城南商业乱战突围 超高性价比产品凸显
房天下2013/01/30 09:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年成都的商业市场可谓是风起云涌，南延线更是成了写字楼、酒店式 的主要战场，“城南过剩论”不绝于耳。在这样激烈竞争中。在城南的商业乱战中，写字楼该如何突出重围？酒店式 又要怎样去做到差异化发展的？带着这些疑问，房天下记者 采访了东方希望天祥广场营销总监陆洁女士。
东方希望天祥广场营销总监陆洁 （图片来源：房天下）
抢占区位利好 城南商业并未过剩
【房天下】2012年成都商业市场一直充斥着“城南过剩论”，您是如何看待这个问题的？会产生担忧吗？
【陆总】众所 ，2012年成都住宅市场的表现 不错，但反观商业地产，近一年多以来，一直充斥着关于“城南过剩论”的担忧。简单的从市场数据来看也似乎如此。城南一些写字楼从2012年中旬的 动作又让很多 者确信了这一点，但事实上，我们除了看到年底一些 项目的价量齐升外，更应先弄清楚商业地产发展走向和开发模式的多样性
在过去， 写字楼客户倾向于选择旧城的 ，但随着经济发展、城市建设，交通拥堵，城市新贵南迁等等因素都促进了 集群逐渐外延至天府新城CBD 商务区。同时，交通的发展尤其是轨道交通建设，使得越来越多的企业，尤其是专业服务类，金融类等行业搬迁到交通便捷的CBD 商务区 。
如果拿天府新区和当年的上海浦东做比较，所谓的“过剩”现象就能更清晰的解释。2007年很多人认为浦东的放量已经饱和，但是随着价值直线飙升，该版块房价的涨幅甚至超过了200%。现在，大家也淡忘了浦东曾经的低迷。所以说，如果一个项目能占据 的区域 、保持产品的不断创新同时具备过人的交通 ，这种综合指数高的产品非但不会过剩反而日显稀缺。
【房天下】在这样激烈竞争中，东方希望天祥广场在去年屡次取得推盘即清盘的销售业绩，请问贵公司是如何突围的呢？
【陆总】客户永远是挑剔和理性的，东方希望天祥广场的突围，与其说是我们的营销策略取胜，不如说我们是区位、地段、交通利好的受益者。项目所处的CBD核心商务区板块是成都将来 繁华、交通 便利的商业 发达的地方，集中了整个城南 标杆的 物业。要从强大的竞争对手中脱颖而出， 的选址是首要的也是必需的。项目位于国际城南CBD核心板块、也是成都中轴线天府大道之上。是成都面对，甚至是全 的门廊。依托于天府新城的发展步伐和庞大的资源平台，可以说牢牢把握了城市发展脉搏。此外，与地铁一号线实现地下，与国内领先的地下环形车道双通道接通，对内到达成都市的每一个角落，对外到高速、机场都是没有任何障碍的。区位、地段、交通都是客户愿意选择东方希望天祥广场的首要因素。
【房天下】请陆总介绍一下东方希望天祥广场的产品组合及特点。
【陆总】作为国际城南一个地标性的综合体项目，东方希望天祥广场由219米超甲写字楼、非毛坯酒店式 、 峰景华宅以及国内首创峡谷式商业4大产品组成。作为成都中轴天府大道上的在建 项目，项目主楼也就是两栋超甲写字楼高度达到了219米，同时在写字楼 顶端的6层打造了6.35米 的超级楼层产品，远远超越其他写字楼特殊层的 标准。而 方面，为了保证 者 化、保持项目日后高水准运营，我们将联手一流的酒店管理公司为业主提供酒店物业服务和租赁服务。住宅方面，预计会在2013年年底推出。商业部分应广大 者的置业需求下，也会陆续推出。
写字顺应市场需求 定位 无畏激烈竞争
【房天下】城南200万的放量是不可否认的数字，该怎么去面对和适应这样庞大的体量呢？
【陆总】在城南所谓的大放量中，大多数写字楼是乙级和伪 的写字楼，而真正兼具好地段好交通高品质的 写字楼实际上 。高品质 写字楼增加实际上是市场所需求的，也是顺应了商务发展规律的。我们从成都写字楼的发展史其实就能看出来。十年前，成都 的写字楼，到了当下可能已远远不能满足很多企业多方面的 需求了。而成都目前拥有3万多家中小企业，随着企业的升级，经济的发展，加之传统 的拥堵等原因，过去的写字楼配置已经落后了，这些企业自然会寻求新的 地点。随着经济的增长，消化不过是时间的问题。我们可以这么说，在未来真正需要堪忧的是乙级写字楼的业主。目前市区一些写字楼已经在老化，例如单层面积过小、电梯太少、 过低等，又如拥堵的城市交通造成业务往来不畅等，企业在成长，自然有扩张和寻求新 地址的需求。
