周小川谈楚雄房贷：首付款不能是借的

央行行长周小川在十二届人大四次会议记者会上明确指出，买房人的首付不能使借的。并对网上盛传的“假离婚可骗贷700万炒房”的段子进行了回应，明确表示，行不通。楚雄准备买房的快来看看央行“ ”怎么说的！

假离婚可骗贷700万炒房

该段子大意为，夫妻在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后夫妻双方假离婚。现在房子市价700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。如此一来，夫妻仅凭着一张，巧妙从银行获得700万元贷款。而用这700万元投资的 ，刚好可以用来还房贷。

骗贷成功，如房价跳水，丈夫就不还房贷，让银行把房子没收，夫妻俩顺利实现高位套现；如房价持续飙升，丈夫可以把房子挂单出手，赚取差价。而出借资金风险的责任，则完全由出借方银行承担。

这种拿现房超额套取银行贷款，再用贷款继续炒房的做法，被称作一线城市炒房稳赚不赔的“ 模式”。

操作上其实现的可能性几乎为零

具备金融常识的人都知道，银行在二手房交易中放贷时，首先会引入第三方评测机构对房屋本身的实际价值进行评估，而不是直接参照房屋成交价格。因此，价值市价700万的房子，按照1000万的成交价格贷款的前提不成立。

其次，除了引入第三方之外，银行的放贷人员也会把房屋成交价格和同等条件下房屋的成交价格进行对比。超高成交价背后的猫腻，并不难识破。

另外，放贷过程中，银行会对借款人的还款能力进行评估，比如让借款人提供工资流水和银行财产证明等信息。如发现借款人不具备还款能力，银行不会出借资金，更不会变相承担高额交易带来的风险。

伪造交易价格并不可行

在记者会上，周小川说“对于银行来讲，银行有时候是掌握首付比，但是正规的银行内部的用语是LTV，就是贷款比抵押品的价值，判断这个价值的时候，它是要对抵押房地产的财产要进行价值评估的，而不是像现在网上说的，只要伪造一个交易价格就可以拿到交易价格去做贷款了。”

此外，针对资金出借端的银行，周小川还明确表示，银行有一个政策叫KYC，你必须了解你的客户，客户的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付的贷款。从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。

央行行长周小川表示，银行在放贷时，会严格按对抵押品价值进行评估，伪造交易价格骗取银行贷款的行为是行不通的。

买房的首付不能是借的

目前，有一些P2P平台针对买房人的首付款提供信贷，央行对此态度坚决。周小川表示，首先是这些平台是否拥有资质做这项贷款值得商榷，其次，买房人的首付不能是借的。

“按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质，像资本要求等规章制度。再就是他的资金来源是什么，如果动用了其他一部分人委托的资金，是否和人家真正说清楚了，是否会给出资方带来巨大的风险，这是应该清楚的。”周小川说。

央行副行长潘功胜12日也表示，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

“房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付的贷款的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。”潘功胜说。

2月2日，央行、银监会对于不实施限购城市的购房首付比例进行调整。这次调整基于央行对我国个人住房贷款的现状判断。

周小川曾表示，从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%~ 50%，中国只有百分之十几，比例较低。

据潘功胜介绍，目前商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。

同时，从目前首付比的情况来看，现在即便按照调整以后的20% 的首付比，和国际上横向比较来说，仍然是比较审慎的标准。从实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上。 

（楚雄房天下综合整理）