长春住宅商用按住宅性质补偿 房屋主体与装修分别评估
东亚经贸新闻2011/08/09 07:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
3日，长春市市长崔杰签发了第27号政府令，《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（简称《办法》）8日正式实施。《办法》分4章共计52条，对房屋征收与补偿等方面均作出了具体而细致的规定。征收补偿方案应当包括征收时间、征收范围及被征收房屋的调查结果、征收补偿资金、补偿方式、产权调换房屋安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、征收补偿签约期限、奖励标准等内容；本级人民政府组织相关部门进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；本级人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况进行公布。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，不得以承包方式承接房屋征收任务。从事房屋征收与补偿的工作人员应当经过有关法律、法规和相关知识的培训，培训合格后方可持证上岗。对旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，90%以上的被征收人同意的，旧城区改建方可纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。
不得在征收范围内新建房
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
过半数人不认可需要听证
因旧城区改建需要征收房屋，50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，本级人民政府的法制机构应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。房屋征收决定涉及被征收人超过1000户的，应当经拟作出房屋征收决定的市、区人民政府常务会议讨论决定。
市、区人民政府作出房屋征收决定后应当在征收范围内公告。公告应当载明以下内容：征收的目的和依据；征收的地点和范围；征收补偿方案；房屋征收实施单位名称；达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法；行政复议、行政诉讼权利；其它应当公告的事项。
评估要分户进行公示7天
房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果；房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示7日。公示期间房地产估价师进行现场说明解释。分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构出具的分户评估报告逐户送达。
对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起10日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。
对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。
补偿标准
●补偿协议
房屋征收部门应当与被征收人订立补偿协议。补偿协议应当包括以下内容：补偿方式；补偿金额与支付期限；用于产权调换房屋的地点和面积；搬迁补偿、临时安置补偿或者周转用房、停产停业补偿；搬迁期限；过渡方式与过渡期限等。
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、区人民政府应当对被征收人及时、足额给予补偿。被征收人应当按照补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
●户型标准
多层住宅建筑安装工程造价按照市建设主管部门公布的上年度标准执行。
产权调换房屋标准户型的建筑面积应当不低于如下标准：1.5室49平方米、2室54平方米、2.5室64平方米。其中各类户型的主卧室开间不低于3米，居住面积不低于13平方米、厅（含走廊）不低于4.8平方米、厨房不低于4平方米、卫生间不低于1.8平方米。
●奖励办法
征收住宅房屋对被征收人实行奖励制度。住宅房屋被征收人在规定的搬迁期限内搬迁的，给予提前搬迁奖励10000元。
除提前搬迁奖励外，对在规定的搬迁期限内以单元、楼栋、组块或者项目为单位的整体搬迁率达到100%的，给予该单位住宅房屋被征收人整体搬迁奖励。具体奖励标准和方式由市、区人民政府另行制定，但对被征收人的整体搬迁奖励标准不超过20000元。
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征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障，被征收人可以不参加社会轮候。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。
市房地产主管部门应当向社会公布具有相应资质的房地产价格评估机构名录。
自房屋征收决定公告之日起5日内，房屋征收部门组织被征收人协商选定房地产价格评估机构。
协商不成的，由房屋征收部门邀请被征收人、社区代表参加，以公开抽签方式选定评估机构。
被征收人不推选代表，或者不参与抽签的，由社区代表公开抽签选定评估机构。
抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。
房地产价格评估机构应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素，作出评估报告；被征收房屋室内装饰装修的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。
因征收房屋造成搬迁的补偿按照下列规定执行：
征收住宅房屋，按照每户300元的标准给予被征收人搬迁补偿。
征收非住宅房屋，应当根据设备拆装、运输所发生的费用给予搬迁补偿。对无法恢复使用的设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿；具体补偿金额，可以协商确定，也可以委托评估机构评估确定。
被征收房屋内的电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施、设备的迁移费，按照相关规定，给予被征收人补偿。
因征收住宅房屋造成临时安置的补偿按照下列规定执行：
