价格拐点或现于明年一季度 房价三季度将大降
齐鲁晚报2011/12/11 09:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年10月以来,一线城市房价有了松动的迹象,北京、上海等城市打折的楼盘一个接着一个。
9日上午,中国社科院发布的《住房绿皮书》预测,2012年一季度,一线城市价格下降的态势将持续,但是降幅不会很大,价格拐点很可能在季度显现。
到二季度,整体性降价幅度有限。预计开发企业会加大推盘力度,新盘定价更趋合理,老盘降价的幅度将更大,价格下降的范围呈现扩大趋势。
真正的降价是在第三季度,降价范围会继续扩大,降价幅度会更深。不过这一降价有一个前提,就是信贷资金不能满足需求,上半年销售远低于预期。
绿皮书指出,如果上半年销售缓解了资金的压力,整体价格则是趋稳的,维持第二季度以来价格状况的可能性较大。
专家指出,2010年以来,中央政府出台了一系列不断升级的房地产调控措施,直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。
专家表示,如果政策面仍旧严控,开发企业融资困难,尤其是信贷资金不能满足需求,加之上半年销售远低于预期的话,那么降价范围会继续扩大,降价幅度会更深。
今年以来,很多城市住房销售面积出现了下滑,2012年,这种趋势能否会延续?绿皮书给出了答案。
绿皮书预测,2012年一季度开始,预计销售量的增幅将进一步下滑。
根据最近几年房地产变化情况,绿皮书指出,中国房地产市场已经在周期的下行阶段实质性地运行了一段时间。或者说,中国正处于房地产周期的衰退阶段。
绿皮书指出,目前房价已经充分反映了人们对房地产市场的各种乐观预期,在新的支持房价上涨的重大因素未出现之前,市场只好选择下行调整。
而经济增长全球一枝独秀、城市化及城市人口持续增长、土地稀缺等因素,已在前期的房价上涨中得到充分反映,难以再继续支持房价的上涨。
另外,2008年下半年以来的刺激政策,过度透支了未来的住房市场需求。相对于收入,高企的房价已经使很多潜在购房者可望而不可即。
专家分析,即便有诸多政策干预,中国房地产市场也并没有逃脱周期波动规律。
房地产开发企业,应放弃政府救市期盼,尽早降价求生存。“只有少部分开发企业试行降价,多数开发商对于政策最终松动还抱有很大期望,使得房价胶着。”
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热销楼盘或降价或低价 投资客欲抄底"狠降盘"
如今越来越多的业内人士相信，年底楼市想“咸鱼翻身”，可能性越来越渺茫。
年底将至，“亚历山大”（谐音压力山大）的开发企业越来越多，推出的促销怪招也层出不穷，从开盘时请方丈“祈福”，房贷，到无理由退房，各种促销手段只有想不到，没有做不到。上海永庆房屋总经理陈史翎说：“目前对房地产开发商来说，最紧迫的任务仍然是销售，最需要的仍然是现金。近期不拿地、慢开工已经是大多数住宅开发商的共识。”
专家认为，在限购基调不变的情况下，存准金率调整带来的波动不足以扭转开发企业定价信心。未来二三个月中，降价促销仍然是主要基调。从促销成果来看，如今成交火的是打折比较狠的楼盘。上海中原数据显示，位于浦东新场板块的万科清林径，在过去一周成交116套公寓房源和两套联体别墅房源，共1.23万平方米，公寓成交均价1.3万元/平方米。项目目前在售房源网上报价1.65万元/平方米。目前购房总价享受优惠4万元。在过去一周内成交均价仅为网上报价的7.8折。截至本周末，已推948套房源中，整体套数去化率达76.1%。
数据也显示，如今支撑市场的主力是市郊的降价盘或低价盘，上周的成交排名前十名全部是成交均价在2万元/平方米以下的低总价刚需盘，低价是刺激购房者入市的主要原因，显示开发商为回笼资金采用的“以价换量”的销售策略已见成效，比如新城金郡、万科清林径、旭辉澜悦湾、万科尚源、中海御景熙岸几个低价项目，均获得良好的销售业绩。
值得注意的是，除了刚性需求之外，投资客也有入市迹象。陈史翎表示，目前市场上有两种需求有较积极的入市心态：一是首付充足的刚性需求；另一类是寻找机会的投资者。但由于首套房贷款的门槛也被持续拉高，所以能跨过门槛的都是首付充足的刚性需求。尽管政策仍然在打压投资需求，但逢低入市仍然是投资者不愿放过的，尤其在高档住宅、别墅也有了打折动作时，仍然能吸引投资者入市。
某分析师也表示，近期购房者当中，除了部分刚性需求，投资需求又开始动作，甚至一些被限购的购房者通过跟朋友合作购买的方式添置房产，为的就是看准了个别降价项目，抓住楼市的低位时机，抄底入市。
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