重庆人可以重新评估下弹子石的价值了。

原创： 2018-04-26 浮云 

来源：微信公众号 重庆新一线城市

这两天我们在朋友圈看到很多“重庆限桥”的各种段子，有说因为限桥所以赶不上飞机错过了爱情，还有人说因为限桥不得不提前二十出门，更有人说限桥的结果就是：

渝北和江北玩；

渝中和九龙坡、大渡口玩；

南岸和巴南玩；

沙坪坝的“国人”自己玩；（太堵车）

实际上重庆“限桥”之后，重庆交通格局正在开始发生变化。

重庆交通格局正在开始发生变化。

我们发现，重庆“限号过桥”之后，最为拥堵的区域是渝中半岛。这也没办法，渝中区本身就是建在山上，道路又狭窄，能修成今天的格局，已经实属不易了。

周一至周五重庆晚高峰图。

我们一起来感受下重庆人周一上下班的景象：

坐轻轨上班的人，此刻内心是崩溃的。

开车的人，也好不到哪里去，很多重庆人选择还是步行上班：

步行过隧道：

我们从这几天的“限桥”中发现，桥梁在重庆的地位“举足轻重”。它就好比城市交通阀门，如果一旦关上，城市交通几乎瘫痪。所以，重庆未来的交通格局，也将会因为“桥”而发生根本性变化。

在重庆主城区内环里面，桥梁多的区域，未来的板块价值就好，随之而来的企业、住宅、人流都会往这些板块汇聚。

那么我们沿着这种思路，寻找一下有没有这样的板块，可能在未来三年重庆环线建成之前，成为重庆人的居住之地。

这样的板块是存在的。

其实这样的板块是存在的：弹子石。我们从百度地图的实时路况可以发现，弹子石这边的交通压力相对较小，在早晚高峰期时，弹子石这边的寸滩大桥、朝天门大桥和大佛寺大桥几乎没有出现拥堵情况。

我自己实地亲测过几次，现在走南北方向，基本上就选择大佛寺大桥或者朝天门大桥。这对于需要快速通行南北的朋友来说，是一个不错的方案。特别是居住于弹子石、江北嘴的朋友来说，他们的出行压力较小，基本上很难理解朋友圈那些堵车堵到怀疑人生的心情。所以，对于从南往北要赶飞机的朋友来说，走寸滩大桥最快。走寸滩直接杀向T3航站楼基本上20的样子可以到达。

弹子石给重庆人的老印象

弹子石，如果不是因为可以给主城内环分流，也许这里还一直是大家眼中的“弹丸之地”，的印象就是“洋人街要搬走了”，前几天还在朋友圈疯狂刷屏，各种抒情怀念。可是今天，弹子石却在逐渐走上新的舞台，在此之前，这里给人印象其实并不怎么好：“鸟不拉屎之地？”；“去哪里都很远？”；“除了洋人街就没撒了？如今洋人街都搬了，更不想去了！”；“那边还很荒凉，到处都是烂工地！”；是的，以上全对！就连住在这里的热心市民都看不下去了，跑去市长公开信箱留言：

所以，在这样一个内环边上的板块，我们要对它产生新的改观，它需要做的努力还有很多。

其实弹子石规划好了，还是有未来。

自从弹子石板块把洋人街搬走之后，这里腾出1000多亩地，如果能请上一位设计大牛，好好的给这块地设计几套超前的方案，那么弹子石还是有未来的。1、洋人街搬走后，可能会新增商业和住宅。之前某个网站流出一张规划图，还没有确定是否是真实的，但是我们可以抱着娱乐态度先来看看，这个地方未来长什么样子：

从图上可见，洋人街搬走后，这个地方有一大片商业规划，还有一大片的住宅规划，同时也给城市留了不少绿地。值得注意的是这里还属于南滨路的临江商业，在南滨路的延伸段位置。所以，这里是有“变废为宝”的机会的。

越是不被人待见的区域，以后每一项改善都可作为利好处理。

弹子石只要把道路规划好，商场、房子一座座平地而起之后，你曾经看不起的缺点，都变成了优点，这些都是可以作为利好处理。江北嘴就是的例子：

且不说江北嘴的楼盘空置率如何，但仅仅这样的外立面，给重庆人的感觉就是：这城市牛逼，自信心爆满！重庆是需要这样的建筑物，来强化国家中心城市的地位的。但也不是一味的全部修成江北嘴这种写字楼，一到晚上这里几乎就变成了一座空城，路上行人真的很少。没有人跳坝坝舞，那还叫重庆吗？所以，写字楼、商业要有，高档住宅也更要有。我们在弹子石考察了一圈，没有发现什么高档住宅。这一方面，弹子石还真的需要补强。我们对弹子石深入调查，希望也可以了解下这个区域的房价。

弹子石区域类楼盘分析

因目前弹子石到处施工的因素，周边的环境还是较差，板块内几乎没有品相较好的房子可供选择，能选的上的房子还是不多：1、主要几个知名大盘的情况是这样的：

（长嘉汇）

长嘉汇目前无房可售，要到下半年才有一栋大平层了，因为可以看江等缘故，估计价格也不会便宜到哪里去。国际社区目前跳价较为严重，小区业主心理价位很高，几乎好几家都到了建面15000-16000元了，这个价格还不如直接买北滨路、南滨路的房子了。就连美心江与江南未满两年都已经买到建面11000元以上了，旁边新盘铂悦澜庭也是紧俏得很，清水价格要到套内19000元，精装修价格也是21000-25000元了；龙湖郦江的业主也开始苏醒了，作为该区域的龙湖楼盘，这个小区的业主也是特别傲娇，二手房价格也是建面14000-2000元了。好像小区业主之间没有统一定价，各自为营比较严重。阅江阁这边去年6月才交房拿到房产证，虽然未满两年但市场价格已经到了建面14000元。