被征收人选择货币补偿的，临时安置补偿按照被征收房屋建筑面积一次性发放3个月，每月每平方米10元；被征收人选择产权调换的，在过渡期限内，临时安置补偿按照被征收房屋的建筑面积每6个月向被征收人发放一次（每6个月的个月发放，不足半个月的按照半个月计算，超过半个月的按照1个月计算）。过渡期限在18个月以下的，每月每平方米10元；过渡期限在19个月以上24个月以下的，每月每平方米11元；过渡期限在25个月以上的，每月每平方米12元；因房屋征收部门的责任，超过过渡期限的，自之日起增发临时安置补偿。1-3个月的，每月增发50%；4个月以上的，每月增发100%。
房屋征收部门提供周转用房的，不向被征收人支付临时安置补偿。
●关键词：公有房屋 被征收人与承租人均可获补偿
征收公有房屋，被征收人与公有房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止。
对住宅房屋，应当按照被征收房屋评估金额的20％补偿被征收人，其它相关补偿给付公有房屋承租人；对非住宅房屋，应当按照被征收房屋评估金额的40％补偿被征收人，其它相关补偿给付公有房屋承租人。
被征收人与公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，市、区人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换。
产权调换的房屋由原公有房屋承租人承租，被征收人应当与原公有房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
●关键词：无证房屋 超过批准期限临时建筑 不予补偿
房屋征收范围内未经登记的建筑，经城乡规划主管部门认定为合法的，按照本办法的规定给予补偿。
未超过批准期限的临时建筑，应当按照建筑安装工程造价结合剩余使用期限给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
对于1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前自建、自住的独立房屋，其权利人具有房屋征收范围内的正式户口，又确无其它住处的，可以对被征收房屋按照不同结构房屋的建筑安装工程造价结合成新给予补偿，具体补偿数额由房地产价格评估机构评估确定。
对补偿对象的自然情况、补偿数额等在房屋征收范围内公示5日。
●关键词：住宅商用 合法经营建筑面积给予一次性补助
住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。
被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照，且依法纳税的，对用于经营的建筑面积部分，按照下列标准给予一次性补助：
从事商业、服务业等经营性活动的，按照房屋评估金额的20％补助；从事办公、生产等经营性活动的，按照房屋评估金额的15％补助； 从事仓储等其它经营性活动的，按照房屋评估金额的10％补助。
●关键词：非住宅房屋 可依法获停产停业损失补偿
因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，在停产停业过渡期限内按照下列规定执行：
被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：上年度应纳税所得额÷12（月）×停产停业期限（月）。
被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，停产停业损失补偿按照被征收房屋权属登记用途、建筑面积计算：
登记为商业、服务业用途的，每月每平方米45元；登记为办公、生产用途的，每月每平方米30元；登记为仓储等其它用途的，每月每平方米20元。
●关键词：低保户住房 住宅面积可按49平方米安置
符合城市居民生活保障条件中的城市低保户，仅有1处建筑面积不足49平方米住房，无力结算差价的，按照建筑面积49平方米的住宅房屋进行安置。超出原建筑面积部分，产权归人民政府所有。
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●补偿细则
住宅房屋按面积计算
非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，一次性发放3个月停产停业损失补偿；选择房屋产权调换的，对被征收人按月计发停产停业损失补偿。停产停业期限不足1个月的，按1个月计算。非住宅房屋被征收时闲置的，不给予停产停业损失补偿。
住宅房屋被征收人选择货币补偿的，补助金额为：被征收住宅房屋评估金额乘以增加比率。增加比率根据被征收住宅房屋的建筑面积确定。建筑面积小于25平方米的，增加比率为40%；建筑面积大于或者等于25平方米、小于33平方米的，增加比率为35%；建筑面积大于或者等于33平方米、小于41平方米的，增加比率为30%；建筑面积大于或者等于41平方米、小于49平方米的，增加比率为25%；建筑面积大于或者等于49平方米的，增加比率为20%。
被征收住宅房屋建筑面积为49平方米以下的，除上款补助外，还应当按照多层住宅建筑安装工程造价乘以被征收房屋建筑面积补到49平方米所增加建筑面积的金额，给予补助。
被征收住宅房屋建筑面积不足49平方米补增到49平方米的规定，是指2004年7月31日以前房屋所有权证记载的建筑面积，或者2004年8月1日以后房屋初始登记的建筑面积不足49平方米的，补增到49平方米。
产权调换增加面积补差
住宅房屋被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋的建筑面积就近上靠标准户型进行调换。被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等部分的价值，不结算差价；产权调换房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分，按照产权调换房屋的多层住宅建筑安装工程造价交纳增加面积款，产权归被征收人所有；被征收人要求按照超过标准户型建筑面积进行产权调换的，超过标准户型建筑面积部分按照产权调换房屋的市场价格结算。产权调换房屋的建筑面积少于标准户型的，应当按照产权调换房屋的市场价格返还不足面积款。对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分免交房屋契税。
被征收房屋建筑面积超过标准户型的，可以按照标准户型选择分套调换，或者对超出标准户型面积部分进行货币补偿。分套调换合并计算的建筑面积，超出被征收房屋建筑面积部分按照产权调换房屋的市场价格结算。
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