实地探访:晋吉路的"拼爹"时代
房天下2013/03/01 01:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
蛇年伊始，楼市在春节的浓浓暖意中刚露出“逆袭”之势，调控加码传言又风起云涌。2013春节小长假已经结束，节后真实的楼市情况怎样？房天下资讯 推出“2013大探市”系列策划，实时跟踪市场热点，揭秘楼市真相。特派记者走访成都楼市几大热门区域，为您带来节后板块热度真相大揭秘系列报道。
五大花园不是花园，而是观瞻城市一隅日渐沦落的“大观园”。热点区域 轮流转，今天到谁家很大程度上要取决于城市规划。大手笔的城市规划就像皇帝老儿翻的侍寝牌一样，有的等到容颜衰老也未能得一回宠幸，有的年纪轻轻却已累到腰断。区域楼市的冷与热，何尝不是靠“拼爹”！没半点儿低俗的意思，这个“爹”就是城市规划。
“五大花园”不是花园
从 驱车前往五大花园，经大石西路到龙腾路时，特有的城西建筑景观和人气不断提醒我们，这里是双楠，尽管不像南延线周边高楼林立般彰显自己在城市规划中的地位，但靠着自己 市中区的地位，依稀能窥见它当年的辉煌。行至晋吉路路口时，眼前的景象就与双楠撕裂开来，昭然世人：五大花园到了。
这片区域，曾经风光无限。成都楼市的正式起步，标志项目是交大房产在该区域开发的交大花园。然而由于地下管网不通，商品住宅建设处于初探阶段，毫无经验可循，交大花园曾经在多个夏天遭遇洪水泛滥。由 别墅、武侯别墅和鹭岛社区构成的 花园，让成都 早一批的富人享受到了别墅生活， 花园更一度成为成都 的代名词。但如今， 花园早已被人遗忘，每次经过武侯别墅小区大门口，都会怀疑这里是不是一片废弃多年的工厂，大门外墙上的灰尘仿佛蘸了洗衣粉都刷不掉。另外三个花园的名称，恐怕今天多数人都已经想不起，然而一说出红运花园、名流花园、 花园，人人都会“哦……”一声，太过久远的回忆这才被慢慢唤醒。
起步太早，从一开始在开发上缺乏合理的整体规划，使得五大花园片区一直处于新建小区和农家院错落的“城中村”状态，再加上市政设施未能与市场相衔接，五大花园片区渐渐退出开发商和购房者视野，成为鲜有人问津的问题区域。如今，你或许知道晋阳路，知道千盛百货，知道那一片聚集居住了不少靠做建材生意发家致富的一群人，但无论如何想不到的是，那里的常住居民们，有时候买个生活日用品，都要坐公交车跑到两三公里外！你会质问：连曹家巷都拆迁了，成都三环内还有这样的区域？
千盛百货就是“千剩”百货
五大花园片区 的购物 就是千盛百货。水泥搅拌车、大货车卷起扬尘从晋阳路飞驰而过，千盛百货里的人流永远无法与晋阳路上的车流媲美。与一起为人所诟病的人气低迷不同的是，千盛百货入驻商家呈现两极分化的情况，商场门口的苹果体验店和肯德基等餐饮店里人头攒动，一楼的鞋柜专区内的购物者则目测不超过个位数。绕着一楼硕大的鞋柜专区转一圈，你根本不会有心情再上二楼去逛逛。多年来，矗在晋阳路上的千盛百货，就被周边常住居民调侃为“千剩”百货。
千盛百货外围及内部情况（图片来源：房天下）
不仅如此，沿晋吉路的底商早已经形成了以汽配为主的一条街格局，倒是周边小超市、零售店的生意并不差。在大街上随便抓几位过路的人问问，不少当地居民表示，他们更愿意前往 购物，一方面是因为五大花园片区与 的距离较近；另一方面，千盛百货缺乏主力店，商业布局和环境较差等问题完全不吸引消费者。
