买房租房 15年后哪种方式更划算？要看房价涨多少！
华西都市报2012/04/13 09:46
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
为了迎接即将开幕的今年春季房交会，开发商终于一改过去的遮遮掩掩，大张旗鼓地打起了优惠牌。房价下降让不少一直靠租房过渡的准购房者们，不禁又一次陷入犹豫，究竟是此时出手买房合适，还是继续租房划算？
吴先生手头有20万元的现金，一直有在成都买房的想法，但目前仍在租房。记者请链家地产二手房经纪人按照吴先生的实际情况，给他算了一笔账，仔细比较了此时出手买房和继续租房15年后的利与弊。
为了方便计算，二手房专业人士假定吴先生拿出18.4万元用于首付和税费，按照目前的二手房价格水平，假定吴先生的购房目标是一套位于主城区内，面积为50平方米、总价57.5万元的二手房。除了设定吴先生目标房产的价值，二手房专业人士假定吴先生每个月可以自由支配3630元的闲钱。
小贴士：
买房的好处
1、有归属感。
2、可以随意装修，买家具。
3、不用因房东的变故而被迫搬家。4、孩子可以就近入托、 。5、是家庭的保值资产，将来可以出租、转让。
租房的好处
1、只需拎包入住，工作变动没有处置房产的麻烦。2、可以根据需要换房。
3、省出的钱可以 或提高生活质量。
4、不用操心房价的涨跌。
算一算
如果买房——15年后拥有一套房产
不考虑中介费用，假设吴先生购房需要支付17.5万元的首付，如果办理的是商业贷款，需要贷40万，还款期限假设为15年。按照目前的按揭贷款利率，以基准利率7.05%计算，吴先生每月要支付3630元的月供，那么，15年总共的利息是25.3万元。
如此算来，吴先生购买这套房子的各种费用合计包括，一次性投入现金18.4万，其中含首付17.5万和税费9000元；分15年支付月供，每月投入3630元，总共为65.3万，相当于贷款40万，利息25.3万。
15年后，吴先生花费了18.4万＋65.3万=83.7万，拥有的是一套住宅。
如果吴先生不是买房，而是用同样的资金来租这一套房子的话，为了方便计算，假设这套房子每月的租金为1630元，而且15年不变，那吴先生每月手头的3630元闲钱还剩下2000元。假定吴先生将每月剩下的2000元用作储蓄，为了便于计算，采用每年整存整取的方式，根据目前的存款利率3.50%计算，15年下来，吴先生能获得约为1.2万元的存款利息。
另外，假设吴先生当初用于首付的18.4万元固定资金也用作储蓄，选择15次1年期定期存款，按整存整取的方式，根据目前3.50%的利率计算，15年后，吴先生获得的利息为9.66万元。
如此一来，15年后，吴先生实际支出了1630元×12月×15年=29.3万元的房租，而15年中，吴先生储蓄获得的利润为9.66万+1.2万=10.86万。与买房支出83.7万元相比，吴先生相当于省下了83.7万-29.3万+10.86万=65.26万的资金。
如果租房——15年后
拥有65.26万资金只租不买能省65.26万
比一比
房价涨幅超过13.5%买房才划算
二手房专业人士分析，对于吴先生来说，仅凭现有的数字直观地看，买房与租房的区别在于，15年后，买房会拥有一套主城区的50平方米二手房，租房会拥有65.26万元的资金。需要比较的就是，15年后，究竟是这套二手房价值更高，还是65.26万元的资金价值更高。
按照总价57.5万元计算，这套二手房的单价相当于11500元。假设用65.26万的资金来购买50平方米的房子，相当于单价为13052元。
也就是说，吴先生买房是赔是赚，要取决于15年后这套50平方米的二手房单价能否上涨1552元（注：13052-11500=1552），相当于房价能否上涨13.5%。只有每平方米的房价上涨了13.5%，吴先生买房才跟租房的 持平；如果涨幅低于13.5%，那么买房就不如租房划算；如果房价涨幅高于13.5%，那么买房要比租房划算。
说一说
买房要考虑自身情况
对此，链家地产成蕾分析，表面上看，房价在15年内上涨13.5%并不困难，在过去的15年中，房价的上涨远不止13.5%，但是从实际的情况出发，考虑各种综合的因素，买房并不一定就比租房划算。
、目前市内小户型二手房的房价已经达到了每平方米11000元以上，房价达到一定的高度后，增长的速度将会有所放缓。目前楼市正处于调控之中，短期内大幅增长的可能性也不大。
第二，并不是 的人都适合买房，对于一些特定的人群，租房要比买房更适合自身的实际情况。毕竟，不管是买房还是租房，保证获得 的生活质量才是 终要追求的。
而反观租房，除了单纯的数字比较外，租房也未必比买房划算。租房的 在于手头会拥有一大笔资金，但关键要看这笔资金是否有合适的 渠道，能够保证 。目前物价上涨比较快，如果没有好的 渠道，这笔资金将面临贬值。
另外，业内人士表示，上述的例子只是为了方便比较的一个理想化的状态，利率采用的也是基准利率。目前本市的购房贷款利率已经有了松动，部分银行出现了85折的优惠，而利率在楼市中的 作用 重要，其变化也是必须要考虑进去的因素。
专家建议
抓准购房时机 重要
对此，二手房业内人士表示，任何一种 都不是在任何阶段总能保证稳赚不赔的，买房当然也是如此。不同时期的楼市政策对楼市走向起到了 重要的作用，楼市也在经历着不同的涨跌周期。
不管买房 的周期是1年、6年还是15年，入市和离场的时机都是 重要的。如果单纯抱着 的想法买房的话，对于 的时机要谨慎考虑；如果是刚性需求买房，那么选择适合自己的房子才是 重要的。
现身说法
2008年没买房很懊恼
到现在，一说起自己2008年的 失误，李女士仍然 懊悔。“如果当初 个房子，现在手里的钱早都翻番了。”
2008年，李女士和丈夫手头有了一笔20万元的闲钱，当时夫妻俩反复商量这笔钱应该怎么 ，意见始终不能统一。
李女士当时看好了城南大源组团的中海兰庭。“当时价格不到5000元/平米，现在二手房都在8000元/平米左右”。但当时她丈夫倾向于 股市。两个人谁也说服不了对方， 终折中买了基金。
现如今，他们 的基金一直处于亏损状态，成了一笔被套牢的“死钱”，而现在中海兰庭的房价已翻番。假定他们的20万元基金今年能够保本平出，那么，相当于这几年的 率为零。如果当初买房，那么，即使按照现在总价40万计算，李女士的 率也达到了翻番。
