房企整合加速中海称雄 进一步挤压中小房企生存空间

随着中国建筑抛出中建系地产整合计划，过去由万科作为龙头引领行业的格局恐受到冲击。这意味着，资产注入一旦完成，中海地产从盈利上规模上都将坐上房企头把交椅。

中海地产（00688.HK）日前宣布，控股股东中国建筑拟将房地产事业部、旗下子公司中建地产及中国建筑国际（03311.HK）运营的房地产业务，均注入旗下的地产平台中海地产。

这也意味着，资产注入一旦完成，中海地产不仅从盈利上超越万科，而且从规模上也有望坐上房企把交椅。证券时报记者采访的多位业内人士预计，中建系地产业务整合，将会拉开房企整合序幕，中小房企生存空间将会愈来愈小。

吸纳逾3千万平土储

“中建旗下地产业务虽然销售规模并不大，但具有庞大的优质土地储备，一旦注入中海地产，地产航母将形成。”一位中海地产中层人士告诉记者。据了解，完成资产注入后，中国建筑原则上不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营的房地产发展业务除外。

据公开资料显示，在中国建筑今年上半年销售额中，建筑业务新签合同额达到6560亿元，而地产业务为788亿元，地产业务仅占到10.7%。而在中国建筑788亿元的地产销售额中，中海地产占到631亿元，这也意味着刨去中海的销售额，中建旗下地产销售为157亿元。

上述人士坦言，过去中建旗下地产业务较为分散，销售效率未能达到，一旦实现有效整合，销售业绩将会显著增长。事实上，以此次资产注入计划中的中建地产为例，去年全年，该公司实现销售额206亿元，实现销售面积239万平方米。而中海地产去年总销售额就有1115亿港元。值得一提的是，中建地产在京沪等地运作多个商业综合体项目，具备成熟的商业地产运作经验，中建地产一旦纳入中海，无疑将会弥补中海在商业地产的短板。

事实上，此次整合吸引力的，莫过于中建旗下庞大的优质土地资源。据记者了解，截至上半年末，中国建筑房地产业务土地储备为6914万平方米，如果刨去中海地产目前的3649万平方米土地储备，未来中建可注入的土储高达3265万平方米。不过，中国建筑此次计划注入中海的资产，也许并不是中国建筑的除中海外全部房地产资产。据记者了解，中国建筑旗下八个建筑局同样有一些房地产项目在运作。

从今年上半年业绩来看，万科实现营业收入413.9亿元，而净利润为45.6亿元，而中海地产在不足260亿元的营业收入中，便获取了88亿元净利润，净利润率高达33.8%。在业内人士看来，在中海盈利能力方面远超万科的同时，一旦资产注入成功，其销售规模也将对万科形成强力冲击。

注资复杂短期难行

对于注资行为，中海地产董事局主席孔庆平告诉记者，这是公司资产整合的一种考虑，公司正在研究方案发展的可行性。他坦言，目前中建旗下三家公司均在运营房地产业务，此举一方面是为了解决同业竞争问题，另一方面也是有意将中建旗下房地产资源发挥至水平。

尽管资产注入可以解决中建多项难题，但实现整个过程却并非易事。一位接近中国建筑人士表示，所谓注入很可能是中国建筑以100%持股的地产公司作为注入资产，换购中海地产增发股份。

前述中海地产人士也告诉记者，中海地产整合中建地产的说法一直都有，但目前还没具体动作。“这项注资需要将中建资产打包，再由A股上市公司转至H股上市公司，过程相当复杂，这个过程需要数月才能完成。”他坦言。按照中海方面预计，即便是注资完成，中建上述资产也很难在年内产生效应，对中海今年业绩增色不大。

不过，外界对于中建系地产业务整合给予高度关注。申银万国一位地产分析师称，资源整合显然有望加快中建地产业务的整体发展，中建直营的地块不少也在一二线城市，如果通过中海的品牌和更为成熟的运作，土地资产的产出效率将得以提升。

此外，他还认为，如果资产成功注入中海，中建未来将得以使用中海在香港融到的资金，去年中海平均借贷成本只有3.6%（年度利息支出/平均借贷额），从而解决内地项目的融资难题。

房企加速整合

在过去，母公司资产并入上市公司的案例并不少见，华润置地（01109.HK）便擅长于吸纳通过母公司孵化过的项目。不过，上述现象仅仅局限于少量或者个别项目，中建此次资产注入计划可谓拉开整合序幕。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，中海地产和中建地产，面对国内外大型房企的竞争，显然并非高枕无忧。加强品牌资源的重组，实际上是力图从品牌战略管理的角度提升在行业内的知名度与竞争力。

此外，资产整合可以相对躲避同业竞争，增强资源垄断实力。“在当前竞争格局上，对于房地产资源，如土地、资金、人才、技术、市场、管理等要素，能优先实现垄断，谁就能实现在这方面的资源获取的话语权。”严跃进表示。

严跃进认为，从行业竞争格局的打破角度看，房地产寡头垄断格局将会加快形成，将进一步挤压中小房企的生存空间，部分房企则难以实现“再分一杯羹”的发展愿望。

事实上，目前能够实现大型资产整合的房企并不在少数。招商地产（000024）背靠招商局集团，而招商局集团在深圳前海具有大批优质地块，未来均有机会注入招商地产，而该公司日前已经宣布筹划发行股份购买资产事项。另外，华润置地隶属于华润集团，华润集团有着庞杂的产业体系。在过去6年中，华润置地一直在接手母公司孵化资产。业内人士估算，华润集团注入的资产总金额约为400亿港元。