感受长春楼市变幻 关键词了解今年这些事儿
新文化报2011/12/30 06:23
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2011年，对于地产市场来说，是不平凡的一年，是具有历史意义的一年。地产市场从过热回归理性，购房者也按需购房。回顾2011年的房地产市场，出现了很多新现象、新情况，下面就让我们一起回顾一下2011地产关键词，感受这一年来地产市场的风云变幻。
关键词：大平层
关注指数：★★★★
平层大宅 市中心的舒适居所
在长春，平层大宅的代表有富苑·尊邸、万科·柏翠园、中海·紫御华府等等。这种产品从建筑功能上来看，讲求高端私密性与高技术含量。例如富苑·尊邸项目，在对讲系统、监控系统和智能系统等方面，都采用了先进的高科技技术。
大平层产品的出现可以说是城市发展的结果，也是购房者的需求。这种产品在北京、上海等城市已成为一种流行趋势，长春是近两年才引入这种产品形式的。目前，市中心因为规划等各种原因，基本没有别墅，因此位于城市中心，并且具有高舒适度的平层大宅产品就应运而生了。
从这种产品的发展趋势来看，发展空间肯定是有，但目前会一直呈现供不应求的状态。首先，因为这种产品对地段的要求很高，其稀缺性就决定了平层大宅产品的数量不会很多。例如，富苑·尊邸整个项目仅99户，而且项目结束后如果没有合适的地块，就不会再开发这样的产品。其次，这种产品的需求会越来越多，但因为政府调控的70/90等政策影响，平层大宅产品的供应量不会很大。因此，长期供不应求的矛盾情况会存在，并且会越来越稀缺。
关键词：事件营销
关注指数：★★★★★
有人气才有生意 找对人才有成交
事件营销是典型的差异化营销策略的选择，是一种集新闻效应、广告效应、公共关系、形象传播、客户关系维系于一体的，具有非常强的短期促销效果的营销手段。事件营销又多属小众营销行为，是基于对目标客群细分为基础的，其基本的出发点是“造势旺场——通过活动拉动人气热场”与“对位筛选——强化目标客户感受，客户分级强销”，也即通过以特定的人或事件吸引高关注群体，努力营造旺盛的人气，并从中挖掘出对项目感兴趣的客户来实现新客群的导入。事件营销在地产上的应用，更倾向于结合地产项目的文化属性与文化影响力等。
客观地讲，2011年长春房地产市场的事件营销是市场竞争加剧的重要表现，同时也是地产行业营销水平进一步提升的重要表现。在整个市场客户资源日渐稀缺的大势下，如何能够赢得市场的注意力和关注度，成为本年度营销工作的重中之重。
从目前的市场发展趋势来看，2012年依然将是客户资源稀缺的年份，地产项目之间的竞争强度只会进一步提升，基本的经营原理仍会起到决定性的作用——有人气才有生意，找对人才有成交。在这样的大背景下，事件营销现象仍将延续，并且随着竞争的加剧，新的营销手段也将层出不穷。比如，对于一般地产项目，如捆绑销售“装修团购”活动等；组合营销“豪宅配名车”等；战略合作“增值服务，买房赠电信服务或各种消费类VIP俱乐部会员资格”等的营销手段。
而对于高端地产项目，很可能会推出如艺术品展拍会、奢侈品特惠展销、高端马术、GOLF、游艇会会员交流活动等更倾向于贵族生活方式引导的SP营销。同时，如电影、电视的植入式广告宣传等新渠道营销，也将会越来越受到欢迎。
》》》推荐阅读
关键词：成交量
关注指数：★★★★
2011年 全年成交未出现峰值
2011年1~11月商品房成交量为425.98万平方米，成交套数为43339套，同比2010年全年成交量、成交套数均下降5.3%，成交量出现停滞现象。从全年成交量走势来看，1~4月成交量相对较低，主要原因是年初伊始，冬歇期刚过，多数项目处于刚刚复工状态，新品上市量较少，市场存量成为主要消耗产品；进入5月，春季房交会的刺激带动成交量提升，此状态持续至年末，受市场大环境影响，2011年成交量并未出现较大波动，全年未出现成交峰值。
成交量的停滞主要原因在于宏观调控政策及金融信贷政策的双重打压。国家对于房价调控已持续一年多的时间，在2010年成交量同比大幅下跌之后，2011年成交量出现停滞局面，加之信贷政策的持续紧缩，使得开发商面临巨大的资金链压力。面对此种局面，不少开发商打出较大优惠活动来吸引购房者眼球，但政策导向使得购房者对现阶段楼市存在较多不确定性，观望态势占据主流，加之一、二线城市房价回落，更加坚定了购房者对长春房价的看跌信心。
对于2012年的市场走势，长春房地产市场受政策影响较弱，不论是哪一轮调控政策，主要打压高房价及投资和炒房等，相比较而言，长春房地产市场较为理性，投资与炒房现象较少，目前主流以刚需占比，且被各大开发商看好，陆续进驻长春。
从本年政策的力度与频率，也能看出政府的决心，2012年、二季度，开发商将面临突出的资金压力，长春房价将出现拐点。而对于限购令解禁，楼市迎来再次井喷的说法不得而证，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小。而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力。
关键词：商铺
关注指数：★★★★★
选商铺看地段 投资须慎重
2011商铺的价格出现了暴涨的局面，每平方米1.5万到2万元的商铺已随处可见，好地段的商铺均价3万到4万也颇显正常。但是，我们一定要看清，这一轮商铺价格的快速上涨是有着特殊背景的。
