜头，我们希望我们下一届的房交会继续得到主流媒体以及阵营开发商的大力支持。只有市场的活跃程度，才有单个项目胜利的果实。深圳就是这样子的，从1994年届房交会开始，到现在经历了若干届了，来自以及本地的一系列品牌开发商，哪怕没有楼卖，也要参加房交会，作一个形象展示。中国的房地产是一个多种共同元素共同参与的市场，是一个共融的市场，所以我们欣喜的看到湘潭市的房交会越来越好。

第二，刚才这位大哥以自身的立场谈了自己的项目，说了自己的状况。我们04年进入湘潭，参与王胜雷的莲城步行街的定位以及现在的营销，同期我们在芙蓉西路的项目也基本上售完，在芙蓉路上的价格是最贵的，是玉峰新城这个项目。刚开始做这个项目就得为两年以后、三年以后想要做到什么目标，做到什么样的结果确立一个方向。这是我第三个话题的一个忽略，新城国际还有一两个月可以交房，价位也不错，这个项目当时我们确立了两个方针，开发商是国营公司，当时确立了两个原则，一是现金。首先把做这个产品的资金流确立。二是品质领先。当时在05年做规划的时候，湘潭除了电业局的电梯房之外，这个项目是个电梯房，65万的地价成本，容积率是有限的，如何在这样的情况下做出品质出来，我们斟酌之后，最后还是要确立品质领先，最终，到目前市场检验我们这两个原则是正确的，而且也获得了市场的高度认同。此时此刻，我们正在做的另外一个事情，这个项目是电话集团多元化进程中的最关键的一个项目，尤其是要找到感觉。如果没有500元的价格利润差，也就是说这家公司在做这个项目的时候要考虑，三年以后我的组织架构在哪里，我的发展重点在哪里，我的团队、企业文化要确立一个战略发展方向。所以，我们觉得新城国际不管它有什么问题，卖得好与否，或者说业内有各种评价，有一点这个项目是战略的成功。因为，这个市场是公平的，在湘潭市这个市场我面对的都是一样的，但是你面对走哪怕一条路，是新城国际可以主宰的。第二个项目是莲城步行街，这个项目有很多的波折，03年开始弄，现在终于把第三组团亮相。做这个项目我们有两点要考虑：，湘潭市的商业地产到底应该怎么做，人均1.1平米的商业地产已 过国际标准了，在湘潭市河东这样一个路口做一个30万平方米，其中商业有20万平方米，还不包括华隆、步步高，加起来路口就要增加30万平方米的商业地产。1、商业地产该怎么做？资金、人流，都是要考虑的重要问题。2、这个项目的灵魂是什么？莲城步行街是一条街，步步高华隆店是一条路，这两者之间如何形成河东的商业中心？我们和步步高集团以及一系列的投资商反复的论证和研讨，我们决定还是要走国际街区的定位。目前，我们在一线城市非常流行国际规划模式，把多样性、多液态的街区形式提供给市民，未来5年以内，华隆步步高附近有60万平方米的商业、商住、商场，以及地下停车系统包括酒店。这个就是一个战略高度，现在因为各方面的工作在往前推进，但是一个项目必须要有灵魂，在这个灵
魂指导下，我们做规划、推广、包装、招商，去进行步步高产业体系的完善。回到今天的话题，步步高的思想还是战略，步步高要做房地产吗？要！步步高要完善商业体系吗？要！但是怎么去做？先要有一个东西，就是战略。

第三，“融城洼地”是静态的。但是还有很多的问题，我的问题是什么？这样的条件，这样的背景，大家都是一样的，在这样的背景下，我们问的问题是，在座的阵营的开发商，或者是外地的开发商，为此做了什么准备？5年以后可能会发生什么？我们自己的管理体系、企业文化、服务体系、品质、产品，该为3-5年以后做点什么准备？这是问题的核心。否则，当明年上半年我们再开一个会的时候，我们在座的会发现多了十家非湘潭市本土的开发商已经进驻湘潭市，还是问这个问题，你准备好了没有？这么好的洼地，这么好的发展前景。

所以，就“共谋莲城”这个主题，我讲的就是湘潭市房地产战略解决之道。首先，要解决战略问题，卖楼不是问题，无非是高一点、低一点的价格问题。但是，战略问题不解决，你会天天为这些问题烦恼。所以，湘潭市房地产的战略解决之道，我今天最后一个发言，我提出七个战略：

，现金。

各位做得再好，手里有没有钱？政府出一块地，我买不起，都是外地的开发商在买啊，手上有钱什么都好办，销售价格、品质、成本都跟着这个战略走这对了。手上有钱，政府都想卖地。

第二，份额。

刚才有开发商说我不在河东走，河西有多大的开发空间？如果这个公司只有一个开发项目在做，为什么河西不做？河东不做？份额在这里啊。你不去占领，敌人就去占领。就算现在不去做跟万科可以比的品牌，物业服务区跟中航比的，我要问今年你有多少份额？

