“大炮”祝九胜上任三个月为万科带来了什么？

“姚总，来参加股东大会，顺便看下老朋友吧。”

“九哥，不去了，在网上投票好了。”

祝九胜上任不久，曾邀请姚振华来参加万科2018年次临时股东大会，最终未果。

这个万科董事会主席郁亮口中的“大炮”在敏感而紧张的“宝万”间进行着周旋与调解。

这是祝九胜上任万科总裁一职中的一个切面。

实际上，上任3个月来，祝九胜在公开场合鲜少露面，有媒体报道的主要有几次，分别是3月底参加万科2017年业绩会，他表示要坚持“城市运营商战战略”；4月18日，拜访厦门市委常委、常务副市长黄强。以及他与姚振华的对话。

时针行走至5月1日，这个“嗓门很大”、“很犀利”、“经常会发出不同声音”的祝九胜从1月底接任至今已执掌万科3个月，这三个月来他为万科带来了什么？

融资从紧下的新角色

2018年季报显示，今年1月至3月，万科实现营业收入308.26亿元，同比增长65.83%；实现归属上市公司股东的净利润8.95亿元，同比增长28.68%。

虽然众多声音将这份实现迅速增长的业绩与新任总裁祝九胜相关联，但彭博社在关于万科的报道中的定性值得玩味：得益于房价高企。

但是在一片高速增长的箭头背后，万科财报中所显示出的营收与利润增速的失衡同样值得关注：营收的增长幅度达到利润增速的一倍。

对此万科的财报作出了解释，一季度万科净利润增幅低于营收增幅，这一方面是由于一季度联营、合营公司的项目结算较少，并且个别项目根据当前市场情况计提了减值；另一方面是因融资规模上升，一季度利息支出及财务费用相应增加。

就连一向在资本市场如鱼得水的万科也开始高谈融资成本的上升，虽然央行已经降准，但是货币市场依然紧绷，这对于贴近资本最前沿的房地产企业来说感受最深。

加之4月以来持续飙升的资金成本和央行连日在公开市场大笔回笼的操作也在释放一个信号：指望政府为稳经济而将货币政策转向宽松只是呓语，监管层依然难以容下金融市场的持续加杠杆。

然而房地产企业依然要生存，祝九胜的金融背景依然在发挥重要作用。

相比一直不愿承认“财务背景”的郁亮，祝九胜的个人标签更为鲜明。经济学博士科班出身，加入万科前，1993年至2012年，祝九胜在建设银行深圳分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。

就在祝九胜任万科总裁的一个月后，在万科2018年次股东大会上提交了《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》。这份《议案》将万科的发债授权急剧扩大，从150亿元涨至350亿元。

祝九胜也在这次会议上向股东代表阐述了自己的融资逻辑，“此前融资规模太小，这350亿元额度是董事会提出的，万科把负债率控制得很好，且2018年环境特殊，这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。”

实际上，此前在选择总裁时，郁亮曾称万科的宗旨是以客户为中心、以现金流为基础、坚持合伙人共同奋斗，实现有质量的发展。“其中‘以现金流为基础’就是祝九胜加入万科后给万科带来的变化”。

拜访厦门

4月18日，祝九胜一行人拜访了厦门市委常委、常务副市长黄强。在这次会面上，黄强指出，厦门正在全面建设“高素质的创新创业之城、高颜值的生态花园之城”，努力把握“后金砖”机遇，集聚优质资源，推动城市转型发展，提升城市国际化、产业高端化水平，打造“五大发展”示范市。欢迎万科把更多国际化、高品质的业务板块布局厦门，形成更多新的模式、新的业态，实现城企的双赢发展。

祝九胜表示，厦门是万科布局中的重要城市，万科愿携手厦门，创新合作模式，不断拓展合作的深度与广度。

经过6年运营，目前，厦门万科已经拥有10家长租公寓、4座社区商业、6座产业办公楼、1所全日制幼儿园、7个社区营地、1个户外营地、一套智慧停车系统。另有城市食堂、农贸市场等项目已经落地，除传统开发业务外，累计有超过70个城市配套服务项目处于运营或筹备状态。

做好城市运营商也是祝九胜执掌万科后不断提及的话题，在万科2017年业绩会上，“如果简单学别人那永远只是追赶，是不可能超越的。在这么一个伟大的时代，在这么一个伟大的国家，我们要做一些有意义的探索，可能各方面的都会去借鉴，这个时代会造就很好的企业，合伙人的机制会是一种好的机制，在这两个条件和背景下，我们会做很多有益的探索，但万科的城市配套服务商战略不会有任何改变。”

最近，万科集团还与杭钢集团在杭州举行资产包合作签约仪式，交易总价17.8亿元。万科此次从杭钢手中接盘的资产包括8个项目，涉及杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨5个城市。

外界对于万科此次举动的解读为曲线增加土地储备，但万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海则点出了背后的战略意图——“此次合作是万科首次参与浙江省属国企混合所有制改革工作，对万科未来的发展模式和路径探索有非常深远的示范作用和借鉴意义”。

实际上，这也是城市配套服务商战略推进的方式之一。

“宝万”事件中的周旋者

“宝万”事件在2018年年初暗流涌动。

在万科2018年次临时股东大会前，祝九胜与万科第二大股东——“宝能系”公司控制人姚振华通话，“我与姚总（姚振华）是20多年的好朋友。”，希望其亲自或派出代表前来参加股东大会。但最终，随着44名股东及股东代表步入会场，姚振华没有来到现场。

但是事情并非全无转机。

根据股权披露信息显示，钜盛华在4月17日完成出售万科A的8972.45万股股份，平均价格为每股29.92元，形式为现金，套现26.85亿元。一周之后，华泰证券股份有限公司深圳益田路证券营业部卖出6346.59万股，成交金额为18.7亿元，此次交易也被高估怀疑出自钜盛华之手。

如果此次确实为钜盛华的交易行为，钜盛华通过两次减持，已经合计套现近46亿元。

国信证券房地产首席证券分析师方焱认为，万科和监管层的压力无疑是让宝能作出减持决定的直接原因，万科正逐渐夺回主动权。

新任总裁和首席执行官，祝九胜的言行都被置于新的层面之上，为此他需要从更高的全局出发，接触个人、企业、政府、伙伴甚至对手，也许再过百天，他将给市场交出一份自己印记更浓重的业绩报告。