华强北有商场整层关铺 称商铺10%难寻买家
赢商网2013/08/05 11:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
以前关于华强北成功的笑话是：美国参议院宣称，深圳华强北已攥住五角大楼命脉；美国情报部门抱怨，恐怖分子使用中国产山寨手机无法监听。当时的华强北，各大电子市场人声鼎沸，日进斗金。
如今，在华强北的远望数码城、赛格通信市场、华强电子、赛博数码广场等电子市场，均有旺铺转租的信息。那些曾经难有立锥之地的繁忙市场，出现了不少空铺空柜。曼哈通讯数码广场更是在临街广告中，打出了“逆势突围，捍卫华强北”的口号。
华强北需要突破的，到底是修建的临时围挡，还是产业转型的必经阵痛，是每个华强北守望者心中的疑惑。租金和商铺空置率，就成为他们直接的信心晴雨表。
生意难做、铺租坚挺电子市场商铺空置成常态
虽然位于华强路的曼哈通讯数码广场怀抱雄心壮志，但是现实并不如预期。去年7月，占地1.4万平方米的苏宁电器的撤离让它久久未能恢复元气，而商场四楼在新的招商规划中要打造2000平方米的电子商务专区和5000平方米的手机配件专区，进展也不如人意。到目前为止曼哈四楼只有7个商铺入驻经营，藏身在数百个空荡荡的铺面中，颇为冷清。即使在该商场三楼，也只有四成商铺正常运营，未加整理的空铺成片出现。
目前苹果、三星等水货智能手机和平板电脑是红火的商品，大多数铺面的小白板上写着的都是品牌智能手机的热销型号。另外，国产品牌智能手机也占据了该商场的一席之地。尽管如此，该商场三楼的空置率也超过15%，四楼更是达到了60%-70%。哪怕在商场二楼，也经常能看到柜台上贴着“招租一半”的广告。南都记者向一位张姓铺主咨询租铺事宜时发现，“招租一半”通常是经营多年的老铺降低成本的手法。“我这个柜面位置很好，虽然内铺的面积不属于我，但是6500块一个月的租金没什么空间可以讲的。”张老板一边做着生意，一边比划着这个不到3平方米的柜面示意，他说的6500元租的只是这一侧柜面的一半，“要不是现在生意没原来好做，我也不会想往外租的。”
单从他的絮絮叨叨和对租金丝毫不让的态度可以感受到，他分租柜面的意愿并不强烈。
和曼哈、远望以及的赛格通信、华强电子类似，赛博数码广场同样将一二楼改造成了行货数码市场，随处可见的是国内外品牌数码专营店。据商场工作人员介绍，这次升级改造是去年开始的，为的是适应市场发展的需求，提高竞争力，而个体商户则迁移到三四层。此次升级，让赛博流失了不少商户，四楼有超过50%的柜面空置，五楼有60多间铺面下午4点还没开始营业，三楼也有零星的空柜出现。在三楼扶手梯旁的一个铺位，铺主郭小姐大吐苦水，每月3800元的铺租让她感觉负担很重。
在华强北从业5年，郭小姐见证了它的阶段。她表示，现在的市场则要求必须做智能手机，转型对于一直做山寨手机销售的个体商户来说艰难，“转型需要大量资金，而以前大量的库存现在难以及时变现。更重要的是，智能手机销售方面的操作空间远不及山寨手机，转型成功也没多少钱赚。”对于引进品牌专卖店提高档次的经营方式，郭小姐认为，“那就已经不是华强北的特色了。华强北的生命力一直以来就是成千上万的个体商户汇聚的。”
目前商铺空置成为各大电子市场的常态，除了上述几家，赛格广场、华强电子、高科德通讯数码广场、龙胜手机批发、桑达电子通讯市场、万商电脑城等位于华强北商圈核心位置的电子市场都不再是一铺难求。甚至在华强电子市场部“低至三折”的招商下，目前还有近两成的铺面等待商户进驻。
山寨手机厂商从近千家缩至100家老字号手机卖场转卖配件为生
