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下半年改善市场“红海”搏杀 谁能突围?

重庆锐理数据2018/09/19 16:59

随着重庆房地产市场不断的升级换代,2017年下半年至今,重庆楼市已经完成“质变中的蜕变”,从根本上发生了蝶变。

在信贷趋紧,调控连续加码的环境下,“蝶变”之后的重庆市场会呈现出什么新面貌?锐理君将从土地市场、房地产市场两个角度对当下重庆楼市进行观察。

内环土地市场崛起 “核心“”滨江“为土地重要价值点

近三年来,重庆主城土地供应平稳,新增商住用地基本以二环内新兴板块为主,内环土地供应占比较低,城市急速向外扩张。

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5月31日,重庆四部委联合发文暂缓两江四岸开发建设,提出要高水平编制新一轮重庆总体规划,将主城区“百公里两江四岸”打造成国际一流滨江带。

至此,重庆主城建设方向开始逆转。依托于重庆特有的山水风貌,提高核心区城市建设水平,成为下一步政府城市建设开发的**。这一点,在近期的几场土拍中,表现的尤为明显。

8月31日,大杨石组团一地块,成交价13.6亿元,成交楼面价7212元/㎡;

9月1日,大渡口二线滨江地块供应,公告总价达11.67亿元,公告楼面价5930元/㎡;

9月3日,大杨石组团另一地块,成交价达9.8亿元,成交楼面价10102元/㎡。

 可以看出,未来,“核心“或”滨江“将成为重庆土地重要的价值点。而由于最近三年核心区域土地供应量较少,锐理数据相信,未来还会有更多优质核心地块上线。

但是,由于土地的稀缺性和相关政策影响,核心区的一线滨江地块将越来越少。

产品分化明显 内环核心区高端改善进入“红海”搏杀

在新房市场方面,2018年上半年重庆主城楼市整体供销势头依然猛,新房供应1700多万方,供销比高达0.98,其中有85%的盘为“日光盘”。

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在供销比方面,上半年重庆楼市的主场在二环范围内。两江新区、巴南区、北碚区等新房供求量分获前三,市场占比大。其中,两江新区低密热点板块(九曲河、中央公园、大竹林、礼嘉)上半年表现较好,在新房销售和产品打造上都有不错成绩。

但是,随着内环土地市场的崛起和高端产品的逐步面世,新兴区域竞争加剧,增量超速。目前,新兴区域去化逐步放缓,楼市后继走势如何,仍需要继续观察。

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在价格方面,渝中区南坪中心、江北城、弹子石、观音桥5大核心区“两江四岸”板块住宅建面均价超15000元/平米,而其中渝中区以自身独有的地理优势和高端物业的拉动,成交均价独占鳌头。

在产品方面,由于对生活舒适度的追求,改善依旧是这个市场的主旋律。数据显示,2018年上半年重庆主城高层市场占比持续回落,洋房、别墅、大平层改善产品份额扩大。其中,大平层产品扩围显著,供需同比大幅上涨,产品向“小精尖”发展,建面170-200平米为成交主力,市场占比54%。

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至此,我们基本可以断定,下半年“核心区”“滨江”“大平层”将会成为备受购房者关注的关键词。

数据显示,就在9月,重庆主城将有140个项目开盘推新,其中改善类产品占比超65%,改善“红海”首现重庆!

在下半年这场“改善”房销售竞赛中,这些问题同样都在等待着答案:

改善型产品大放量,拿什么来凸显产品特征?

“红海”中搏杀,谁的“水性”更好?

居住为王,谁的产品更具吸引力?

