蓉烂尾楼调查 烂尾19年龙舟大厦变身天府国际
华西都市报2013/04/01 08:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2009年，成都有73座烂尾楼。3年半以后的今天，73座烂尾楼中的绝大多数已竣工交房，其中包括 快本月交房的天府国际。这些烂尾楼交房以后，有的成功复活，有的身价水涨船高，有的交房后却无人问津。是什么让它们变得不同？什么样的烂尾楼能救得活？记者调查了几个烂尾楼项目复活的案例，试图寻找到答案。
上周，九眼桥龙舟路的天府国际通过了消防验收，业主可以进场装修了。这意味着，这座自从1994年就矗立在这里的大楼终于要交房了， 快就在本月内。19年以来，这栋楼三易其主，修修停停，甚至换掉了自己的名字。
2009年，成都有73座烂尾楼，其中就包括了 快本月交房的天府国际。
3年半过去了，这些烂尾楼，有的成功复活，有的再次陷入停工。是什么因素决定了他们不同的“复活”之路？华西都市报记者就此展开调查。
三易其主从龙舟大厦到天府国际
1994年，天府国际的“前身”龙舟大厦开始动工，不久之后因开发商资金不足而停工，这一停就是8年。
2002年8月，成都鑫五环实业 有限公司以5800万元将龙舟大厦收入囊中。当时鑫五环想把龙舟大厦打造成商场、住宅和商铺。这样的规划是当下 流行的商业综合体，但在当时显得有些超前，而高达1.432亿元的 也成了巨大的障碍。然而，没过多久，这一计划因鑫五环拿不出足够资金而作罢。
一晃又是6年。2008年8月，成都中盛实业发展公司接手龙舟大厦并更名为“天府国际”，然后将其过户到子公司成都展旗置业有限公司名下。展旗 终决定把它打造成写字楼， 金额近1.3亿元，在原来的19层规划上又加了4层。
从一个停工10多年的烂尾楼到一个准 写字楼，展旗做了很多改造，因为1994年的大楼设计已经显得过时，更不符合 写字楼的硬件标准，电梯需要升级，水电系统需要改造，过道需要拓宽，停车场需要扩容……
是 烂尾楼的硬伤，因为花再多的钱也没有办法再抬高1厘米。而天府国际 3.6米，刚刚符合《成都市商务写字楼等级划分》对 写字楼的要求，但停车位只有260余个，还是少了一些。中原地产成都公司市场研究 主管张双红表示：“如果天府国际入驻率比较高，客户会觉得停车位不那么够用。”
来得不巧 成都写字楼供应创新高
天府国际“前身”龙舟大厦曾是成都 的烂尾楼之一，因此它的市场前景成为了大家关注的焦点——尤其是在这么“不巧”的情况下入市。
说它来得“不巧”，是因为现在是成都写字楼市场 过剩的时期，现在的新增供应量远大于新增需求。而且，今年还有8个 写字楼入市，新增供应62.9万平方米。然而，与此同时，市场需求的增长十分有限。
截至去年底，成都 写字楼新增供应创历史新高，总存量增至129.4万平方米，全市 写字楼的平均空置率已由2011年底的18.6%激增到了42.2%，平均租金也同比下挫了4%。
无论市场怎样，天府国际已经开始招商了，一家银行租下了整整两层。展旗准备租售并举，但出售的形式必须是整层出售，因为 写字楼不允许过于零碎的业权；此外，月租金是120元/平方米，这个价格在成都市场处于中等偏上水平，处于这一租金水平的写字楼都赫赫有名：威斯顿联邦大厦、百扬大厦……前景之争
九眼桥能否崛起成新商圈
尽管市场整体供过于求， 地段的需求依然源源不断，盐市口和天府广场商圈的写字楼租金水平是成都 的，但空置率却是成都 的。因此，有关天府国际前景的争论， 终落到了九眼桥区域能否作为新兴商务圈层崛起这个问题上。
仲量联行成都公司商业部总监张裕鹏看好天府国际。“地段是商业地产 重要的因素。九眼桥作为成都 一环里的 地段之一，一直缺乏足够好的写字楼。在整个市场供应过量的情况下，九眼桥这个局部市场其实是供应不足的。”张裕鹏还指出，与天府国际相距 的香格里拉运营十分良好，证明了九眼桥区域的商务 。“别忘了，成都发展到现在，好的地块越来越稀缺，而一环路的好地块更是几乎绝迹。”
但也有人持怀疑态度。中原地产成都公司市场研究 主管、商业地产专家张双红就认为：“九眼桥区域一直就不是真正的商务圈层，它的周边有成都 出名的灯具城。”
她认为，不管九眼桥区域未来能否作为新型商务圈层崛起，至少现在还不太成熟：“写字楼有一个聚集效应，好的写字楼挨在一起能够相互提升身价，比如盐市口的仁恒置地、航天科技，而像天府国际这样单独一座，看起来似乎独占了整个九眼桥区域，实际上反而不是好事。”
什么样的烂尾楼救得活？
2009年9月成都市停工 布的数据显示，当时成都尚有73座烂尾楼。
3年半以后的今天，73座烂尾楼中的绝大多数已经竣工交房，其中也包括 快本月交房的天府国际。
这些烂尾楼交房以后，运营情况各有不同。有的成功复活，有的再次陷入停工，有的交房后业主哄抢，身价水涨船高，有的交房后却无人问津，死气沉沉。什么样的烂尾楼能救得活？以下几个成都烂尾楼项目复活的案例，或许能提供一些参考。
案例威斯顿联邦大厦
买的不是楼，而是地段
