房地产行业回暖明显 需警惕楼市 与烂尾并存
中国新闻网2012/12/11 11:23
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
数据显示，在12月3日至9日的一周内，重点监测的20个主要城市土地市场供求齐涨。值得注意的是，11月土地市场迎来供地高峰，在土地市场活跃的带动下，房地产 增速开始反弹，单月新开工面积由降转增。
接受采访的多位业内人士表示，房地产 增速回暖明显，行业整体回暖形势确立，但我们必须认识到，回暖分布并不均衡。因此，应警惕后期出现 与烂尾并存的现象。
国房景气指数重回95
日前，统计发布房地产行业11月 数据，值得注意的是，虽然仍处于低位，但预示着房地产 信心的房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)大幅拉升至95.71，比上月提高1.15点，高于4月份国房景气指数95.62，同时走出了徘徊整6个月的94-95的点位区间。
数据同时显示，2012年1至11月份，房地产开发 64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1至10月份提高1.3个百分点。是今年6月以来 水平，其中住宅开发 额同比增长11.9%，增速比1至10月提高1.1个百分点，连续第2个月加快， 增速回暖明显。
另外，1至11月房屋和住宅新开工面积分别为16.2亿平方米和12.0亿平方米，同比分别下降7.2%和11.1%，降幅分别较1至10月缩小1.3和1.6个百分点。11月房屋和住宅新开工面积分别同比增长7.1%和6.3%，均由降转增。值得注意的是，11月单月 增速大幅提高到28.5%，较10月15.5%的增速回升12.9个百分点。
社科院城市与竞争力研究 主任倪鹏飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，开发商预期转变是房地产 明显回升的主要原因。
中国房地产协会副会长朱中一认为，一方面，房企认为调控政策进一步经营性紧缩的可能性不大，另一方面，销售情况转好，资金链趋松，地方政府加大推地力度，房企加大拿地积极性， 意愿增强。
除利用外资外，各项资金来源增速继续提高， 是定金及预付款和个人按揭贷款同比增速今年以来 超过20%，11月单月同比均超过60%。
的确，统计局数据显示，在房企资金来源方面，整体增速明显提高，定金及预付款和按揭贷款同比增速今年 超过20%。1至11月，房地产开发企业本年资金来源8.6万亿元，同比增长14.1%，比1至10月提高2.5个百分点，连续3个月在10%以上。其中，国内贷款同比增长16.1%，比1至10月提高1.4个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长20.2%和23.7%。
“在地根和银根都相对松弛后，房企 意愿自然增加，房价上涨压力进一步增大。但是，房地产调控在政策仍将维持连续性和稳定性的前提下，房地产 并不会恢复至房地产行业 热的年代。”朱中一说。
链家地产张旭也表示，今年房企销售业绩普遍超出预期，资金回收和融资状况有很大改善，并持续拿地补仓，房企信心整体都有明显恢复。但是仍然面临很多不确定性。明年楼市调控政策走向仍然不明确，加强房地产调控的表态也只能说明调控难以放松。在整体市场向好的表象下，地方城市差异较大，尤其是一些三、四线城市库存压力仍会较大。
10日，中指院发布土地监测报告，在12月3日到9日的一周内，重点监测的城市共推出各类土地305宗，较上周增加106宗，推出面积1314万平方米，较上周增加533万平方米，土地推出量环比增加68%。
成交方面，上周共成交各类土地113宗，较此前一周增加34宗，成交面积470万平方米，较上周增加87万平方米，环比增加23%。
一方面随着商品房成交量的上涨，房企资金链有所缓解，另一方面，时近年底，各级政府选择通过大量推地来加快完成供地计划，提高土地出让收入，掀起了又一轮土地盛宴。
中原集团的 新数据显示，11月，13个重点监测城市经营性用地供应面积较10月环比上升219%，而12月，地方政府推地计划更甚，以武汉市为例，武汉12月将举办6场土地出让会，推出121宗国有建设用地，接近今年前10个月出让133宗土地的供应总量。而宁波市，12月内拟出让土地73万平方米，超过前11月总和。
“11月政府供地和房企拿地意愿上都(小区网论坛)进一步提升。”链家地产市场研究部张旭也认为，基于成交量上涨，资金的充裕，房企拿地补仓意愿持续增加。
从房企拿地情况来看，截至2012年12月6日，保利、万科、恒大、绿地等新增土地前十的房企共计获取土地275宗，土地出让金达1488.53亿元。
与此同时，在土地市场活跃的带动下，住宅成交量进一步提升。以北京为例，亚豪机构根据北京市住建委数据统计结果显示，截至9日，北京市商品住宅成交金额已达2375.5亿元，超过2011年全年37.6%，2010年的2267亿元，创近三年新高。
对此，倪鹏飞指出，应避免房地产市场假信息与房地产商的自行炒作误导消费者，推高房价上涨预期。
国家统计局数据显示：2012年1至11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比上涨2.4%。其中住宅销售面积为81500万平方米，同比上涨2.3%，是今年 同比增长。单月情况看，11月商品住宅销售面积环比大增23.9%，销售金额环比上涨18.3%。
此外，根据统计局数据，11月末，商品房待售面积33567万平方米，比上月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加297万平方米，库存增幅环比上涨3%。
“11月商品住宅成交量环比大幅上涨，印证楼市暖冬行情，同时也带动全年成交量 同比正增长。目前购房者入市积极性有明显增加，尤其是之前观望的刚需客户再度入市。其主要原因是对于市场预期相对乐观，近期也未出现明确的收紧信号，很多购房者看涨明年市场。”张旭说。
但她同时指出，从房企待售情况看，住宅库存压力仍然存在，在11月需求大量消化的情况下，库存仍有不少增量。尤其是三四线城市大量库存还需要较长时间消化。
的确，虽然部分房企资金链好转，但是大部分中小房企仍面临着较大的资金困境。日前《中国经济周刊》杂志社与商务部研究院信用评级与认证 联合发布《2012年度中国实体经济发展报告》显示，实体经济上市的20个行业的企业中，房地产企业财务风险下降35.32%，是20个行业中下降幅度 的行业。2012年二季度，房地产行业财务安全指数曾迅速攀升至5851.72点，同比上升了1739.42点，增幅42.30%，为近4年来 。但第三季度该行业的财务安全指数迅速下降至近4年 点。
对此，倪鹏飞表示，现阶段 回升的均是大型房企，而三、四线城市的小房企仍面临着较大的资金压力。
国泰君安分析师也表示，开发商资金紧张有所改善，但仍主要体现在偿债能力方面。自身压力仍然较大。
据房地产咨询决策机构克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”的数据显示，城市市场风险排名前50位城市中，无一例外都是三四线城市，排名 是酒泉，第二是呼伦贝尔。
另有数据显示，当下高居不下的房企去库存压力，使得个别的房企如果按照今年的销售速度，所需消化时间需要10年之久，而其中很大一部分正是被三、四线城市所累。
“明年一线城市确实存在房价上涨的压力，但是一些三四线城市的房价则有崩盘的风险。因此，我们应警惕未来楼市 与烂尾同时并存。”倪鹏飞说。