锦江华府、蓝光COCO也是跟着附近楼盘在坐地起价，似乎大家都在等旁边的金地地王开出“天价”来，所以心理预期特别高。2、在弹子石朝天门大桥的南段，这边的楼盘也启动了：泽科弹子石的二手房源挂到了建面17000元左右，实际上成交价还是在14000元左右，看来业主的心理预期还是很高，持货观望的心态很严重；宏声阳光绿洲也稍微好点，业主心态较为正常，均价在建面14000元左右，楼层越高越贵；富力现代广场价格相对来说便宜一点，住宅项目建面13000元起。

东海长洲和东海星洲的价格也开始启动了，均价在建面13000元左右，相对前面几个知名大盘来说，还是便宜点。作为刚需客户来说，可以考虑在这边上车。3、盘龙花园片区的楼盘，还有部分笋。在这一带，业主心理预期还没有太高。毕竟这边离环线较远，十一号线又是远期规划，洋人街搬迁之后到处都是工地，至少未来三年内居住环境不会太好。正是因为这些不利因素较多，才使得你有机可乘！有经验的老司机，专门挑这种板块下手，越破烂越好，反正老司机们又不去住，买来放在那里3-5年，3-5年后直接来收割ZF的福利：道路修好了、金地地王开了、洋人街地块都修起知名大盘了。所以老司机们：要涨价了！那么这一块又有哪些低价楼盘可以留意呢？

金港尚城可以去看看，毕竟建面均价才11000元，盘龙花园都是可以去踩踩的，建面才11000元，一期的业主稍微傲娇一点，基本上不拿出来卖；还有一个美心南滨雅苑可以看看，建面12000元左右了。另外值得注意的是，弹子石片区有很多公寓楼，很多都是没有通气的，虽然价格不贵，但是考虑到公寓楼的价值较低，不好上市流通，奉劝各位还是不买为好。我还采访了圈中一位买了弹子石片区的大咖，他给出的专业建议是：

弹子石去年已经买入的业主，不要趁这波行情来了，急着套现！

还未买入的可以观望，不必现在入手了！

阅江阁投资客扎堆，想买入的，可以等楼市回调的时候，杀空！

这个意见和我的类似，都是短期觉得有点走在高位了，可能会横盘半年至一年时间。但是长期来看，这个版块因受金地地王、洋人街的住宅项目以及环线、十一号线陆续通车的刺激，以及整个版块内的道路改善，都是具备房价继续上涨的因子。

重新评估弹子石的价值

最后我们再来总结一下，弹子石究竟有哪些利好因素和不利因素，可以值得我们重新给于定位评估：

利好因素：

利好一：洋人街搬走，给弹子石腾出了1000多亩的土地；

利好二：金地地王即将登场，当初的土拍价都是接近建面10000元了，再怎么说卖出去套内也在20000元以上了；

利好三：弹子石的土拍价提升36%。金地那块土地去年起拍价5000元，今年弹子石金地附近的土地起拍价达到了6800元；

利好四：京东、小米等39家高新科技企业签约弹子石，给这个板块注入了新鲜的活力；

利好五：虽然弹子石CBD被合并到了南滨路管委会、但不影响弹子石经济发展速度：

从南岸电视台新闻得知：到2020年，弹子石片区金融及商务产业规模力争达到1500亿元，引进各类金融企业60家以上，建成年税收亿元大楼10栋以上，力争引进世界或500强企业总部10家。

听上去还是挺振奋人心的！

利好六：长嘉汇改善弹子石老街风貌，6月即将开街，这也算是弹子石老街的文创升级；

利好七：轨道环线、十一号线将从这个板块通过，市民可以快速通达主城核心区域；

利好八：朝天门大桥、大佛寺大桥、寸滩大桥和黄角沱大桥（规划中）将大大提升该区域的出行效率；

利好九：市民关心的弹子石群慧公园已经立项，目前正在开展国土划拨手续、初建报批工作；

不利因素：

不利一：目前弹子石依旧处于飞机航道之下，部分小区业主能听到噪音；

不利二：到处都在大施工，最近三年内对附近居民来说，生活品质大幅度下降；

不利三：整个主城道路拥堵，很多车辆会选择弹子石过桥，这样一样会增加这边的交通压力；

不利四：环线弹子石段出口可能会延迟开通。根据政府的公开信箱我们发现：

轨道交通环线东北环（凤天路至重庆北站南广场至海峡路段）拟于2018年开通，由于受弹子石CBD广场建设影响，弹子石车站3个**出入口工程建设进度滞后，不具备开通条件，待弹子石CBD广场建成，**出入口工程完工后方能开通。

所以，在这样一个备受争议的板块。你是学老司机先行布子，还是谨慎一下静观其变呢？你可以说说你自己的想法，好的坏的都可以留言，留言请关注重庆新一线城市 微信公众号，目前正在热烈讨论中。差不多我们也是时候

该重新评估下弹子石的价值了。

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