成都出台物业管理费新政 扩大市场的调节范围
成都商报2012/12/11 08:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨日，记者从市发改委获悉，《关于规范我市物业服务收费管理的通知》及《关于我市物业服务等级划分物业服务收费标准及有关问题的通知》（下称《通知》）下发，成都物业收费出台新政，以扩大市场调节范围。
今后，普通商品房成立业委会之后，物业费将实行市场调节价，仅前期物业、保障房实 府指导价。此外，物业服务等级数也由现行的4级调整为5级，新政将于2013年1月10日起按“老盘老办法、新盘新政策”的方式实施。
大变化
商品房有业委会后
物业费由业主和物管定
政府指导价 ：
采取包干制计费方式的普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业费、保障性住房
市场调节价涵盖：
成立业委会后的商品房和别墅等高档住宅以及商业店铺、写字楼等
过去，物业费收取标准一直实 府指导价和市场调节价双轨制，其中普通类住宅执 府指导价，其他物业（如豪宅）由市场定价。此次出台的《通知》则对政府指导价的管理范围作了较大调整：对采取包干制计费方式的普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费实施政府指导价。除此之外，对成立业委会后的物业服务收费和别墅等高档住宅以及商业店铺、写字楼等物业服务收费实行市场调节价。
市发改委收费处相关负责人解释称：“过去我们对业委会成立以后的普通商品房，也是实行的政府指导价，但现在这部分收费将实行市场调节价。”市房管局物业管理处相关负责人则认为，业委会缺位的前期物业阶段，政府会为保障业主权益进行干预，但为培养基层自治，业委会成立后，应更多地发挥市场主体的作用。
小调整
政府指导价
浮动幅度降为15%
配备电梯的住宅
4级物业服务收费标准为每月每平方米1.90元、3级为1.35元、2级为0.95元；
未配备电梯的住宅
4级物业服务收费标准为每月每平方米1.25元、3级为0.85元、2级为0.60元、1级为0.40元
此次出台的新政对 城区物业服务收费政府指导价标准有所更改，针对前期物业和保障房而制定的物业服务等级数，由现行的4级调整为了5级。过去 为1级， 为4级，现在 为5级， 为1级。《通知》同时制定了与等级相对应的基准价和浮动幅度。
记者了解到，配备电梯的住宅，4级物业服务收费标准为每月每平方米1.90元、3级为1.35元、2级为0.95元；未配备电梯的住宅，4级物业服务收费标准为每月每平方米1.25元、3级为0.85元、2级为0.60元、1级为0.40元。此次新政在这4个级别之上，还设定了没有明确定义基准价的第5个物业服务等级：“拟采用5级物业服务标准收费的住宅物业小区，其物业服务等级和收费标准经区（市）县房产管理部门和价格主管部门备案后在该住宅物业小区的物业服务招标文件或协议选聘核准表中明确。”
市发改委收费处相关人员给记者算了一笔账：“过去有电梯的小区采用1级服务的，物业收费基准价为1.75元/平方米·月，按 上浮20%算，物业公司 可收取2.1元/平方米·月。新政实施后，采用4级物业服务，其前期物业收费的基准价变更为1.9元/平方米·月。按 上浮15%算，物业公司 可收取2.19元/平方米·月。”此外，与过去相比，政府指导价浮动幅度由原20%降低为15%。
对于 城区以外的其他区（市）县的物业服务收费，《通知》要求政府指导价标准原则上不能高于上述标准，在此前提下，再由当地政府价格主管部门和房产管理部门结合当地实际制定。
市房管局物管处相关负责人说，标准修改后，服务内容、服务事项更具体，服务标准要求更高。“比如原来 服务等级的服务标准为六大项43小项，新标准的 服务等级服务标准为七大项144小项。”而这些都是随着近年来小区配套设施增多，为满足不同消费层次的业主对物业服务的多样化需求进行的调整。
装修服务费、垃圾清运费微调
市发改委收费处相关负责人还表示：“考虑到近年来劳动力成本和原材料上涨，我们对 城区住宅在装修期间收取的相关服务费用进行了微调。”
记者了解到，在装修服务费方面，配备电梯物业的由原按建筑面积0.03元/平方米·天调整为按不高于0.04元/平方米·天收取；未配备电梯的由原0.02元/平方米·天调整为按不高于0.03元/平方米·天收取。《通知》还 注明，物业服务机构收取了装修服务费的，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用，造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。
在装修垃圾清运费方面，《通知》要求各物业服务机构不得强制收取装修垃圾清运费，该费用应本着自愿委托的原则，由物业服务机构负责清运垃圾的，垃圾清运费标准由原2.0元/平方米调整为按不高于2.5元/平方米收取。
根据《通知》， 城区以外的其他区（市）县住宅装修服务费及装修垃圾清运费不得高于上述收费标准。
深度解读
不设上下限 是否意味物业费大涨？
“物业费并不是物管公司单方面说涨就能涨的，这必须要业委会、物业公司双方协调、谈判、签合同，收费标准要由合同双方当事人予以约定。”市房管局物业管理处相关负责人答复道。
胡先生在一家物业公司管理层担任要职，在他看来，即便政府放开了这部分物业费收费标准，以市场议价替代政府指导价，物业公司也并不敢轻易 。原因是物业服务市场有竞争，而业委会也有选择物业公司的权利：“你 了，业委会完全可以选择换另一家更 的公司。”
业委会成立后，物业费将不再有政府指导价的上下限，作为业主，是否会担心物业费上涨？ 浩（化名）是浪琴湾(小区网论坛)小区业委会筹备委员会成员，他所在的小区将在月底成立业委会，在他看来，为前期物业所享有的政府指导价而推迟或不成立业委会的可能性几乎没有。“事实上，把选择权交给市场，对我们来说更自由了，我们可以根据市场机制选择物美价廉的物业公司。”他认为相较于业主对物业公司的需求、物业公司对业主的需求才更为“刚性”：“我们可以聘请清洁公司、安保公司来提供物业公司能提供的大部分服务，价格说不定更 。物业公司很多，小区数量却相对固定。”随着业委会的逐步成熟，物业公司面临大量竞争的情况下， 浩似乎并不存有关于物业费上涨的担忧。
提醒
1月10日实施 “老盘老办法、新盘新政策”
新政实施后，已和物业公司签订前期物业合同的小区按什么标准缴费？
市房管局的物业管理处相关负责人表示：“新政实施后，新老楼盘前期物业收费政策的衔接将本着‘老盘老办法、新盘新政策’的原则执行。”也就是说，2013年1月10日新政实施前，已签订前期物业服务合同的普通商品住宅，其约定的物业服务等级和物业服务收费标准仍按原合同规定执行，1月10日之后，新开盘销售的普通商品住宅，签订前期物业服务合同则须按新政策执行。
