房说第5期：买的期房还没交房可以转卖吗？

从10月4日（周日）到11月15日，连续7个周，成都每周只出一次太阳，并且每次都是在周日，真是一座有原则的城市。房天下君也是一个有原则的BOY，照常在新的一周，为大家搜集整理了上周在微信群、微信公众号留言，微博官方账号留言、QQ群等房天下友十余个具有“时节”性的房产问题，涵盖开发商、继承、新房二手房对比、贷款、二套房、户口、卖房、婚姻、房龄等方方面面，经过房天下二手房小编的仔细斟酌与核实，现在统一回答如下：

1、我父亲在母亲死后，准备再婚，他说把现在的房子全部给我。怕以后继母的儿子女儿来争，请问要怎样才算是合法，以免以后不必要的麻烦？

房天下成都二手房答：您好，你父亲可以写个赠予协议，将房子赠予给你；或者写个遗嘱，表明你父亲将其名下 财产都有你继承。（编辑：wenjie）

2、开发商加楼层怎么办？本来开发商说二十五层的，听说又要加几层，合法吗？

房天下成都二手房答：一般来讲，开发商不可能擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。如果你认为规划局调整规划违法，你可以举报和控告。 如果规划调整前你已经与开发商签订了预售合同，则开发商的行为构成违约，你可以解除合同，追究开发商的违约责任。（编辑：wenjie） 

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3、用公积金贷款买的房子，现在辞职了，以后不想在缴纳公积金了，对现在的贷款有影响吗？

房天下成都二手房答：公积金停缴对贷款的影响主要表现在以下2个方面：

(1)如果想要申请公积金贷款，按照公积金管理条列规定，借款人申请贷款之日前必须连续按月缴存住房公积金，欠缴3个月以上(含3个月)的单位暂停受理住房公积金个人住房贷款申请。所以停缴公积金将无法申请公积金贷款。

(2)对已经申请了公积金贷款的借款人，按照住房公积金委托贷款合同约定，住房公积金贷款借款人连续三个月或累计六个月不按时足额缴存住房公积金的，公积金管理 有权解除贷款合同，要求借款人提前还清住房公积金贷款。（编辑：zhangjihong）

4、父母名下已经有一套房子了，想用孩子的名字购再 套，算是孩子父母的二套房吗？

房天下成都二手房答：父母名下已有一套房子，且孩子是未成年，不具有独立的民事权利，父母是孩子的监护人，使用子女的名字购买的房屋，监护人还是父母，因此，用孩子的名字再次购买房子不属于首套房，算二套房。但如果孩子已成年（满18岁）则属于孩子的首套房，和父母无关。（编辑：zhangjihong）

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5、成都这边买了二手房，只要我主动迁入户口，原房主的户口就会自动迁出吗？有时间期限没有呢？

房天下成都二手房答：只要购房者将户口迁入，原房主的户口将自动迁到街道办的集体户上。现场办理迁户口，不到5 ，还是比较方便的。另外，以前如果为 积金贷款 ，房子拿到银行办理了抵押，把户口迁到房子上需要还款半年。而自从2014年6月之后就不用了，现在是随时可以迁户口到房子上。（编辑：chengxinmeng）

6、现在有一套房子的公积金没有还完，房子写的是我们两口子的名字，想用公积金买二套房，可以买吗？需要怎么办理？

房天下成都二手房答：可以买，对已有一套住房但未结清相应住房贷款余额的，首付款比例不得低于所购住房价值的40%，执行同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。(编辑：chengxinmeng)

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7、买房时，丈夫付的首付，婚后妻子还房贷，离婚房产怎么分？妻子能分到房产吗？

房天下成都二手房答：房子登记在男方名下，即为他 ，但是 部分有你的份额，可要求男方予以补偿。根据《物权法》及《婚姻法》的相关规定，婚前按揭贷款所买房屋应作为出资方婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对婚前出资方个人债务的偿还，婚前出资方需支付给另一方共同还贷部分的一半。另据《高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。考虑到房子的 问题，产权分割时应按照共同还贷所占房屋合同价格的比例分割 部分。（编辑：wuzhijun）

8、还没有交房的期房可以卖吗？需要怎样的手续?

