最近我一定是膨胀了，敢看舜山府的别墅了！

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文 / 李院长

• 01

之前我写过好几篇分析龙湖楼盘的文章，但有个楼盘我一直没敢写，这个盘就是舜山府。

一直没有写的原因并不是我对这个楼盘不够了解，相反，如果舜山府可以按项目的到访顺序来做一个排行榜的话，在榜单10里面应该有我的名字。

在舜山府那个外太空风格的售房部建好之前，财富中心FFC上面那个空中展厅我去过不下3次。当然主要目的还是蹭吃蹭喝蹭空调，顺带在朋友圈里营造出“喜提照母山”的逼格氛围。

之前我分析过龙湖的昱湖壹号、景粼玖序、揽境等其它几个楼盘，那是因为我自认为自己还勉强算得上它们的目标客户，所以对于开发商的一些讨好客户的套路自信看得比较清楚。

但对于舜山府而言，看看了不争气的银行余额，越发觉得自己可能是它永远得不到的客户，所以如果要我写，难免感觉底气不足。

• 02

如果说舜山府是当前重庆新房市场上的豪宅，可能不会有太大的争议。

从去年6月首次开盘到现在为止，舜山府一共只推出了两种产品：一种是别墅，另一种是大平层。

舜山府的别墅总共只有58套，均价在3000万左右。独栋的价格在3000-7000万左右，而类独栋的均价也在1200-1500万之间。

重庆市场上现在千万级的豪宅其实并不少，像融创玫瑰园、东原1891、长嘉汇两江峰、龙湖自己的天奕，当然还包括萨迪夫操刀的鹅岭峰。

但可以把58套千万级的豪宅一杆清，这个壮举只有舜山府做到了。

舜山府的别墅一共开盘了3次，每一次都是光盘行动。要知道，对于重庆市场上的绝大部分千万级豪宅项目来讲，一年能卖出去10来套，项目总就可以升职加薪直接找老板谈了。

而舜山府均价3000万的别墅半年就卖了58套，贡献了18个亿左右的销售额，这几乎相当于很多地公司几个楼盘全年加在一起的销售任务。

• 03

舜山府去年的销售额是36亿左右，另外18个亿是由大平层贡献的。

大平层的总价段在400-700万左右，比起别墅来，自然要亲民很多。但同样是花这几百万，买几百平米的别墅和买一百多平米大平层的客户一定不是同一类人。就像同样花40多万，买丰田普拉多的和买奔驰A45的一定不是同一类人一样。

如果你问普拉多车主为什么要买普拉多，他们可能会从空间、安全、操控、越野性能、油耗等各方面给你进行半个的系统分析，最后得出一个结论那就是普拉多可能是他们心中理想的座驾。

但如果你把同样的问题甩给A45的车主，他们可能只会笑着回答你：“唉呀，就是个买菜车，买菜车。”

同样的道理，400-700万的大联排对于很多客户而言可能算得上是居所了。但对于花同样的钱买舜山府大平层的客户而言，其中很多人的居所一定不会是大平层，而是楼下的千万级独栋，至少在心理层面是这样的。

所以舜山府这个豪宅的名号是土豪们拿真金白银投票投出来的。如果不是舜山府，我都不知道重庆有这么多有钱人，看来我在本土福布斯排行榜上的排名又要下滑不少。

• 04

舜山府具有如此之强的土豪吸附力，我认为主要有两个原因。

个是地段。

我们通常所说的照母山板块，其实是指的照母山山脉以北很大的一片区域，绝大部分楼盘都是在照母山山脚下，有些甚至和照母山根本不沾边。

真正在照母山山体之内的造房子的，只有舜山府。这种感觉就有点像故宫里的星巴克和卢浮宫里的金字塔，可遇不可求。

而龙湖也并没有辜负这个的地段。这一点其实从舜山府的广告宣传就可以看出来。

虽然舜山府在建筑上花的功夫一点也不少，不管是颐和系和巴洛克风的别墅，还是后现代主义大面积玻璃幕墙的大平层，都足以引领重庆楼市的潮流，但出街画面更多地还是突出了照母山的山景和森林，有意弱化了受众对建筑本身的关注。

