熬夜码字就是为了告诉你：环线将激活重庆洼地价值！

原创 2018-04-28 浮云 

来源：微信公众号 重庆新一线城市

最近我发现大家在圈里和公众号后台的诸多提问，都大致类似，因此我决定写一篇文章，来把最近大家提的问题给解决了：

最近大家老是问：

1、重庆这里能不能买？那里能不能买？

2、我们买这个贵不贵？

3、这个楼盘，三年能看到多少？五年又是多少？

拜托各位，我们不是神仙，看不到三年、五年这么久的涨幅空间。但我们比较擅长找笋，找到真正的价值洼地。如果你想知道最近重庆哪些地方是价值洼地，那么今天的文章，你可要好好的看看。

我们先来玩一块城市规划的游戏 

以前我玩过一款叫做“模拟城市”的游戏。游戏中，一般开局都只有造公路、医院、车站、桥梁等基础设施。我们发现如果你要尽快完成城市升级，就要获取足够多的城市繁荣值。一般城市繁荣值由哪些因素决定的呢？1、人口数量；2、公司数量；3、**及医院数量；4、高等级的建筑物；5、购物商场；6、奇迹建筑等等。另外游戏里还有好友排名，你慢了一点排名就低了。

我们发现游戏中要更快的建设好一座城市，其实就是抢人口、抢公司、抢**资源，为人口建造高阶住宅，为人口建造高阶商场，最后完成奇迹建筑，这样你的城市繁荣度就会很高。

另外根据游戏规则，如果你要重新建造一个新城，那么就得重复的建设很多原本可以共用的写字楼、商场、**和医院，就会花费你更多的资本。对于我这个城市设计者来说，肯定是不划算的一笔生意。所以为了提高工作效率，我不得不把这些建筑物集中在一起，这样可以节省市民的出行时间，把更多的时间用在工作上面，从而可以快速的提升城市发展。

所以，一开局的小镇就是城市中心！

因此我也没打算发展新区，就围绕城市中心开始向外围发展。这是最为省钱，并快速提升城市等级的一种方式！这款游戏玩到最后，其实就是比的是朋友之间谁玩得更好，谁的城市等级。

我们再看看现实中的城市发展

因为我对城市建设这款游戏的痴迷，所以我也很喜欢研究中国的大城市。

毕竟中国的一线城市发展这么快，我想一定有它的道理。我没有太多的时间走遍，于是借助了百度热力图，再结合我对城市游戏中的理解，把中国的城市大致的浏览了一遍。A、北京：

从百度热力图看北京：北京这种城市就是典型的中心聚集城市，由天安门开始发展，向东南西北四个方向循序渐进的开发。越往中心环走，人口密度越大，相应的房价也越高；

B、上海：

从百度热力图看上海：上海算和重庆最为类似的城市，也是拥有两江交汇，也有浦东新区，所以我特别留意。我们发现上海的主要人口依旧还是聚集在浦西片区：黄浦、长宁、徐汇和静安这些地方，浦东大开发这么多年过去了，人口还是没有浦西多。想来一个新区的繁荣，还是不随人的意志而转移的。

C、广州：

从百度热力图看广州：广州这边也是一样的，人口也是向中心区域聚拢，越秀、天河、荔湾、海珠聚集了广州市的人口。像广州这样的省会大城市，也是遵从城市自然发展规律。

D、成都：

从百度热力图看成都：成都依旧也是中心人口密度，然后逐渐的向南发展，逐步疏导人口密度。看得出来成都是有所规划，一步步这进行自己的城市升级。小结：这些城市建设无一不是由中心向外建设，从最初的生活地开始修房，修满房子住满人再向城市郊区溢出。我们认为，这样的城市规划和游戏中的模拟城市一样，更加有效且节省城市发展成本，很符合城市自然发展规律。