提起华强北，恐怕人们想到的依然是各类价格、款式层出不穷的山寨电子产品。而辉煌并且走出的则是“深圳制造”的山寨手机。2011年之后，随着普及市场逐渐饱和，山寨手机的新增用户已经大幅减少，原有市场进入以换机为主的阶段，对质量的关注超过了对价格的关注，山寨手机便逐渐式微。
熙(化名)曾是深圳一家国产品牌手机公司的营销总监。在他看来，国内山寨手机市场带来高额利润的时代已经过去，国内消费者的消费理性和品牌意识的成长，给山寨手机行业带来了巨大的压力，但原先的山寨手机厂商并未就此认输。“华强北的手机行业也跟随潮流迅速完成产品转型智能机市场。山寨手机行业的发起者联发科和展讯芯片公司迅速研发制造了符合华强北手机行业的智能手机芯片，从单核到双核到四核，从主频400M到1.5G产品全规格布局。”
然而，可惜的是，尽管山寨手机厂商在技术层面跟进速度很快，但国内高消费群体消费理念和习惯的转变给了很多大胆尝试山寨智能产品的公司致命一击。“很多公司不停推出新产品，又因为产品不符合市场需求不得不将产品下线。依托于自己的快速反应和模仿去适应市场，说白了也就是碰运气。”熙认为，传统功能机转型智能机给予山寨市场的大量机遇不断被错失。
于是，经不起市场考验的山寨手机厂商逐渐销声匿迹，仅有金立、步步高、朵唯、O PPO等少数厂商成功抛弃了低端模式，通过品牌化的方式进入主流市场站稳了脚跟。据不完全统计，深圳无品牌的山寨手机厂商从两年前的近千家锐减到现在的100家左右，而国产手机品牌则由200多个增加到600多个。“深圳手机制造业并没有消亡，而是更加成熟，成为了正规军。”有业内人士如此表述。
记者走访发现，华强北各大电子市场已极少有专门经营山寨手机的商铺，即使是早的山寨手机卖场高科德和的山寨手机外贸市场龙胜，都已经逐渐转向销售国产品牌手机和手机配件。随着智能手机的风靡，手机配件和周边的销售成为华强北电子市场新的支柱。
根据观察，无论是以电子元器件销售为主的赛格，还是以水货手机销售为主的远望，或者是以品牌行货手机销售为主的曼哈，都有近一半的铺面在销售各式各样档次不一的手机配件，在一些电子市场这个比例更是高达80%。苹果、三星等热销品牌则是重中之重。
“大概从2008年开始，这里的很多商铺转做苹果手机配件，很多外国人来这儿选货批发。现在除了一楼主要销售对讲机、品牌手机之外，二三四楼几乎看不到其他产品，几乎80%的商铺都在销售苹果配件。”在赛格通信市场，商户林先生反映。
许多年的产能积累让手机配件供应易如反掌。一位孙姓从业人员在交流中表示，手机配件的质量要求不高，易于生产，“深圳生产手机配件制造有好的基础，很多以前做山寨手机产品的商家，换一套机器就可以做出来。”
日均人流量下降10%-20%封路初期商铺租价骤跌一半
许多市民和商户将华强北的衰弱归结于修建的围挡封路，并且有不少数据支撑这一观点。
华强北街道对14家代表性单位的市场人流量、商业额、出租率、单位租金四项指标实时监测的结果表明，有13家日均人流量下降10%- 20%。而据美联物业对华强北商铺的监测数据显示，过去的半年内，专业电子市场的整体空置率在3、4月份达到，约为20%-25%；租金也在封路初期高台跳水，3月份由约480元/平方米跌至约250元/平方米。中联地产二手房研究院总经理肖小平介绍，华强北铺租从2010年底高位下跌，至今一直处于低位盘整期，预计至少在施工结束前难见回升。
然而，分析人士则将目光盯在华强北的转型升级上。市信息行业协会秘书长陈一木认为，封路的影响更多体现在百货商场，电子产品配套市场的不可替代性决定了其受游客流量影响较小，相比之下电商浪潮对实体商铺所造成的冲击更值得关注。美联物业研究主任徐枫在近期本报的专栏评论中也曾强调，“华强北的租金走跌，修建是短期因素，而产业结构调整才是长期因素。”