晋吉北路的一家房产中介公司负责人介绍说：“周边的商铺向来紧俏，目前没有空铺面出租，在价格上， 近成交的一套铺面，挂出来的价格是180元/平，两天后就被人租走了， 终成交价格是240元/平。”
租不到街铺，中介的建议是租住宅小区里头的房子。住改商在这一片早已是常态，千盛百货旁的瑞泰锦城小区内，就有不少由住宅改成商业的例子。在中介的挂牌广告上，也有不少住宅明文用于 ，价格多在18元/平左右。只不过，经营业态受到很大限制，一楼开茶馆，二楼开培训学校、顾问公司、律师事务所，甚或是洗脚房咖啡吧都勉勉强强，面馆煎饼摊一类的，就别给中介提了，他一准告诉你，做不活啊，趁早改行吧！
大型购物 还要等
区域商业配套升级，不仅仅是一个商业增量的过程，更需要的是模式更新。五大花园的千盛百货跟两年多以前南二环路边桂溪公交站斜 的百联天府状况差不多。百联天府门脸一遮，约经过一年的封闭改造，成功升级为 府井。这个凭空驾到的“府井”目前尽管也还是很惨淡，但这种升级换代的趋势是必然的。
2012年，龙湖把金楠天街带到了五大花园。除10万方自持商业为片区带来 百货品牌和主力店外，散售商业体量也达到了约7万方左右。拥有60万常驻人口的五大花园片区，片区常住居民不得不接受住改商的现状，不得不到2公里以外的购物 去消费。在发达国家，人均商业面积约为1.2平方米左右，而在中国，不少一线城市的人均商业面积超过1.5平方米，但商铺租金、写字楼招租率等仍然处于较为理想的水平。照此折算，60万常住人口的五大花园片区，即便迎来了龙湖•金楠天街约17万方的商业 ，仍然远远不能满足消费需求，而且，这17万方的商业，也起码还要等一年。五大花园片区的商业缺口，需要继续填补。
楼市何处不“拼爹”
单打独斗，难成气候。
尽管金楠天街的售姐傲娇万分，随时挂在嘴边的那句话是“如果这个片区商业已经成熟，那么龙湖就没有进来的必要了”，但如果现在在龙湖项目外围走一圈，还是有些心里没底。在项目周边四至道路中，晋阳小学旁道路为断头路（南端与铁路线交接，不可打通，北段连接晋吉北路）。西南侧为沿着成昆铁路线新建的一条双向六车道道路，该道路未来将与晋阳路接通，但目前仍是断头路！龙湖自持的约13万方商业占据了晋阳路与晋吉北路交界处的 口岸，另两侧挨着断头路的散售商业，还是让人忧心其出租前景。
五大花园片区部分道路现状（图片来源：房天下）
金楠天街项目周边 的风景是处在成昆铁路线和新建的六车道道路中间的景观堆坡。站在高坡上望，不难发现，这条新规划道路正反映了在未来的五大花园片区升级换代中，千盛百货及龙湖金楠天街附近区域将担负起商业 的重任。晋阳路以西侧的大量老旧小区和低矮建筑将逐渐随着区域改造而逐步消失，形成新的居住社区。沿成昆线规划的这条新道路，未来将是通向区域商业 的 重要的道路。
蓝图总是美好的。要期待的，是规划何时能够真正动起来。天府新区规划催热了大源，高新西区产业引进给郫县打了鸡血，北改规划带动了五块石、龙潭寺、青龙场、驷马桥、九里堤等一大片区域升级换代……皇帝老儿的侍寝牌翻了好几轮了，被遗忘多年的五大花园，总该被临幸一回了吧？楼市何处不“拼爹”？连郫县都傍上高新西区这个好“爹”神气了一回，作为武侯区弃儿的五大花园片区，“天街”都来了，今后“拼爹”不能再输了！