我们再看看重庆的城市发展

如今的重庆城市，是摊大饼式发展，各区都在搞自己的新区建设，有“鬼城”风险：

北区的礼嘉、悦来、中央公园、蔡家、寸滩、龙兴和复盛，到处都是新城；

西区的大学城、西永、井口、白市驿、双福、华岩、钓鱼嘴，也到处都是新城；

南区的茶园江南新城面积还不小、龙洲湾搞了这么多年还算有点成效，但依旧是大工地。

所以，重庆这样搞了十几年，人口又进来了多少？这些地方都填满了吗？修这么多房子，又有人住？

根据网上数据得知，2008年重庆主城区的常住人口接近500万，2018年常住人口是851万，所以重庆主城区每年新增的常住人口是35.1万人。

我再找到一份资料，是说2016年重庆主城区商品房共成交了34.9万套。如果把这个数值和重庆人口增量比对，差不多就是：

每新增一个人，都买了一套房！

实际上，这种粗略的算法是有问题的。比如：没统计哪些是外地人买的？外地人买了之后不在重庆住，应该占有多少比例？我告诉你外地人数量不到10%。除开外地人，本地常住人口新增购房面积可能每年就30万套的样子。

差不多也是每新增一个常住人口，他都买了一套重庆的房子。（重庆的房子，还真心便宜啊！）

而实际上他们来重庆之后都住哪里？百度热力图告诉了大家，他们住这里：

依旧集中在重庆主城区内环里面：

重庆这么多新区的房子，修好了也卖出去了，但是就没人去住，你说怪不怪？还都挤在原本拥挤的内环里面居住。一点不怪！前文说模拟城市的游戏说了，只有人口集中在一起，大家才能节约上下班的时间，才能更多的为城市做贡献。所以没毛病！不少朋友宁愿在公司附近租房子住，周末回自己远郊的新房小住几天。这也可以理解，毕竟重庆这座城市很堵车，早上和晚上浪费在路上的时间都接近2-4了。所以租房住在公司附近，一是可以早上多睡儿，二是晚上可以和朋友玩得更晚更尽兴一点。

美女说：再陪我一会儿吧~难道

你说：不行，我家住远郊，11点后轻轨就收班了！

对不起，你被美女pass了！所以重庆人生活在这里，已经习惯了五大商圈的生活，是不愿意离开内环的，这一点和上海人喜欢住浦西是一个道理。

重庆人的居住轨迹

重庆主城九区，其实只是9个区县拼接成的大县城。每个区的交通都不是很方便，堵车是家常便饭的事情。所以，江北的朋友喜欢和渝北的玩；渝中区的朋友喜欢和九龙坡的玩；南岸区的喜欢和巴南的玩；沙区的朋友自己玩。这不是开玩笑，还真是这样的，这也可能这和重庆特有的地形地貌有关。

重庆这座城市是建在两座大山之间，在狭长的板块里，又被长江和嘉陵江分割成了三个很大的陆地板块。在这座城市，你可以看到各个区都有属于自己的中心商圈：

1、外地游客在解放碑玩：外地人来重庆，基本上都是直接冲着解放碑去的，然后玩了解放碑接着又去洪崖洞、长江索道、两江游等。本来解放碑、洪崖洞和长江索道的名气就很大了，抖音上线之后，这三个地方名气更大了。我们很晚在路上都可以看到外地人扎堆在这些地标打卡拍照，唱歌录抖音。所以我们重庆人基本就不去给城市添堵了，我们没有什么事，一般不会去这块儿玩；

2、渝北区和江北区的在观音桥玩：本身渝北占地面积过大，很难把人口集中在一起，但是因为大家经常要去南边办事，那就要过嘉陵江。一说起过嘉陵江，基本上很多人还是要走嘉陵江大桥的。那么这些渝北区几乎都是要经过观音桥的，所以他们也喜欢把观音桥作为他们的扎堆地。因为一个区的人口行动轨迹形成习惯之后，就很难再去改变它，所以渝北区还是有意往观音桥靠拢，最近他们在观音桥以北的嘉州板块，规划了一个嘉州商圈，看样子也是想和观音桥连成一个片区；

3、南岸区的在南坪玩：这几年虽然南岸区一会儿去搞下弹子石，一会儿去搞下茶园，好像这两个新区都还没搞起来。反而南岸区的人口还是往南坪商圈、南滨路不断涌入，一点没有被分流的迹象。这说明，一个城市的人口行动轨迹还是很难发生改变的。这是城市发展的自然规律，我们必须去尊重它。