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以一套100平米、售价1万/平米的房子，房价100万，租金按2000元/月来算应该不算 。1.租房：2000元/月，一年2.4万，房价100万，租41年多等于买了这套房子。而对于岛内还有其他很大城市，租50-100年才等于 套房子的情况到处都是。 2.假设你有100万， 套房子
以一套100平米、售价1万/平米的房子，房价100万，租金按2000元/月来算应该不算 。
1.租房：2000元/月，一年2.4万，房价100万，租41年多等于买了这套房子。而对于岛内还有其他很大城市，租50-100年才等于 套房子的情况到处都是。
2.假设你有100万， 套房子出租，一年2.4万。就按 保守的 ，现在存1年定期利率(基准利率)3.5%，一年利息3.5万，去租房一年2.4万，还净赚1.1万。如果是存5年定期，现在利率5.5%，一年利息5.5万，而租房一年2.4万，还净赚3.1万，哈哈!
那么，房子到底什么价格才值得买呢?其实，衡量房地产市场的价值，全 都用一个 简单的指标，就是租售比。就是每月租金/房屋售价。全 公认的合理租售比是1/200~1/300。也就是说，租房子 200~300个月，即16~25年，等于 套房子。所以，只要知道租金，这套房子价值就是确定了。简单说就是:房租*250=房子的真实价值。比如上面说的房租2000元/月，这套房子就是值50万左右， 不能超过60万，如果价格40万就是值得 。也就是说，房价4000~6000/平米，就是它的真实价值。而现在中国大城市的租售比，大多在1/500左右，甚至1/1000。也即是说，房价跌50%~75%，才到真实价值。
租20年，等于 套房子。这时买房和租房等值。对于懂股票的人来说，这就是市盈率20倍。也就是相当于 套房子出租，20年收回成本。也就是对于 房子来说，每年盈利5%。因为现在基准利率3.5%，如果房子市盈率是20倍， 房子就是值得的。而上面举例41年租房等于买房，市盈率41 倍，也就是每年 2.4%，低于基准利率3.5%很多，买房当然就是不值的。假设你有100万，存银行每年3.5万利息，如果100万 套房子，月租必须接近3000一年才有3.5万利息，而且还不考虑租房的风险，银行利息是无风险的。国际公认的合理租售比是1/200~1/300，也就是房子市盈率应该在16~25倍才值得买。
大家一定还记得，大盘曾经从998点涨到6124点，后来不是又回到1664点，现在还是在2500附近。也就是说，市盈率有时 可以达到五六十倍，可是 终还是回到20倍左右，因为基准利率在那里明摆着。基准利率是无风险利率，任何有风险的 率，必须高于基准利率，不然就是不值得 的。对于房地产也一样，50倍甚至100倍的市盈率，总有回到16~25倍的 。没有任何只涨不跌、也没有只跌不涨的市场，只不过房地产周期要比股票长的多。
消除房价泡沫，有一个办法就是提高租金，呵呵，这也许就是房租 的原因。比如说租金提高到4000/月，那样租售比就是1/250，就没泡沫了。呵呵，可是房租4000/月，就会有大量人无法承受而离开，租的人少了，市场供大于求，自然房租就只能下降。即使房租缓慢上涨，如果超过居民实际收入增长速度，任然会有大量人离开，破坏国民经济，居民生活下降， 终房租只会下降。
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导读：一边是房价呼呼上蹿，另一边银行的加息声又不绝于耳——楼市调控举措的频频“出拳”让不少市民陷入了究竟是买房还是租房更为划算的困惑中。市民 先生就此打来电话，请记者帮忙算算账。二手房专业人士以一套位于主城区内，面积为70平方米、总价60万元的房产为例，仔细比较了买房和租房的利与弊。
买房：15年后拥有房产
租房：15年后可拥资金76万
比较：房价大涨买房才划算
支招：什么人适合租房
一是初入职场的年轻人
二是工作流动性较大的人群
三是收入不稳定的人群
买房：15年后拥有房产
在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万。
将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。
租房：15年后可拥资金76万
如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。
归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。
比较：房价大涨买房才划算
分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元，因此要比较的是这套当年价值60万的房子是否 至76万。按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。
专业人士介绍说，从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元关口时，价格的涨幅将日趋缓慢，南京房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许更适合解决居住需求。
支招：什么人适合租房
适合租房的人群主要分为三类。
一是初入职场的年轻人， 是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。
二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。
三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。比较而言，适合买商品房的人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领，还有些置业升级愿望强劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。此外，准备结婚的新人如果资金不足的话，城区内的二手次新房则是不错的婚房选择。
