专访中信地产长沙公司董事长殷程旭
房天下2014/04/04 10:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
省府片区，中信新城，中信金融中心九楼，落地窗将整个世界分隔两半：里面明亮、宽敞、舒适，外面的雨幕下，则是一片正在发生巨变的广阔天地——省府片区。
这里是中信地产长沙分公司的办公所在地。此时，整栋写字楼的一个会议室里，正在召开中信地产长沙分公司全年的营销工作会议——2014年，中信地产在长沙的计划是，打造一个长沙的，以购物中心为主体的，建筑面积达到23万㎡的商业综合体。
中信新城夜景鸟瞰图（图片来源：资料图片）
事实上，这仅仅只是这个南城城市综合体宏伟规划中的一部分，也只是中信地产站在城市运营的角度，创造、提升区域价值的一个缩影。
十年前（2005年），这里还是一片荒芜，甚至连更接近市区的韶山南路，还只是一条窄小的土路。许多人想象不到，这里会成为这个城市未来发展的一个方向，但中信地产选择在这里创造这个城市的新价值。
“时至今日，过半。”坐在沙发上侃侃而谈的，这个叫做殷程旭的温和男人，对于这里的未来和路径，明晰且笃定。
十年筑城，中信新城雏形已现；十年孤独，后来者汇聚成流；十年坚守，长沙地铁时代城的规划，也逐渐从梦想照进现实……
雄心：城市价值创造者
所有伟大的产生，在最初，往往都会被忽视。
2004年10月1日，湖南省人民政府新的机关驻地正式开始办公，它的南下，给城市发展带来了一个巨大的命题：向南？
2005年，当中信地产将触角伸向这片荒芜的时候，谁也无法预料，这里产生的，会是一场风暴，还是一场浮云。
时间最终给出了答案。
2008年，中信新城首开，均价只有2000多元∕㎡，商铺7000多元∕㎡。在那个区域，有的只是一条灰尘漫布的芙蓉路，几栋正在建设中的孤零零的高楼，以及高楼边的塔吊，剩下的，则是一眼望不到边的荒地。
时至今日，这一数字发生了变化，住宅均价达到了6500元∕㎡，商铺超过了60000元∕㎡。荒芜也已经不见，取而代之的，是在以芙蓉南路为核心的道路交通网络中，别墅、高层、洋房、多层住宅以及写字楼、酒店一应俱全。区域的整体房价也是一路上涨，从当时的2000多元∕平米一路上涨到如今的6000—7000元∕平米，甚至更高。
“站在城市运营的高度，创造新的区域价值，进而推动区域，乃至整个城市的发展。”对于中信新城的意义，殷程旭有着自己的看法，这或许也代表着中信地产的追求，以及态度。这正是当下的房地产市场所缺少的。
“曾几何时，我们忍受了太多的寂寞和空虚。”中信新城的十年运营，让区域的价值得以显现，也让市场的信心，向这个曾经的“荒芜之地”倾斜。
中建、鑫远、绿地、五矿等众多企业的跟进，整个省府片区翻天覆地的变化，以及新的投资热潮成型的事实再次证明，历史又被“少数人”所创造，属于中信新城以及省府片区的故事，也才刚刚开始。
未来：地铁时代城
许多年后，当回过头来看2014年的长沙楼市，有一个词，或许是所有人都无法回避的——“地铁”。
“地铁时代城”，这是中信新城在“地铁元年”给自己的实时定义。
“地铁的出现，改变的将不仅仅是人们的生活方式，甚至是城市的发展路径。”在殷程旭看来，地铁时代的到来，对于房地产市场最直接的影响就是，居住体验、投资习惯的变化，将直接导致人们购房行为的变化。
围绕轨道交通购房，将成为地铁时代的一个重要标志和选择。而这种变化，更深层次的影响则在于，城市功能和城市中心的转移。因为地铁交通的结点往往会形成新的城市中心，这在其他城市已经被无数次地证明。
这对于处于地铁一号线南端、省府板块核心腹地的中信新城来说，将是一个十分重要的契机。“在地铁时代，成为新的城市中心，这是中信新城的目标，也是中信地产在长沙作为城市价值创造者最核心的体现。”殷程旭说。
而要想成为新的城市中心，商业以及配套将成为关键。因此在2014年，中信新城将集中精力打造一个长沙的，以购物中心为主体的，配套非毛坯公寓和写字楼的，建筑面积达到23万㎡的，集购物、餐饮、娱乐、教育、培训多功能于一体的商业综合体。
事实上，整个南城也呼唤这样一个商业中心的出现。时至今日，仅以中信新城为例，投入使用的建筑面积已 过了50万㎡（基本以住宅为主），这对应的是5000户家庭，有2万人入住。在未来，中信新城还将有100万㎡（包括商业和住宅）的建筑面积投入使用，住宅人口将新增1万户。未来，整个中信新城的居住人口将达到3—4万人。
“如果算上区域周边项目，以及流动人口，整个片区的人口预计将达到50万人以上。”殷程旭认为，在商业综合体成型之后，位于双地铁和城铁换乘站的中信新城将成为整个南城的城市新中心，“地铁时代城”的规划，将会真正从梦想照进现实。
【对话】
记者：今年对于长沙市场而言，“地铁”无疑将是实时热门的名词之一。您觉得地铁对于长沙城市的改变会从哪些角度切入？
殷程旭：轨道交通体系特别是地铁交通的成型，将让城市功能不断完善，并促进城市多中心的发展，让长沙的城市价值不断提升，进而影响房地产市场的发展和繁荣。
具体到房地产市场上，则会因为城市多中心的出现，而产生众多的购房热点板块和区域，体现到房价上，则是地铁沿线的物业将会以更快的速度。长沙目前的均价6500元∕㎡左右，未来三年，长沙的均价会提升到8000元∕㎡，轨道沿线的物业价格将超过万元。
记者：中信地产的定位是城市运营者，那么中信城市运营的理念是什么？实现这一理念的路径又是什么？
殷程旭：为区域、城市的发展创造价值是我们的理念。那么如何来实现这一理念呢？
事实上，对于中信新城所处的这个区域来说，目前最缺的，就是商业配套。因此，打造一个新的商业中心，将是我们实现“为城市创造价值”这一理念的重要路径。
在中信新城所处的这一个区域内，短短一公里范围内有中信、中建、鑫远、五矿四家开发商。根据规划，中信新城的商业配套有40万㎡，鑫远也预计有十几万㎡，再加上已经成型的友阿奥特莱斯，以及未来可能出现的地铁商业物业，区域内商业配套面积能够达到70万㎡，这需要众多开发商的共同努力，一起来创造这个新的城市中心。
记者：中信新城在2014年的计划是什么？将有哪些产品推出？
殷程旭：今年的销售任务是10亿元。工作的中心将以商业综合体为主。打造一个长沙的以购物中心为主体的商业综合体，配套有非毛坯公寓和写字楼，建筑面积达到23万㎡，集购物、餐饮、娱乐、教育、培训多功能于一体。
在住宅方面，中信新城计划推出10万㎡左右的体量，以刚需和改善性需求为主。刚需户型面积为80—125㎡，改善性需求户型面积为125—140㎡，而高端住宅近期不会考虑。