而舜山府在空间设计上也的确是把整个项目做成了照母山山体肌理的延伸，而不仅仅是一个住宅小区。

比如在较低位置的道路上方，仿造纽约高线公园做了四处景观上盖，将被道路分割的地块全部连接起来，形成山体和景观的自然延伸。

又比如在临**大道一侧的架空层下方做了五级退台式的景观设计，每级退台都会种上灌木丛和乔木，形成一个垂直森林。

在视觉上看过去，通过一大片绿化墙之后能看到建筑，最后才是照母山，就像房子是从森林里生长出来的。

这样的空间设计是对山和自然的尊重。

• 05

另一个原因则是舜山府是龙湖发展历程上的又一个里程碑式作品。

自蓝湖郡之后，龙湖就再没有出过像当年的龙湖花园、香樟林、水晶郦城这种凡到重庆来考察的同行必看的楼盘。

后来的江与城、源著、两江新宸这些楼盘虽然已经算做得很不错了，但基本也只是在之前的版本上的升级而已。

对于蓝湖郡和江与城那些老一批的龙湖业主来讲，8年时间基本是一个换房周期。而这8年间，龙湖却再没有出过一个颠覆时代的产品。

看得出来，两边都憋了很久了。

所以当龙湖以7000多的楼面价拿下舜山府这块地时，就是为了倾尽所有资源做一个时代的新标杆。

从最终的销售结果来看，这个新的标杆项目也的确没有让土豪们失望，大大释放了这批土豪们的换房需求。

说了这么多，我只想表达一个意思，那就是舜山府在目前的重庆市场上，是一个可以让人仰视的存在。

• 06

而现在我终于可以提笔写舜山府，并不是因为家里挖到矿了，也不是因为老家有房子要拆了，而是因为舜山府终于推出了我自认为勉强可以把自己看成目标客户的别墅产品。

对于舜山府推出的这种总价段与大平层相当的别墅，我认为龙湖大概是出于这样的考虑：

1. 独栋别墅总价太高，也太费地。如果后期地块还是做独栋，一方面容积率做不满，另一方面之前的58套独栋已经把重庆的有钱人都挖过一遍了，如果再出来个58套千万级独栋，还能不能一杆清很难讲。

虽然我知道重庆的隐形富豪很多，就算花个几个月时间再卖58套也没什么问题，但这么明晃晃地把我的财富排名又往后面挪个几十位真的好么？我不要面子的么？

2. 很多客户虽然想买舜山府的别墅，却接受不了独栋的面积和总价；虽然可以接受大平层的总价，却又接受不了大平层的产品。这部分人也憋了很久了。所以舜山府需要一种新的产品来满足这部分客户的需求。

于是与大平层总价段相当的别墅就成了最合适的产品。

• 07

我对舜山府新推的别墅有这么几个印象。

，这应该是重庆颜值的别墅，因为它沿袭了舜山府大平层产品的设计风格，是目前重庆市场上的一个后现代风格别墅产品。

整个建筑的外立面看上去就像是把楼层减少了的大平层，一样的现代风格，顶部装配金属线条，中间是大面积的玻璃和铝板，仍然是低调的奢华那种感觉，仍然可以和山体很好地融为一体，仍然是整个照母山森林视觉的自然延伸。

颜值高的另外一个表现是景观。

别墅的景观是龙湖请了国际知名的大师级团队朗道设计的。龙湖的景观本来在业内就是数一数二的，现在又请了这样的一个国际大师团队来设计，意图就是要颠覆自我，在原有的景观设计之上再做升级。

整个地块呈东西向展开的长条型，南北高差大概有30米左右。但就是在这样一个并不大的地块里，龙湖的景观团队设计了“一道山门，三重庭院，六影树巷”的主题景观，并且用多个架空层、平台、电梯等设计来消化场地内的高差。

要知道别墅小区的景观设计往往是比较单一的，基本上除了树子就是房子。而舜山府在并不大的地块里可以做出如此丰富而有趣的景观，让业主在小区里散步时丝毫不觉乏味，在整个重庆应该找不出来第二家。

• 08

第二，舜山府对传统别墅产品进行了很大程度的颠覆。

比如在建筑布局的尺度上。市面上的很多别墅不但楼间距窄，而且还做成了背靠背。不是南北通透的板式结构不说，采光和通风都很成问题，基本没有什么景观视野可言。

而舜山府这一次的别墅楼间距平均达到了15到20米，这基本上是目前市场上洋房的尺度。另外所有的产品都是南北通透的板式结构，再加上地形高差，让产品的通风采光视野大大优于传统的叠拼甚至是联排产品。

又比如在户型上的宽厅设计。

传统墅类的面宽和进深比为1:2到1:3，是典型的长方条。这样是设计带来的是空间利用效率低，功能布局不合理、采光通风不好等问题。

舜山府这次的别墅宽进比在1:1.2-1.5左右，虽然不及千万级的独栋，但已经远远优于市面上很多联排产品。

下叠，套内约153平米

上叠，套内约190平米

除此之外还有很多**是优于传统别墅的。

比如每一套的赠送面积都超过了50%以上，如果把这个面积折算成人民币，相当于白捡几百万；

比如每家都是独立入户，上叠也有独立的入户空间；

比如8.5-10多米的大面宽可以做大横厅；

比如有些户型花园面积可以达到100多平米，甚至150平米以上；

比如每户赠送两个车位，等等……

龙湖之所以会赋予新一期产品这么多原本可以不属于它的属性，只是因为它的名字叫舜山府。

• 09

第三，这期别墅组团是舜山府里面性价比的产品。

花一套100多平米大平层的价格，买一套实得面积200平米以上的别墅，然后享受与千万级独栋的一样的地段、一样的环境、一样的物管、一样的配套、一样的照母山，更重要的是一样的面子。

我想，对于舜山府这一次的客户而言，只要哪天在饭局上，当别人问你住的是什么小区时，你可以简单的回答：

“舜山府，别墅。”

那你这几百万我认为就值了。

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