股票市场的长期低迷不振导致主动资本撤出，以及国家对商品住宅的行政强制限购导致的投资、投机资本的被动挤出，是造成这一轮商铺价格大幅飙升的主要诱因。在我国国民财富快速增长的今天，国民的投资需求日渐旺盛，而主流投资渠道狭窄（仅有股票、债券、基金、房地产、纸黄金等），或是投资门槛过高（如期货、古董、艺术品等）等限制了绝大多数国民的投资选择空间。作为资产类投资配置而言，商铺可以算得上风险相对较低的安全资产，尤其是产权明晰、方便使用和变现的独立商铺，更是成为了投资热门，因此过多资本在短期内流向了商铺产品，过大地推高了商铺的价格，甚至背离了价值规律。
在目前国际、国内经济大环境均较为不利，整体资产价格逐步下跌的大趋势下（主要是由已经形成的资产价格下跌预期决定的），商铺的短期价格估值已相对过高的情况下，2012年最可能的情况是商铺价格出现滞涨，也有可能出现价格一定幅度的回落，所以要进行商铺的投资也须慎重（尤其是短期投机风险更高）。
这是因为，仅从投资属性的角度而言，商铺与住宅是完全不同的两类投资产品，商铺的投资难度要大于住宅。因为，对于住宅而言，无论如何至少它还有基本的使用价值——用于居住，只要价格降到一定程度，始终会有需求，能够实现价值转换——售出。
而商铺则不然，如果商铺没有经营价值（没有人愿意购买或租赁用于经营），可能连建筑成本都收不回来。这主要是因为商铺的价值是由投资决定的。一般而言，我们可以粗略估算商铺的合理价格应该是其附近住宅价格的2倍~2.5倍左右，而以租金测算商铺的投资回收周期一般为12年~15年，市场非常好的时候，回收期可以降到10年左右。违背这两点时，商铺的价格就可能偏离其实际价值！
商铺的选择基本判断标准就是：“地段、地段、还是地段！”商铺所在区域的交通状况与周边居住人口的密度，都是判断商铺价值的重要参考指标。
》》》推荐阅读
关键词：保障房
关注指数：★★★★★
长春市保障房布局将更加合理
保障房建设，一直是国家改善民生重点建设的一部分，长春市住房保障工作在起步得比较早。为了保质保量地完成公租房建设，年初就举办了“2011长春公租住宅设计竞赛”，共收到设计作品73件，其中还有两件来自斯洛文尼亚。设计竞赛引起了社会的强烈反响，并得到了充分肯定。近年来，长春市加强了住房保障体系建设，积极贯彻落实国家宏观调控政策，使房地产市场更趋稳健、理性地发展。长春市住房保障和房地产管理局计划未来3至5年的时间，将在长春市西部、南部和东部建设3个百万平方米保障性住房综合小区。将廉租房、公租房与周围的商品房小区统一规划，形成一个规模较大的生活区域。使长春市保障房布局更加合理，更加有效地发挥其保障服务功能，把长春市的住房保障工作推向一个新的台阶。
关键词：一房一价
关注指数：★★★★
明码标价让房屋信息更加透明
3月22日，国家发改委宣布，5月1日前各地商品房开始实施明码标价。“一房一价”成为了长春各大楼盘和购房者普遍关注的热点话题。在发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》实施细则尚未落地、商品房明码标价尚未正式实施之前，长春已有部分楼盘开始推行商品房明码标价的销售体系了。商品房明码标价通过公开房价、明码标价等措施，加大了政府对房价的监管力度，让房价回归到合理的价值范围内。此次推出的政策主要是加强宏观调控、规范市场的举措。过去长春市房地产市场的销售方式，让开发商和购房者的信息不透明、不对等。新政的推出不仅维护了消费者的知情权，让信息更加透明、公开，更加让置业者放心、明明白白地去买房。通过新政的执行和政府的监督，使长春房地产市场更加健康地发展。
关键词：限购令
关注指数：★★★★★
限购政策让楼市更加稳健发展
1月28日，长春市人民政府下发了《长春市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见》。长春市限购令自执行之日起至今，对长春市房地产市场产生了一定的影响。限购政策在一定程度上限制了一部分家庭的购房计划，也一定程度上限制了长春房价过快增长的现象。限购政策执行以来，长春购房者的观望情绪渐浓，各大楼盘也都增加了优惠力度，卖方市场逐步转变为买方市场。限购令的出台主要是为了抑制房价过快的增长，打压投资现象。为了不折不扣地认真落实国家的宏观调控政策，明年限购令将继续执行。限购令的执行将让春城房地产市场更加健康稳步地发展。
关键词：精装修
关注指数：★★★★
精装修房未来发展空间很大
随着人们对生活质量追求的不断提高，简单的毛坯房已经不能满足置业者的口味了。精装修房目前已经成为现代住宅的一个发展趋势。精装修房既反映了置业者对现在生活品质的高要求，也体现了目前住宅内在品质的重要内容。随着长春房地产市场的不断发展和完善，精装修房已经成为市场的一个需求趋势。很多置业者都表示，购买精装修房既省时又省力，性价比高。不但免去了装修过程的烦恼，又能够保证装修品质。目前，精装修房购买群体还是以年轻人为主，大多数都作为过渡房或投资房。目前，商业产权的精装修房越来越受市场认可，因为精装修房总价低、首付低，未来出手也相对容易。今年，中海凯旋门项目推出1018套精装修房，目前为止只剩10余套在售房源。
地段和品牌这两个硬指标对精装修房来说非常重要，这些硬性条件决定了房子品质和未来的空间。中海地产未来还会推出更多更好的精装修房，一定把产品越做越好，给春城置业者更多的选择空间。
》》》推荐阅读
