2013房价走势的几点猜想 一线城市房价临拐点
上海证券报2012/12/17 08:17
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有不少多年来被认可的股市规律在A股市场正慢慢被打破。譬如，低量见低价，可低量之后，上证综指还是顽强跌破了2000点，并且可以把低量一直保持下去。房地产市场也存在某些规律，譬如，3、4月的“小阳春”，“金九银十”等等。很不幸，在2011年，这些规律也被证伪了。
9月以后，深圳市场房租普遍上涨，大致涨幅在10%至20%之间。较两年前相比，同一区域房租已从每平方米50元上涨至目前的70元，涨幅接近40%。如果把房租上涨归置于楼价上涨的大背景，不难理解其传导效应。要是把2008年深圳房价下跌30%，随后又反弹50%至80%的经历，仅仅视作房地产调控政策转向所致，那么就很可能会认为房价长期上涨趋势并未改变。只要政策有丝毫松动，房价还会报复性上涨。只是这样的判断站不住脚。
站在目前的时间窗口，从后视镜的角度看，笔者认为国内楼价正在加速赶顶。这一轮楼价上涨周期，叠加了货币扩张周期的因素，也反映了短期供需矛盾。前者是影响房价的长期因素，后者则在中短期（或说小周期）内影响房价走势。很明显，货币政策在2011年就已转向，这可以从M2增速的变化看出端倪。2010年底，M2同比增速为19.72%，2011年底已降至13.6%。但货币政策的方向性变化，短期内并不影响楼价走势，只会一点点挤出投机性需求，让房地产市场逐步回归到刚性（也说真实）需求。
再看影响房价的短期因素——供求。之前关于丈母娘推高房价的讨论，看似荒谬，其实也道出了楼市的刚性需求之所在。从供求的长期因素看，人口出生率的下降，会降低今后的刚性需求，其实在近年来参加高考人数的变化轨迹中这一点已得到了验证。从短期因素看，则决定于下一步城市化的进程，尤其是一线城市的楼价。说实话，对于2011年之后的房地产市场的严厉调控，普通老百姓还是抱有极高的期望。但在三五个月之内，未见到房价有显著下跌，在情绪上就开始失望了。再加上房租的传导效应，一部分刚需积累并释放。再者，房地产市场的 属性，也接纳了部分资本市场流出的资金，二者叠加的结果，反映出来就是成交量的持续高位运行，以至于掩盖了原本清晰的“小阳春”和“金九银十”。
如果考虑到楼价快涨慢跌的属性，从短期触发因素看，一线城市的房价可能正面临拐点。其一是随着可能的官员的财产公示制度的逼近，二手房挂牌量激增。其二是房产税即将全面铺开，在一定程度上，也会把部分投机性需求抑制住。从稍微长远的眼光看，保障房的 会逐渐体现出来，一旦城镇化成为未来五年或者十年的国家战略，那么一线城市的楼价更会随着产业转移升级，慢慢步入价值回归之路。
鉴于上述分析，笔者有几个猜想： ，一线城市房价拐点就在眼前。第二，三四线城市楼价或许还有一个恢复性上涨的过程。第三，二线城市房价很可能涨跌互现，关键看有无产业支撑和人口集聚。（作者：陈波翀 系资深市场研究人士）
（来源 北京商报）市场不好就出租，市场好转就卖房，二手房对于市场的敏感度远胜于新房市场。根据链家地产市场研究部统计，截至11月，今年以来二手房价格累计涨幅为16%，平均租金累计涨幅还不足9%。
随着市场回暖，新增挂牌房源中在租房屋的比例也不断走高。6月份甚至达到了40%。3-8月期间都保持在37%以上。11月进入暖冬后，该比例为35.4%，虽然并非全年 ，但比10月份上涨2.2个百分点，由租转售趋势再度显现。
链家市场研究部张旭认为，在出售房源中正在出租的房源比例增多，可以侧面反映出市场火热下，部分租赁业主心理预期变化，一些租赁房源正在转向买卖市场。去年调控 为深入的四季度，出售房源中在租的比例仅在30%左右(小区网论坛)。市场回暖，房价涨幅要高于租金涨幅是主要原因。
一方面，随着年底暖冬的到来，房价上行越发显著，整体租金 率相对降低。且当前租赁市场正值淡季，租金难以上涨，促使由租转售情况再度增加。另一方面，房价走出低谷，正逐渐接近调控前的水平，去年那些由售转租的业主逐渐恢复出售意愿。
张旭认为，房源从租赁市场流入买卖市场，对于目前相对紧张的出售房源来讲是一种有效的补充。但对于租赁市场来说并不利，可能会导致租赁市场上供需关系的进一步不平衡。随着市场的回暖和房价的上涨，也充分体现出小业主仍有较强的逐利性。对于出租的长期、低水平 ，业主 终仍是更看重转让的 。
随着限购政策的影响，目前成交的二手房依然以刚需为主。据统计，11月90平方米以下的住宅成交占比为63%，与10月相比增长了3.8个百分点。且平均套均面积为89.2平方米，与10月相比下降了3.9个百分点。
张旭认为，从2012年的市场走势看，刚需释放经历三个时期。一是节后市场初步回暖，刚需 波释放，今年的2-4月份，90平方米以下成交占比达到了65%以上，随后持续回落。在信贷政策的利好刺激下，刚需掀起市场回暖的开端。二是今年8月份的成交高峰期，刚需也出现阶段性的释放，成交占比达到65%。而当前小户型成交占比由59%的 点再次抬头，说明刚需购房者入市积极性再次提高。