4、九龙坡区的在杨家坪玩：九龙坡这几年虽然被渝北抢了不少风头和人口走，但是随着**片区、彩云湖片区的强势崛起，坡区也算是稳住了民心，还是留住了不少人。作为一个118.69万常住人口的老区，杨家坪商圈还算是重庆五大商圈之一；

5、沙坪坝区的在三峡广场玩：沙坪坝区有**这张，比起其他各区来说好打很多。这里相当重庆的“海淀”，聚集了重庆众多大中小**资源。如****、沙坪坝**、沙坪坝****、****、重庆**、重庆**、重庆**、重庆**、重庆大学、重庆师范大学等。所以这个商圈也常年活跃着青春的气息，永不褪色。这里有众多**，陪**房；而且还有商圈房，地铁房；这里还是成渝高铁的始发站，还有远近闻名的磁器口。

拿着这么多资源，沙坪坝区的房子也从不缺买家。

6、渝中区的在大坪玩：时代天街的崛起，让很多人大跌眼镜。当初大家以为重庆内环里面已经有五大商圈了，再搞一个中心商圈，估计很难成功，但是龙湖办到了。每到周末是龙湖时代天街这里就挤满了人，源源不断虹吸着渝中区和九龙坡区的人口；所以，重庆这个城市，人口活动轨迹还是集中在内环里面。那么如果是这样的结果，这就值得引起我们注意了。如果在没有充足人口流入的情况之下，重庆这种摊大饼式的城市规划，极有可能会出现“鬼城”！

重庆应保护好青山绿水，遵从城市自然发展规律

重庆这种不缺新区的城市，也是时候停下继续开发的脚步了。

这么多个新区，你能数的过来吗？恐怕连重庆人都说不清这种城市，有多少个新区。如果我们按照每个新区都配置新的**、医院、商场、住宅等基础实施，这又要浪费多少人力财力呢？最近，大大给长江经济带的三个大城市上海、重庆和武汉，给出了这样的城市建设指导思想，不由得值得我们重庆人深思啊！

必须同意！留住青山绿水，才是金山银山。如果重庆继续按照大开发的脚步去开发新区，还真的可能会出现：房子修了很多，但人们还是喜欢聚集在内环居住，新区到处是鬼城啊！

那么不去新区买房，哪里才是重庆的房价洼地？

跟着上面的逻辑走，我们基本上可以得出一个结论：

重庆二环的新区，其实不是真正的价值洼地，人口就是的试金石！那么重庆的房价洼地在哪里？

先不着急，我们再聊个五毛的。重庆要遵从城市自然发展，其实就是说重庆要遵从人民的意志。老百姓在哪里活动，就应该先发展哪里。还是看这张百度热力图：

从这一张百度热力图上看，重庆绝大多数人口还是围绕在轨道环线里面在生活：

我们发现这条轨道环线，真的很强大，它正好可以将轨道1、2、3、4、5、6、9、10、11号线全部串联在一起。这条环线几乎将主城九区的人口，通通都连接在一条线上了。

这不正是重庆人口最为繁忙的中心区域吗？

这不正是城市重庆需要发展的区域吗？

一点没错！

等重庆轨道环线建设好之后，将大大给山城百姓带来诸多便利：

1、以后即使过桥限号，也不再堵车；

通环线开通以后，这种现象基本上很少看到了。

2、节省到各区的时间，仅需换乘一次；

这条轨道环线开通以后，基本上可以通过环线，再换乘一次，就可以达到主城各区了。

3、城市中心概念得以加强，市民更愿意生活在环线周边；

本身这条环线覆盖了渝北区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区的核心圈人口，覆盖了江北嘴、重庆北站、三峡广场、重庆西站、**、南坪、弹子石等众多商圈，两大火车站。所以市民出行办事也特别方便。

这条轨道环线将这些区域统统串联在一起，大大提升了重庆的交通速度，让重庆正式步入了大城市行列。因此：

重庆的城市发展离不开环线，环线将激活重庆洼地价值！

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