作为人民南路地标建筑之一，威斯顿联邦大厦曾经的烂尾楼历史早已烟消云散。它是成都烂尾楼复活成功的典型。
“地段太好了，人民南路腹地，美领馆区域，这是威斯顿联邦大厦能成功的关键原因。”张双红认为，威斯顿联邦大厦的前身“美岭大厦”之所以烂尾，完全是因为之前开发商的资金问题，项目本身堪称“香饽饽”。
张裕鹏表示，开发商投巨资买烂尾楼，与其说买的是一栋楼，不如说买的是一块地。
“一个城市的 地块是 稀缺的资源。现在，如果想自己拿地造一个新项目，只有去 以外的区域，那些区域现在并未成熟，未来也不一定能够发展起来。”张裕鹏表示，对于开发商来说，从减小风险的角度考虑，只有 地块的烂尾楼项目，才是值得考虑的 。
除了位置要足够“”之外，地块是否处于成熟商圈之内也 重要。张双红表示，有可能一块地位置很好，但它所处的区域不是商务圈层，所以更适合拿来做住宅。
那如何判断一块地是否处于成熟商圈之内呢？“很简单，看附近有没有很多好的 写字楼，越多越好，写字楼不怕扎堆，就怕不扎堆。”张双红说道，“成都嘛， 的地方无非就几个，人民南路沿线、东大街、天府广场、盐市口， 多再加一个世纪城区域。其他的地方，都不成熟。”
案例力宝大厦、中环广场
修好后，卖还是租更赚钱？
当谈起烂尾楼项目复活的成功案例时，力宝大厦和中环广场是另外两个业内人士常常提起的名字。
烂尾楼项目修好交房后，开发商都会面临一个问题——把楼卖出去，还是自己拿着金？力宝大厦选择了出售，而中环广场选择了，虽然选择不同，但都获得了成功。
2007年，力宝大厦开盘，售价每平方米 8000 元到13000元， 贵的楼层更是高达18000元/平方米，不久后就 。至于中环广场，租金一直稳定在市场中上游水平，3月更是环比大涨12.95%。
那到底该如何选择呢？业内人士一致认为，自持远优于全部散售。
在力宝大厦开盘前，成都高质量的 写字楼项目 ，力宝大厦入市恰逢市场供不应求之际， 者看准了市场的契机，才纷纷拿出了资金。
“但现在，市场供过于求，如果全部散售会十分困难。”一位业内人士分析。
“现在单纯的全部散售已经 少了，多数是小部分出售，大部分自持。散售能迅速回款，但自持能坐享物业的 ，还能以物业为抵押进行融资。”张裕鹏表示，他更建议开发商自持，就算是出售部分楼层，也不要选择散售，而且尽量不要卖给 者，要卖给使用者。
为什么要这样做？张裕鹏表示，写字楼后续的运营 重要，如果全部散售给中小业主，业权分散，物业管理会十分困难，而物业管理水平会极大地影响“用户体验”。
此外，如果业权过于分散，对招商也 不利。“一个楼的品质决定于入驻的客户，如果入驻的客户主要是 企业或领事馆这种 客户，那这个楼就将成为 产品。而租金的走势、市场需求，与此密不可分。”张裕鹏指出，业权分散，运营者无法控制入驻的客户，入驻企业可能参差不齐，长此以往楼的市场地位会下降。
案例熊猫城
股权结构复杂 阻碍复活之路
曾满载着复兴骡马市商圈希望的熊猫城，依然在探索之中。业内有关它的看法，是败于地段。
按理来说，熊猫城身处 地段，本应是一大 。“但业内公认的是，熊猫城那儿是假口岸，行车多过行人，行人也很少停留。”中原地产成都公司市场研究 主管张双红这样说道。
在张双红看来，熊猫城复杂的股权结构也是掣肘开发商的重要障碍。“开发商把项目买回来，本身就需要重新规划升级产品，如果股权结构太复杂，还要综合考虑各个股东的利益和感受，费时费力。”
当时熊猫城有三家股东，即加拿大南大门控股有限公司、海南新安房地产公司及成都英凯实业公司，分别持有60%、20%和20%的股份。而这三大股东并非各自独立，南大门是上世纪90年代末熊猫城董事长陈宇光旅居加拿大时组建的公司，海南新安则是陈宇光执掌琼能源时的股东。接盘者富力想要让股权更加简单清晰，因此股权谈判就耗时一年。
“当年陈宇光还把部分物业卖给了小 者，承诺给别人10%的租金返还。”一位业内人士向记者透露，陈宇光把熊猫城转手之后，小 者没有按时拿到租金返还，还与熊猫城发生了纠纷。“各种烂摊子，为熊猫城的复活之路设下了重重障碍。”
成都部分重生的烂尾楼
威斯顿联邦大厦：
2001 年被怡和集团花1.28亿元买下的美领大厦现以威斯顿联邦大厦的身份屹立在城南，成为成都 写字楼。华敏翰尊国际：
约165米高的 府井大厦因资金不足等原因于1994年停工，2005年拍卖给了台湾房地产商——华敏， 商则是马来西亚 商——明鹏。现名为“华敏翰尊国际”，一度为成都 写字楼。城市之心：
位于天府广场旁的城市之心曾因各种原因停工，重新开工后瞄准 写字楼市场，是成都烂尾楼“死而复生”的典范之作，当时 价达到1平方米16000元。力宝大厦：
原名同源大厦，计划1997年7月1日前竣工，由于资金问题在即将“收尾”时陷入困局。后由印尼力宝集团拿下，更名为力宝大厦，成为科华路上少见的高档写字楼。中汇广场：
曾号称成都 的烂尾楼，停工8年后找到接盘者。香港瑞安集团以4亿多元竞得此项目，定位为集写字楼、酒店和商场于一体的综合性商用物业，建成后改名为中汇广场，目前与平安财富 成为成都 的双子楼。
