企业测评 |龙湖:稳中有进,全面开花,见证本土榜首实力

2018年，龙湖重庆主城流量销售金额达247.91亿元，业绩增幅达32.43%，其中权益销售金额达225.24亿元，位列主城房企销售金额权益榜榜首。

2018年市场转向较快，下半年进入调整期。在此背景下，龙湖稳中求变，在加强对住宅项目尤其是改善业态的品质保障下，首次尝试打造商圈高铁TOD——龙湖光年。

作为城市房企风向标，龙湖未来表现如何？克而瑞将从企业布局、货值储备、业绩表现、品牌等多维度对龙湖进行解**。

流量销售额达247.91亿元

业绩增幅32.43%

2018年龙湖流量销售金额为247.91亿元，同比增长32.43%，销售面积为200.74万方，同比增长34.24%。改善业态成交占比持续增长，支撑销售金额和销售面积双涨。

2018年6月，房地产市场进入拐点，市场进入调控期。在此背景下，得益于企业战略重心落位北区和西区成熟/热点板块，龙湖业绩持续保持上涨趋势。

值得关注的是，2018年，龙湖竞得巴南李家沱和龙洲湾两宗地，再入南区，实现了主城区的全面布局，企业的再进入，将助力片区发展。

全面布局的战略定位、对市场需求的精准把握、以及自身过硬的产品品质，是龙湖可持续发展的内核因素。

热点区域集中发力

支撑龙湖业绩不断上涨

2018年，龙湖业绩主力贡献前三项目分别是昱湖壹号、两江新宸、九里晴川。从主力贡献项目区域分布看，三项目均坐落于礼嘉板块，目前板块规划为低密住宅区，属政府**发展区域，龙湖前瞻性布局，抢占资源，其精准投资行为已有明显业绩体现。

从业绩主力贡献项目看，大盘效应明显。其中昱湖壹号自带大型商业，儿童医院，因其丰富资源占有，今年成交额高达28亿，位龙湖业绩贡献榜榜首；而两江新宸与九里晴川，因其全业态规划，在2016年和2017年分别榜上有名，业绩显著。

从近三年龙湖销售结构来看，2018年住宅占比上升明显，在市场调整期，龙湖主推洋房、大平层等改善型物业，抢占市场份额；而今年在售商办项目较少，且龙湖光年项目在四季度面市，处于销售初期，业绩贡献度较低，随着项目持销，后续将为企业业绩上涨做较大贡献。

提前布局热点板块

积极外拓，全面开花

龙湖城市深耕表现明显，增储以招拍挂为主，确保企业货储充沛，支撑业绩持续上涨。

目前，龙湖重庆主城在售共计19个项目，待售3个项目。2017年前，龙湖普遍布局在热点板块；2017年开始逐渐向潜力板块发展，积极外拓；

2018年继续贯彻外拓理念，向北积极拓展龙兴区域，向南进入李家沱、龙洲湾板块，目前李家沱龙湖春江天镜项目已开盘，其傲人的销售业绩，佐证了龙湖的投资眼光。

-龙湖大重庆项目布局-

龙湖拿地较为谨慎理性

招拍挂节奏感强

2018年龙湖报名参拍10次，共拿地4宗，其中单独竞得土地3宗，联合拿地1宗。

从竞标表现来看，龙湖举牌参与度较高，未出价比例仅为30%，拿地意愿较强，凡举牌地块多举牌到后半程；在接受溢价能力方面，出价地块中溢价率多集中在低溢价阶段（30%以下），对地块溢价控制严格。

可售货源持续上涨

改善物业占比约6成

截至2018年年底，龙湖可售面积494.2万方。近两年龙湖的可售面积维持在450万方左右，并保持逐年上涨的趋势。按照目前的去化速度，去化周期约为3.3年。企业充足货储，将支撑后续业绩持续上涨。

近年来，龙湖项目逐渐以改善为主，企业整体货储偏向中高端，流量型货储逐步减少，利润型货储成为企业战略发展**。

从龙湖目前可售货值均价段分布来看，产品呈现多样化，其中12000-15000元/㎡和15000-18000元/㎡单价段货储占比，总计占比约为60%，改善型物业将是2019年龙湖主打。

龙湖光年：商圈高铁TOD

TOD，全写transit- oriented development，是依托于交通枢纽中心，在5～10的步行之内建立中心广场或城市中心。龙湖于2003年开始对TOD模式进行研究，在2018年时，推出商圈高铁TOD—龙湖光年。

作为龙湖25年城市运营经验的实践，龙湖光年启承“空间即服务”战略理念，对标纽约、东京等TOD先进模式，将成为“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体超级TOD。

龙湖光年效果图

“稳”字当头，持续前进

2018年，龙湖在加强主城布局的前提下，首进区县，拿璧山地块，增储52.29万方，扩大企业竞争格局。

而在业绩表现上，近几年龙湖排名稳定前三，名次变化较小，但销售金额持续不断上涨，已做到稳中有进。

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