第三，服务。

我们做的楼盘，个别人说想订房，可以啊！我原价卖，转手就可以赚钱。最归根到底的说，品质还不错，当时的价位1900-2000，现在是2400-2500怎么可能退房呢？看中的是行市、服务。湘潭市的消费者很多外出就业、商务、投资，赚了钱回来，湘潭市本地的经济也不错，所以也有钱，见多识广，服务和品质是我们的立足之本。

第四，速度。

不要恋战，房地产是有挑战的。保持消费份额，保持回笼现金，是一个关键。刚才有人说产品主义，产品主义来自哪里？行市研究，行市变化。所以，保持反映速度、决策速度、营销速度和建设速度，就能够获得我们前几个现金和我们的市场份额。

第五，融城。

湘潭市的楼，或者是开发水平，一定要比皆长株潭。在目前三市里面，我们确实是的，我们的规划和市场躯壳一定要立足在长株潭的大环境下。你只有把产品做好了，我们所担心的大量的湘潭人外出到长沙、株洲买房的步伐才能放慢，如果在这里买房，买不到服务，价格又算什么呢？没有代表一个相当水平的房子，湘潭人为什么不离开湘潭？所以，不管是商业地产还是住宅地产，是要考虑到要湘潭人留下来，那么就要有国际水准的规划，要有相当水平的国际街区，步步高的企业责任。在融城体系下，回来拦截南往北消费要有条件！

第六，客户。

刚才，我们跟少量的客人有交流，都是140-150的房子，面积不错，总价也不高。产品主义也好，服务主义也好，回过来的还是客户。通过样板社会、清水房，一句话市场是可以引导、可以培育。所以我们做产品就要适应市场，我们做客户调研的结果是是1500的价格买180的平米的房子，这就有问题了，所以要驱动式培育市场，前提还是做客户。

第七，企业可持续发展的战略。

在座的有外来的开发商，也一样。现在大量的物业都是两种构成，低商家住宅，住宅卖完了，你还得留在这儿，跑不了。所以，加上长株潭未来这么好的一个趋势，我们告诉我们的员工，5年之后我们这家公司会变成什么样子，如果这个方向不解决，我们做的产品也好，我们的营销也好，我们的服务体系也好，会不知道为什么要这么做的。所以，我们主张，当大的宏观背景是一样的条件下，回答好未来5年我们这家企业可持续发展的出路问题，如何占领的市场制高点的问题，如何获得市场的回报问题。我们有很多的土地，先开这个还是先开那个，产品之间如何进行组合，人力资源如何应付未来市场竞争的压力？一句话，想清楚，3-5年以后的发展趋势，然后制定自身的资本、管理、人力资源、物业管理服务。最终，形成一个战无不胜的坚强保障体系，才能够得到来自融城洼地的市场状况。

我们在湘潭市有4年时间了，总是在反思，最终找到一个解决之道就是战略。今天我的结论就是湘潭房地产的战略解决之道，谢谢各位！

主持人梅冬：非常好！彭远才董事长来自深圳天鷔投资有限公司！高瞻远瞩，人才，彭远才！因为现实问题，肖局长可能要回去做研究，一个是湘潭市长远规划，一个是湘潭市十大宜居城市，我们到底做了什么？

我还以为房地产开发商是男人的事，最后我忘了身边的美女，来自城郊·香樟园的周小舒。

城郊·香樟园营销总监赵玲：今天周小舒先生因为有事派我来做代表。今天听了各位专家的发言，受益匪浅。我感觉专家们在中国社会结构转型，经济体制转轨的大背景下，时间、空间、品质和规模上，对湘潭市房产进行了非常深入的分析以及对未来的高瞻远瞩，再次感谢大家，谢谢你们推心置腹的给我们做精辟的见解。

我长话短说，我说一句祝福的话，天时地利人和，我祝愿湘潭市房产繁荣昌盛。

主持人梅冬：好，谢谢，我们也谢谢周小舒副总的代表赵玲女士！接下来，还有最后一个小互动的环节，请各位预测2008年9月30日湘潭市的房价，9月30日是北京奥运会结束不久的时候，我们的主办方杂志会把这个预测放到他们的杂志上，做一个评判。

“融城洼地 腾飞湘潭”大型论坛现场

最后，请各位老总，面对媒体说一句话，对湘潭市房地产市场说一句话，过去王石经常在杂志上说一句话，现在有请各位老总对着摄影师说一句话。

唐伟男：湘潭市的房地产步入了大盘化的阶段。

廖智勇：湘潭市房地产的发展是品质。

卢海赋：俯首甘为孺子牛。

唐水平：湘潭市的商业投资和居住投资做得更好，更精美。

唐勇健：我深信湘潭的人民，将把我市的房地产推上快速发展的轨道。

陈平：谋划湘潭人居元年。

朱磊：突破融城、共赢未来。

方佑林：抓住机遇、迎接未来。

彭远才：财富湘潭，价值莲城。

赵莲：协助共赢，共创辉煌。

主持人梅冬：各位是湘潭市房地产业界的精英和代表，今天的合影非常的重要。请各位和肖局长、朱教授一起留影。