锐理数据以集合“核心区”“滨江”“大平层”三个关键词为一体的万科重庆天地翡翠方舟为观察样本,试图从项目区位、产品样本两大方面找到改善“红海”的突破路径。

一看项目选址:好的项目 让不可能成为可能

从区位来看,重庆天地位于重庆传统核心区渝中区,是少有在连续5年土地供应稀缺、政府发文暂缓开发两江四岸的背景下,同时占据了“核心区+滨江“两个重要价值点的项目。

从城市资源来看:滨江景观是衡量重庆居住品质的重要砝码,而滨江路便是重庆稀缺的滨江资源之首。不仅如此,重庆天地项目还拥有400亩的天地湖公园。同时也是重庆主城核心区被授牌为国家4A级景区的住宅商业综合体项目

二看项目价值:市场周期影响小 产品抗击能力强

从房产价值来看:重庆天地项目自面市以来,新房,二手房价格均高于同期重庆市整体房地产市场表现。在市场遭遇波动时,重庆天地项目表现出了强大的抗击能力。在市场恢复时,项目价值增值速度更加突出。

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重庆天地新房均价与重庆主城成交均价对比图

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重庆天地二手房均价与主城,化龙桥二手房走势对比

*数据来源:房天下

三看产品样本:“红海”搏杀 品质为王

如何顺应市场细化的产品线,打造多层次优质产品,成为考验房企打造产品的一个关键。比如,什么样的景观效果更适合家庭休闲、什么样的装修细节更符合现代人的生活习惯、什么样的安防系统更能给住户带来安全感等等。

万科“翡翠系”产品作为万科高端产品线,目前进入了包括上海、武汉、扬州、沈阳、北京多个城市等。所到之处,均为城市豪宅标杆项目。

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万科翡翠系产品发展

那么,要做重庆改善市场大平层产品标杆的“翡翠系”的翡翠方舟,究竟在产品上做了哪些值得一提的改变?

这一次,翡翠方舟提出了一种新的居住理念,于城市见天地,于湖山见自己。

一见天地----城市核心的360万方的超级综合体

翡翠方舟是重庆天地的组团,而重庆天地是一座超360万方的超级综合体。在这里,有重庆授牌的涉外商贸“IBD重庆国际商务区”;目前世界已500强企业扎堆入驻,每天有近万名商务白领在这里办公。

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重庆天地效果图

未来,重庆天地还将投资100亿打造458米的超高地标嘉陵帆影、涵盖超5A甲级办公楼、奢华五星级酒店、一站式主题体验mall、荟邻里中心、高端艺术公寓、国际品牌服务式公寓、创新活力公共空间、多维立体交通方式于一体的全业态型都市综合体。并将成为重庆另一个城市IP。

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重庆天地效果图

二见自己---依山傍湖瞰江 多重自然资源叠加

在自然资源上,翡翠方舟可同时享受嘉陵江、天地湖公园、山地公园三重叠加资源。

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 天地湖天地之心位置图

天地湖方面,天地湖是渝中区的重要湖泊,它于2010年正式投入使用以来,已成为渝中区湿地公园。翡翠方舟以心形队列为布局,背靠鹅岭山脉,面朝天地湖,营造了最长400米的天地湖景观轴线。

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天地湖实景照片

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天地湖实景照片

在山地公园方面,万科邀请了国际知名设计建筑公司Sasaki做山地公园的设计。以自然山水、人文历史、城市公园等主题理念对山地公园进行设计。相信建成之后,必将是重庆又一打卡圣地。

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山地公园概念方案图

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山地公园概念方案图

翡翠方舟,其以一己之力,同时占据主城“核心”“滨江”“背山”“临湖”等优质地段资源,将城市稀缺的资源集合在一起,让同时占据城市优质资源成为可能。

三见品质---纯粹的高端住宅区 独特的高级辨识度

翡翠方舟定位为重庆天地最纯粹的高端住宅区,其以安静、私密、圈层等品质,保证了小区的高级感和辨识度。

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翡翠方舟效果图

安静——翡翠方舟位于天地湖伸向东南面,远离超级综合体的喧嚣,可独享山与湖的宁静。

私密——产品主打臻装大平层,业主凭卡进入,共享私密空间。

圈层——万科将针对翡翠系的业主开启的圈层平台,引入金融、健康、**、公益、艺术、生活等6大服务体系,打造更多的定制化服务。

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 翡翠方舟效果图

锐理认为,城市大平层的不断发展是城市中高端购房者对于城市核心住宅需求的理性回归。而稀缺,是房产的价值。未来,重庆也许还会再出现300万方的城市综合体,但是能够同时占据渝中、滨江、拥山、临湖等资源的城市综合体将难以再现。

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