大城市城区的合理房价应该是郊区的3倍

事实证明：大城市城区的合理房价应该是郊区的3倍

原创： 虎虎 重庆楼 4天前

1.卫星城的未来

人类往往容易高估未来，对一张白纸充满想象，而对生机勃勃的现实缺少关照。卫星城就是个体投资者的常见误区，以为卫星城通过轨交、高铁融入主城就等于主城了，事实上，这是漫长而不确定的过程，不应为此付出任何溢价。因为城市是有辐射边界的。

先看北京的卫星城发展及其区域相对价值：

燕郊距离天安门29公里，距离国贸CBD22公里，通过轨道6号线、燕郊进京公交相连，在平原城市中私家车出现的通勤时间控制在1左右。加之首都户籍购房准入等一系列逼迫政策，使得燕郊楼市迎来井喷。但其单价的时候，次新二手房的单价为2W/平米，较之运河之隔的通州板块4W/平米、北京城区均价6W/平米差距明显。

这是因为：人们以为距离主城区近是“大树底下好乘凉”，能够借助交通分享红利，而事实上，更可能是“大树底下、寸草不生”。

主城区的要素吸附能力，在交通改善那一刻起，就将郊区的人才、资金、企业、项目源源不断的富集到主城，给郊区留下的只是空壳。

在长寿区我们做过考察：这座25动车抵达重庆北站的工业强区，在交通日益改善时出现了高端商品社会零售额下降的局面，包括珠宝、大家电、小汽车等消费品。因为当地居民发现到主城方便、且主城商圈规模效应有更低价格、更多隐形保证。

类似的，当地居民发现到主城上班、周末回家看看成为可能，使人才进一步流动到主城。

在高铁时代正是此理，华科张克中教授团队研究表明：区域间交通基础设施的改善在促进经济增长的同时，也会引发经济要素在空间上的转移，新经济地理学称之为交通基础设施的“经济分布效应”。

以高铁开通作为一项“准自然**”，利用2001-2012年地级市面板数据证实了高铁的“虹吸效应”，发现高铁开通显著降低了沿途非区域中心城市的经济增长率，距离区域中心城市越近的地级市受到高铁开通的负向影响越大。

2.卫星城与主城

皮之不存毛将焉附，当要素尤其是高端要素面临吸附，留下刷GDP的产业集群对于房地产的支撑作用非常微弱。回想下2012年长寿区由于引入重钢等大型重化工项目，楼市提振到高端6-7千/平、次新房4-5千/平的旧事，迄今仍停滞不前。这就是卫星城楼市在爆炒下的风险。

卫星城的楼市是否毫无价值？其合理价值该如何研判？根子在于：人口导入要与建成区面积匹配。城市扩张的边界正是在多重约束下的合理解。

按照城市规划建设要求，建成区1万人/平方公里是条底线。先看一张深圳的发展，可以发现由于本身腹地狭小，且大量山地类似重庆无法开发利用，其建成区818平方公里，对应1252万常住人口，用地偏紧。

由于深圳建成区人口1.5万人/平方公里的压力存在，在大湾区、环深的概念下，存在部分外流需求，包括向东莞、惠州的流动。但可看出这种基础并不稳固，受益的只能是关外的少数核心镇。

重庆主城区5400平方公里，由于卫星图有滞后性，我们取2015年建成区勾勒出830平方公里，正好对应主城区常住人口850万人。可以认为是合理的、尚不紧缺的状态。需要等蓝色部分逐步蔓延、填充起来，才能扩散到卫星城。

蓝色部分的建成区还需要多久填充?实现人口和产业导入？从而辐射惠及江津？

从跳蹬开始到珞璜，这部分区域需要逐步填充，匡算下来100平方公里，考虑到北进、西拓仍在继续，该方向承载大渡口、九龙坡的居住需求分流，即使按照10万人/年的高速度导入，也需要10年纳入主城。

3.对轨交想象的区县

璧山、江津等近郊都对轨道有着美好憧憬，从5号支线可看出，到重庆西站需要10个站点，且作为延长线站间距较大，约需30。在轻轨修通后到解放碑站轨道距离50公里。姑且不考虑换乘，这意味着什么？

放一张上海轨交图例，50公里的轨道交通约相当于右下角的临港新城、左下角的金山站，注意观察一下市中心的房价跟郊区地铁各个线路的末端房价的比例，这个比例关系3：1，远郊的地铁好像并没有显示拉平房价的作用。

随着城镇化集聚，130万人口的江津房地产肯定有涨，但从类似城市发展规律来看，对融入主城的想象在10-20年的单位下没有太多实质性利好。跑输大势是必然的。更遑论浪费贷款资格等题外话了。

后记：本文是重庆楼知识星球嘉宾 虎虎 老师的文章。北京上海等大城市的房价都表现了郊区与城区的明显分界，远郊房价只相当于成熟区的三分之一。重庆这个组团发展的大城市的主城区并没有表现出多少房价差异。从房价上看，让楼哥困惑的是，重庆的郊区到底是哪里？是蔡家还是璧山？是长寿还是江津?四川邻水还是开州？你的观点呢？ 欢迎留言。

本文来自于 重庆楼 微信公众号。

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