铺租下降
事实上，华强北的业态一直是生产性服务业，无论是电子产品维修还是手机配件，这些年积累下来的产业基础和客户资源，并不会因为产业转型升级而流失殆尽，需要更多的细分与开发。在此，万商音响城和太平洋安防市场的零空置，正显示了市场开发的前景和可行性。
目前华强北各大电子市场的商铺空置，一方面体现了中小商户被市场淘汰，另一方面则体现了商场为了整体升级设立了入场门槛。“包括我们在内，周边不少商场都借机进行了商铺装修和品牌升级改造，增加了文化类、体验类、服务类产品的比重。”乐淘里商城经营管理部副经理李辉飞认为，这次封路对于华强北的经营者来说是一个观察市场的良机，“正是因为客流减少，我们能够收集到具有忠诚度和消费深度的顾客数据，能更有针对性地对这个群体进行研究和服务。一旦修好，现在的积累和升级会给我们更多爆发的力量。”
绝大多数商铺持有者同样对未来抱有信心。从中原地产、美联物业、中联地产等中介公司反馈的情况看，今年内的二手铺成交量极少，均价也保持在13万元/平方米，业主多倾向于继续持有。中联地产二手房研究院总经理肖小平在接受采访时称，“客寄希望于市场下行给持有者带来压力，如果仅比市场价低10%，客购买的热情并不高。眼下环境较差，商铺持有者少有其他渠道，除非特殊情况基本不急于出售。”
随着商户对封路的逐渐适应，华强北商圈7月份的租金也恢复至年初封路前的水准，平均每月约为360元/平方米。
华强北再生焦点规划
1.四条线穿行，将建4万平方米深圳商城
随着深圳7号线施工期的敲定，华强北已正式进入长达三年的围挡期。三期工程率先建设的7号和9号线将经过人口密集的福田、罗湖和南山三区，而在华强北商业区，将规划建设一个规模庞大的地下商城，连接1号、2号、3号、7号线，总面积超4万平方米。
目前，在华强北段，1号线设置有华强站，2号线设置有华强北站，3号线设置有华新站，再加上7号线的华强路站，这里将成为深圳特区关内，除福田区外，口密集度第二大的区域。
这对于本就在转型路口踌躇的“中国电子街”来说或是完成转型阵痛的重要契机。建成后，华强北地下商城将成为一个集轨道交通、行人交通、商业经营三位一体的综合性枢纽，市民从红荔路到滨河大道完全可以不用走出地面。这将把更多的人流都留在地下商城，为商城带来更多商机。
2 .周边8街区旧改启动，未来产业用房仅占一半
华强北被定义为“中国电子街”，为形成乃至亚洲地区具有影响力的特色商业街区，福田区政府开展了一系列华强北改造规划研究工作，优先推动华强北路两侧8个街区、华强北的华强南地区、华新村等城中村和旧居住区的更新改造。目前，《上步更新改造市政规划研究项目》中的前期三个试点更新单元和华新村的改造专项规划也已完成初步方案设计，华强北路立体街道国际咨询项目已完成评审。在华强北更新项目中，产业用房占据一半，住宅类房地产占比20%，公益类设施占比为30%。
3 .做“中国电子谷”还是“商贸一条街”，尚待明确
华强北地下商城的规划，能否促使华强北功能的转变，关键还得看引进的商业业态类型。“华强北的问题不在于硬件条件，不是修封路，而是面临产业结构调整带来的困境。而如果转型不成功，大规模的地下商城反倒会与地面商业，尤其是二三层的商铺形成竞争关系。”徐枫说。
有业内人士表示，华强北的转型路径有两种主导方向，一种是在原有业态基础上打造中国电子谷，另一种是将华强北改造成珠宝、服装商贸一条街。而目前，政府对华强北商业业态转型尚未出台明确的定位。