【房天下】东方希望广场6.35米 超级楼层天际系写字楼，与传统意义上的 有什么区别呢？
【陆总】东方希望天祥广场写字楼具有6.35米 ，和市场上的 有相似之处，都可以隔成2层，实现200%的实得空间。但是超级楼层作为本项目的特殊产品，具有 不可比拟的价值，主要体现在一下几个方面：首先， 本质的区别就是超级楼层和一般 产品配置是不同的，本项目超级楼层位于超 写字楼的高区顶端，配置在超 写字楼的基础上又做了很大程度的升级，如：考虑到超高楼层的商务效率 为高区设置8部速度达6米/秒的国际品牌电梯；在设计之初便按2层的容量考虑，加大了空调的负荷能力；一般写字楼的 尺度无法承载500强企业总部尤其是一些专业机构的大型机房，而项目在规划超级楼层的 时就考虑了这个问题......种种细节使得超级楼层比普通 写字楼楼层造价高约50%左右(小区网论坛)，而目前市场上的 项目配置相对比较低端，可以说与超级楼层没有可比性。
其次， 舒适度以及视野是不可比的，目前市场上的 项目大多数都不到150米，然而本项目为整个城市中轴在建的 项目。视野是不受遮挡的，舒适度自然就不同。
重要的，租金和 是不同的。超级楼层的价值在国外和沿海一线城市早已经有印证。位于城市地标建筑 顶端的超级楼层，通常是 写字楼 者的 爱，因为无论从地段、硬件、交通还是配套因素，占据了城市稀缺资源的超级楼层历来都大型企业总部 、跨国企业等 客群的 选择，那么租金价值也水涨船高。此前，上海217米建筑上海 东海广场核心层顶楼57层以上，以1.21亿元成交，单价100372元/平，成为上海写字楼成交历 单价，而具备同样产品素质的 物业租金更达到12元/平米/天左右。本项目天际系楼层所在区域是政府重点打造的国际城南CBD核心区域，以后的 空间是不容小觑的。
填补短期商旅需求空白
【房天下】我们知道，新会展区域有洲际酒店、假日酒店、希尔顿酒店等不少 的五 酒店，东方希望天祥广场的酒店式 相对于它们， 的卖点是什么呢？
【陆总】首先从大环境来看，东方希望天祥广场在天府新城CBD的核心区域，同时也在城市中轴线的主干道上。是成都市乃至于省外客商长期会停留的地方。它是人流比较密集的区域。前面也提到，我们的交通可以说是成都市项目里面是 的：不仅从地铁1号线世纪城站就可以直接进入到项目更与西部 大型地下环形车道双口无缝接驳。随着城市发展 的南移，近两年南延线的人气和商务氛围的增长是显而易见的。再加之该区域的 商务氛围很浓，由此带来巨大的商务流、信息流、人流等，也会不断的带动产品 空间更加广阔。
其次，从周边商务环境来看，我们酒店式 所处的位置是在这个CBD的商务核心区域，周边有很多 企业，我们项目本身也具有超 写字楼。由于项目位于CBD核心、新会展商圈以及大量 购物 这样的 口岸，为酒非毛坯店式 带来稳定的客群，本项目的 不但可以作为 的配套使用，还能作为公司固定资产来 。酒店式 带装修约是按 酒店来统一的，但是又带有家的温馨。用作客户接待和酒店经营是很适合的。
此外，新会展 (小区网论坛)所在的片区，每年在会展经济的带动下，对于酒店的需求量是巨大的。周围有很多五 的酒店。但缺少专门针对精英商务人士长短期商旅需求的高品质酒店 产品，东方希望天祥广场非毛坯 正好填补空白。酒店式 从性价比，和产品定位上，我们都可以做出差异化经营。对于商务人士来说，酒店式 或许是更好的选择。
后，从散户 来看，现在经济情况比较好，很多个体 者出现， 的类别一般是金融类和不动产类，金融类的 率不高也不稳定，不动产类的话，相对于普通住宅产品，酒店式 它的总价不高， 率和 ，在进行酒店式经营后，都比 普通住宅高，也更稳定。所以，对于散户 者也是有很大的吸引力的。
【房天下】临近岁末，会有很多外来 者，也会迎来返乡置业的高潮，东方希望天祥广场对于这样的 者，有什么样的吸引力呢？
【陆总】大源组团的CBD区域，我们的人流、商流和商务氛围是开始成熟了。规划中的配套也在落成，是看得见的。所以不管是本地客户，还是外地客户，都是比较有信心的。
我们所处的国际城南区域，可以说是面向、全球的。成都作为西部 城市之一， 具有发展 ，其影响力也可以帮助客户对区域前景作出积极判断。从楼面地价来看，大源片区的地价是在不断上涨的，而结合我们项目临近岁末的一些优惠活动来看，整个性价比还是很高的，较之其他项目不但可作为资产保值的物业，还拥有更广阔的 空间。好的品质、好的地段、好的项目，对于外来客户，是看得到的吸引力。
