不同机构统计口径有差异 房企排名现多个版本
新京报2014/01/17 07:28
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1月10日，上海绿地集团董事长张玉良在京宣布，2014年，绿地房地产销售目标为2400亿元。这迅速引起业内对2014年房地产老大是否会易主的关注。2013年，绿地房地产业务销售1625亿元，同比增长53%，在业内仅次于万科。与万科2013年1709亿元的业绩相比，绿地仅落后80多亿元。
全行业关注新的一年房企龙头之争。而在一些城市，房企也非常注重销售排名位次。在北京，不同机构公布的排行榜上，单个房企排名的不同也引起了关注。在深圳，佳兆业宣布取代万科成为2013年深圳住宅成交量、成交金额双料。
为什么机构给出的销售金额排名会有差异？房企为何关注销售金额排名？新京报进行了一番调查了解。
北京商品房销冠引发争议
今年初，克而瑞北京房价测评中心率先发布2013年京城房企商品房和商品住宅销售金额排行榜。
根据这一排名，首开股份以133.93亿元的排名，位居北京房企2013商品房销售榜首。随后有媒体以《谁是真正的“销冠”？》为题报道称，金融街控股2013年在京销售收入冲高到161亿元。
此外，作为近年来在京发展迅速的上海绿地集团，有关人士也向记者表示，2013年在京商品房销售额达到132亿元。而绿地并未出现在北京房企商品房销售前十行列。如果按照132亿元的销售额，绿地也将位列北京房企商品房销售前三。
除商品房销售额差异外，个别企业商品住宅销售数据，在不同机构发布的榜单上差别也比较明显。
在克而瑞2013年北京房企商品住宅销售排行榜上，中海地产以65.92亿元的销售额排名第六；而在房天下数据监控中心发布的榜单上，中海地产以84.17亿元的销售额排名第三。中海地产的销售额和排名是两家榜单中差别较大的一例。
两家商品住宅榜单排名差异比较大的还包括首开股份（一家统计是93.61亿元排第二，一家统计是81.99亿元）；金隅股份和中建分别只在一家排行榜中跻身前十（见附表）。
不同机构的统计口径易有差异
据记者了解，在城市房企销售排名中，首先导致排名不同的原因是统计口径。
诸如商品房销售金额排名，有关机构人士对记者表示，数据统计是依据北京市住建委网签数字。例如金融街161亿元的销售额中，102亿元由三栋整售的写字楼贡献。但这样的整售数字反映不到网签数据中，因此无法在以“网签”为统计口径的排行榜上出现。这一点记者也从克而瑞和金融街得到了证实。
绿地也存在类似情况。根据绿地京津事业部有关负责人介绍，2013年绿地在京销售额达到132亿元，其中能体现到网签上的只有68亿元。而朝阳区望京、昌平等项目部分写字楼整售金额无法体现在网签数据中。
在商品住宅成交金额方面，不同机构统计出不同数字更成为一种常见现象。例如中海地产，克而瑞的统计数字是65.92亿元，房天下的统计数字是84.17亿元。记者从网易房产数据研究中心获得的数字是59.7亿元，另一家不愿具名的机构提供的数字为65.7亿元。而中海地产有关负责人曾向本报记者透露，2013年中海地产在京商品住宅销售额达到100.7亿元,其中包括一部分认购未签约金额在内。
仅从这个例子中就能看出，中海地产2013年在京商品住宅签约金额，四家机构统计出四个数字。
房天下数据中心工作人员告诉记者，房天下统计的商品住宅扣除了独立的商业、车库、储藏室等非住宅立项的部分。但在一些销售证中，配套到单套住宅里面的储藏室、车位等，都只能计算在住宅销售内，无法分割。中海旗下产品由于单套房源面积比较大，不少房源都有储藏室、车位。
一家在京销售排名处于前列的房企人士告诉记者，根据其了解，有的机构统计口径以2013年取得预售证的项目为准，而有的机构统计以2013年有成交的项目为准；另一方面，有的项目因为转为现房，在原销售证件上看不到销售数字，有的机构就不统计这部分。
自报数据或造成销售额偏高
还有一家不愿具名机构人士告诉记者，事实上，有的机构在统计房企排名过程中，往往并不根据网签系统上的签约数字，而是由企业自报，机构再进行复核。这样的灵活操作也就会造成一些房企销售金额出现水分。
企业自报销售金额的做法也出现在房企销售统计中。一家上市房企高管颇为生气地向记者抱怨，这样自报销售额的方法造成许多企业给出的数据并不真实，排名也无法反映企业真正实力。
事实上，对于机构而言，只有类似北京等一线城市的网签数据可以进行公开查询，但在一些三四线城市，房企销售数字并没有公开的渠道查询，只能依赖于企业自报数据。
兰德咨询总裁宋延庆还认为，在房企排名中，未上市或未全部上市公司的销售额究竟是多少，可能只有企业少数人知道。销售额人为调整的空间很大，例如，某项目实际销售额是10亿元，但企业为了使销售增长曲线更平滑优美，可能只统计7亿元，而将3亿元转移到下一年。
■分析
房企为何关注销售排名？
北京中原地产研究总监张大伟认为，许多企业都是集团公司，分公司的城市排名对于分公司在集团内部的地位有意义。
此外，还有业内人士分析，就上市公司整体而言，排名代表市场占有率，有利于股价，也有助于企业融资成本的降低。
处于龙头级房企的中海地产，融资成本通常在5%以下；而不少规模稍小的房企融资成本甚至高于12%。
兰德咨询总裁宋延庆认为，业内不应过度关注房企销售额排名。会计准则、证监会、交易所对销售额都没有要求。许多上市企业也不披露当年销售额，相比较而言，营业收入和净利润更是股东关心的核心指标。
根据记者了解，部分在京梯队的房企也对销售排名没那么关注，“第几无所谓”，北京一房企总经理对记者表示，自己更关注新业务领域的拓展，做些更有意思的项目。（记者张旭）
