房产税热点问题 新房产税政策答疑解惑
房天下综合整理2013/01/25 11:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：如何明确房产税计税价值？什么样的物业应该缴纳房产税？个人出租房产是否交纳房产税？以下将一一解答 新房产税热点问题。
焦点一：如何明确房产税计税价值？
所谓房产原值，指的是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意 移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、 空调、 电气及智能化楼宇设备等， 无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。而架设于房屋外 水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不应当纳入房产原值。
根据相关规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经 济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品 成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，除此之外的后续支出，应当确认为当期费 用。
焦点二：无租使用房产按房产余值缴纳房产税
根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税 地字第 008 号）第七条的规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、 单位及纳税单 位的房产， 应由使用人代缴纳房产税。 由于原政策未明确上述房产是按房产余值还是按租金 征税，所以各地一般规定，无租使用 单位和应税单位的房产，应由使用人代缴房产税， 税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。 为统一税收政策， 财税 [2009]128 号文件明确，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房 产税。也就是说，从 2009 年 12 月 1 日开始，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代 缴房产税。
焦点三：自建房产无证也应纳税
地税稽查人员对某工业企业纳税检查时发现， 该企业自成立以来从未缴纳过房产税， 原 因是主要厂房是靠租赁使用的。 经查账时发现， 其“固定资产”明细账上反映该户有少量房产， 价值 190 万元，经了解和现场确认，得知该企业租赁房屋不够用，自己新盖了配套和附属厂 房，但没有办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁，属于租赁使用，自己盖的房屋 没有办理房产证，故无产权，不需要缴纳房产税。
税务人员向企业解释，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由 产权 人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附 属厂房虽未办理房产证，没有取得房屋产权，但是属于房产的实际使用人。因此，应当照章 缴纳房产税。通过检查人员耐心讲解，该单位了解了有关税收政策，纠正了企业存在的固有 错误观念，知道了不纳税对自身和国家的危害性，愿意补缴税款并接受税务部门的处罚。
焦点四：企业配置的消防设施也应缴纳房产税？
有不少纳税人有疑问，企业在装修过程中配置的消防设施应否缴纳房产税？ 对此，税务机关表示，企业配置的消防设施一般分为以下类型：建筑放火及疏散设施； 消防及给水；防烟及排烟设施；电器与通讯；自动喷水与灭火系统；火灾自动报警系统；气 体自动灭火系统；水喷雾自动灭火系统；低倍数泡沫灭火系统；高、中倍数泡沫灭火系统； 蒸汽灭火系统；移动式灭火器材等。
根据 《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》（国税发[2005]173 号）的规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设 施，如给排水、采暖、消防、 空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否 单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。因此，企业配置的凡是以房屋为载体、 不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施， 无论是否计入固定资产原 值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果可以随意移动，如移动失灭火器材，则不需要缴纳 房产税。
焦点五：是否 的 单位的房产都不交纳房产税？
国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税，而出租房产需纳房产税。 案例介绍：某 事业单位在不影响正常业务工作开展的情况下，将闲置房产出租，收 取租金 100 万元，利用这部分资金想改善一下 条件，适当提高干部职工的福利 ，收取的 租金收入是否需要缴纳房产税？
税务点评：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其《实施细则》有关规定，国家 机关、 人民团体自用的房产免纳房产税， 对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照 12% 的税率缴纳房产税。上述单位应纳房产税为 100*12%＝12（万元）。同时税务部门提醒，
对于出租行为，该 事业单位还应按税收相关政策规定计算缴纳营业税、城建税、 费 附加、印花税等。
焦点六：个人出租房产是否交纳房产税？
个人 非营业用的房产是免征房产税的， 但用自己的房产进行生产经营， 就必须依照 房产原值一次减除 30%后的余值，按照 1.2%的税率，计算缴纳房产税，房产的产权 人 就是房产税的纳税义务人；个人出租房屋应交纳房产税的，根据《江苏省个人出租房屋税收 征管暂行办法》，从 2007 年 1 月 1 日起，对个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设 税、 费附加、地方 附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税合并按 5% 的综合征收率计征。