房天下成都二手房答：按理说，无产证的房子国家规定是不能买卖的，但一般在底下也有几种操作模式:

（1）改底，也就是在开发商换名，大修和契税你也可以向买方要过来，我建议你还是直接加在房价里。

（2）你找找人，有些人能到房管局抽件的，也就是把你 的档案拿出来，然后到建委去办理加急房本，但你还要在交一次大修和契税（你办完房本后可以去开发商把你以前交的退回来）。费用也就是人情费，一般二三千就搞定了。

（3）你直接出售，然后向买方要百分之二十的定金，等房本下来在过户。如果是开发商大产已经下来了，只不过在做析产，那么就是买方违约的话，法院也会支持的，呵，前一阵子我就打过这种官司，法院支持了。

你有按揭的话,叫买方给你解贷(也就是说叫买方给你首付,一定要够你还贷的),然后去办理房产手续就行。（编辑：duanjinzhi）

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9、近看上成都 一套老房子，但房天下中介说房龄太大不能申请贷款？

房天下成都二手房答：一般对于房龄较老的二手房，在贷款方面多少会遇到一些“问题”。

首先是对二手房贷款能否申请成功有影响，二手房房龄过老的，通常银行不会发放贷款。

其次，是对二手房贷款额度的影响，如果银行同意发放二手房贷款，房龄过老的二手房，所能获得的额度通常都不会很高。

第三，是对二手房贷款的贷款年限的影响，房龄越老，所能申请到得贷款年限就越短。（编辑：wangjuying）

10、二手房房贷年限和哪些因素有关？

房天下成都二手房答：首先，二手房房龄越老的，所能贷款时间越短。二手房贷款时，二手房房龄+贷款时限的总和不能超过30年。不过，也有一些特殊情况，如二手房位置很好， 空间很大的，也有可能贷款期限长一点。

其次，是借款人的年纪，一般规定，二手房商业贷款年限不超过30年，且贷款人的年龄和贷款期限的总和不能超过65年。

后，二手房能贷多长时间，还跟该房子所处的地理位置有挂，通常，地理位置较好，交通方便 的二手房贷款年限会比地理位置不好的二手房商业贷款年限长一些。

总之，通常二手房商业贷款的贷款年限不会超过一手房贷款年限。（编辑：wangjuying）

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11、买新房好还是买二手房好？为什么二手房还比新房价格贵？

房天下成都二手房答：想要买房的朋友，相信有不少都在纠结到底是买新房好还是二手房好，新房从装修、管网布置等都可以自己掌握，但是等待交房和供暖等问题让人着急；二手房虽然是现房，但是涉及到各种交易税费、管网老化等问题，也让人费心。今天编者特地从十个方面来将此做了个对比，大家都来看看吧。

（1）看地段

新房：近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。

二手房：市区、热点地区随处可见二手房的身影。

PK：同样地理位置的房子，二手房自然占有较大 。

（2）看交通

新房：相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。

二手房：城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。

PK：从交通环境方面看，二手房相比新房交通好很多，记1分。

（3）看外观

新房：外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力。

二手房：建筑外观较为传统、单一，九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。

PK：从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占 比重较大。

（4）看户型

新房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。

二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。

PK：从户型空间和面积使用来看，新房较占上风。

（5）看价格

新房：新楼盘普遍户型面积较大，单价稍低，如此算下来总价其实自然不菲。

二手房：户型面积虽小但是其总价却相对稍高，这也是吸引购买的重要因素。

PK：从户型面积总价来看，二手房稍微劣势。

（6）看物管

新房：大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。

二手房：大多由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。

PK：从物业服务方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。

（7）看区位

新房：大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟，有待进一步完善。

二手房：二手房凭借其占据城 区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。

PK：从整体商业氛围来看，二手房 更为明显些。

（8）看 空间

新房： 较为可观。

二手房：尽占天时、地利， 将进一步提升。

PK：新楼盘、二手房 各不同，其未来发展前景二手房其实更胜一筹。

（9）看风险

新房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。

二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多购房风险。

PK：从购买房屋风险因素考虑，二手房 更为突出。

（10）看交易

新房：由开发商一手办理完毕。

二手房：交易手续、流程复杂，不易被购房者所掌握。

PK：从房产交易方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。

总结：10大PK之后，新房和二手房各得5分，新房和二手房到底哪个好？仁者见仁智者见智，就刚需族来说，新房更实际，就具有相应经济能力的人来说，二手房实际更具改善性和 价值。主要，还是看你在成都的需求如何。（编辑：duanjinzhi）

关注微信公众号：房天下成都二手房（微信搜索"soufun_cdesf "），回复“户籍”，让房天下君告诉你是否销售声称的“买了 房就能读到名校？”3 读完，让你秒变购房达人。

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