11月份新房价格继续下跌 二手房价格同比首降
证券日报2011/12/01 17:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
继10月份统计局数据显示，70个大中城市中已有34个城市新建商品住宅价格出现环比下降之后，房价“拐点论”的说法甚嚣尘上。不过，彼时链家地产首席地产分析师张月认为，房价“拐点”是否真正到来，还需视11月份住宅销售情况而定。
11月30日，北京住宅销售数据出炉。根据链家地产出具的数据显示，京城期房住宅成交均价仅为14457元/㎡；而销售业绩位居前十名的房企，成交总额也环比回落24.58%。
如此看来，即便开始下调价格、力促销售，在年末这一班“最后的地铁”上，开发商亦未能如愿大手笔回笼资金——链家地产认为，新项目定价的回落，短期内非但没有带动成交，反而成为价格进一步下调的催化剂。
10房企销售总额27亿
6成项目价格回调
11月份，链家地产数据显示，北京销售业绩排名前十名的房企分别为远洋（4.7亿）、信远筑城（4.6亿）、龙湖（3.1亿）、富力（2.7亿）、保利（2.3亿）、华润（2.3亿）、中粮万科（2.2亿）、融创中国（1.8亿）以及天旭集团（1.7亿）。
统计显示，上述10房企累计销售总值为27亿元，而上月这一数字则为35.8亿元，环比降幅为24.58%。
受益于在京项目“遍地开花”，远洋地产继续位居北京销售业绩榜单首位。链家地产数据显示，11月份远洋地产销售总额为4.7亿元，较上月环比回落48.35%。
11月份，北京前十名新建商品住宅项目累计销售金额为22.4亿元，上个月这一数字为33.9亿元——前十名期房销售总额环比回落逾三成。
在单价方面，北京11月新开项目拟售均价为19813元/㎡，环比下降23%；而成交均价则仅为14457元/㎡，环比下降35%——拟售与实际成交均价的差距进一步扩大。链家地产认为，新项目定价的回落，短期内非但没有带动成交，反而进一步拉低购房者对房价的预期。
截至11月末，北京共有99个项目旧盘新开。其中，有60个项目价格低于上次开盘，占比旧盘新开总数的61%。而在降价的项目中，大型房企占比43%，较上月有所增加。
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2500个二手房项目零成交
成交均价创年内同比首降
链家数据显示，截至29日，北京市二手房网签量为6978套，预计全月成交可能达到7350套。以正常的工作日成交来看（10月份有国庆长假），11月份平均每日仅成交312套，环比降幅为17.4%；同比降幅则高达56.2%——创下2009年以来35个月成交值。
而值得投资者注意的是，受部分银行取消首套房贷利率优惠的影响，刚需购房的成本和难度进一步增加。因此，11月份二手房成交中，90平米以下小户型成交环比减少1.2%，占比二手房成交总量的57.9%，创今年以来占比。
11月份，零成交的二手房楼盘项目大约有2500个——虽然较上月有所减少，却是因为政策因素所致。11月25日，北京调整了房屋交易计税标准以及普通住宅标准，因此月底几天之内二手房成交量均在350套以上。链家地产首席分析师张月认为，12月月初政策执行前，还会有一个集中网签的过程。但鉴于当前市场观望情绪依旧浓厚，在明年一季度以前，二手房低成交的状态依旧会持续。
而截至11月30日，北京市房地产交易管理网数据显示，北京住宅库存12.47万套。
在成交均价方面，链家地产数据统计显示，11月二手住宅成交均价为22572元/㎡，环比下降3%，同比下降0.8%——创下今年以来成交均价，更是今年以来成交均价的首次同比下降。而值得公众注意的是，虽然包括东、西两城区的二手房房价都环比下降，但是顺义、昌平和海淀二手房价格则逆势环比上扬。
与二手房成交均价回落相对应的是，11月份新增房源有所增加。张月认为，在成交量持续走低的情形下，业主“扛价”的心理开始逐渐瓦解。在购房者降价预期持续增强的情形下，未来房价将继续走低。同时，在计价税正式调整之后，伴随着成交成本的走高，或将出现业主降价变相承担部分费用的可能。若如此，未来二手房房价将进一步回落。
不过，年底之前房价回落幅度亦不会太大，或维持在22000元/㎡左右。
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