八月土拍重头戏:西南设计院拿下川棉厂地块
房天下2012/08/23 07:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
搜房网讯 八月成都土地重磅级交易将于今日上演。据悉，今天共有两幅宗地走上拍卖席，其中包括成都市武侯区红牌楼北街2号地块和成华区二环路东三段19号地块，出让面积合计约为38.1亩。 终，成都世纪华荣以7600 元/平方米竞得红牌楼北街2号地块，溢价率达136.5%；西南设计院以6230元/平方米竞得成华区二环路东三段19号地块，溢价率为55.8%。
据悉，今天国土局创纪录的迎来了34家开发商参与报名竞拍，而在此之前参与报名人数 多的一场土地拍卖出自于7月25日，当天攀成钢17号地 入市引来了29家开发商争夺，而今天34家开发代表更是挤爆了拍卖厅，除了成功拿地的西南设计院和世纪华荣之外，华润、万科、佳兆业、旭合、金房、正成、欣发、寅生实业、有同置业等房企均出现在拍卖现场。
在楼市“淡季不淡”的局面下，成都土地市场在三季度的开始就迎来了开门红，在刚刚过去的7月，成都土地成交量高达2313.65亩，迎来了年内 井喷，其中万科、中信、绿地、合能等品牌开发商均成功下手购得心仪地块，而土地市场也在一线房企的频繁拿地中变得热闹起来。来自中指研究院的调查数据显示，7月300个城市住宅类用地推出量为今年1-7月单月 值，土地市场回暖显得没有任何争议性。
回到本场拍卖，主城区又现 地块，两宗面积较小位置较优地块恐将引发各方鏖战。记者从消息人士处获悉，至少有五家开发商已确定报名参与本场拍卖，而在两幅地块拍卖公告公布之日起，记者在交易 遇到过几拨前来领取宗地资料的开发商，其中一位成都本土房企负责人无奈的告诉记者：“由于资金有限，像主城区稍微大一点的土地，我们都不敢轻易参拍，如今只能看看有没有机会拿下大开发商不想要的“边角余料”地块。但就是这样的土地都极有可能拿不到。4月10号的那场拍卖我们也报名了，可没有想到拍卖会有那么激烈，楼面地价从4200元/平飙升到7080元/平，当时拍到5500元/平的时候我们就放弃了追价，事后才知道势在必得的开发商来自台湾远雄。”临走时，该负责人略显无奈的留下了这样一句话，“资金，就是我们小房企的命脉，玩不转就只有撤退”。
近期，记者也去到了成华区二环路东三段19号地块，目前宗地已经平整完毕，周边有保利康桥、九龙仓御园、和信融锦云湾等在售项目，其楼盘挂牌均价也达到了12000元/平米左右。
一号宗地：成都市武侯区红牌楼北街2号
面积：约9.3560亩
容积率：≤2.8
起拍楼面地价：3214元/平方米
成交楼面地价：7600元/平方米
竞得者：成都世纪华荣房地产(集团)公司
二号宗地：成华区二环路东三段19号
面积：约28.7017亩
容积率：≤4.5
起拍楼面地价：4000元/平方米
成交楼面地价：6230元/平方米
竞得者：西南设计院
拍卖地块详情
继7月成都主城区放地井喷之后，8月23日成都主城区又将有两宗土地走上拍卖席，这两宗土地分别位于武侯区与成华区，两宗土地净用地面积合计约38.1亩。
据搜房网统计，截至8月8日，本月成都共有8场土地交易，共计17宗土地，合计约629.6亩，总可建面积达101.8万方。在本月土地出让中，郊县土地供应异军突起，在17幅出让地块中有15幅来自成都近郊，而主城区仅有两宗土地入市。尽管主城区本月土地供应较7月有大幅度缩减，但出让地块受关注程度却并不低。
从本次土地供应位置来看，两幅地块分别位于目前成都楼市热点片区，据记者观察，由于出让地块位置上佳，面积较小，拿地门槛相对较低，对正处于“饥饿补仓”中的中小开发商来说 是一次难得的下手机会。而坊间相传，多家在7月未能成功拿地的房企已将这两块主城 视为囊中之物。
为此，搜房网记者特意来到二环路东三段19号地块（川棉厂地块）一探究竟，为您揭开该地块为何会吸引众多开发商目光？
地块简介
【CH10（252/211）：2012-111地块资料】
土地位置：成华区二环路东三段19号地块
总出让面积：19134.47平米合28.7亩
规划用地性质：商业用地
出让年限：商业40年，住宅70年
容积率≤4.5
拍卖出让起始总价：3.4亿元
起拍楼面地价：4000元/平米
项目开发条件：
地块位于成都二环路东三段内侧，建设路商圈和万年场商圈的核心连接处，距离天府广场的约4.3公里。
地块四至
东——二环路；南——双林北支路；西——小龙桥路；北——新鸿路
区域交通
临——小龙桥路、双林北支路（双向四车道）
距——新鸿路250米、二环路东三段330米、新华大道660米、一环路东三段870米
轨道交通：地铁4号线、地铁6号线（在建）
市政配套
地块周边市政生活配套完善，步行十 即可到达建设路商圈或万年场商圈。
商场：伊藤洋华堂、沃尔玛、万象城、龙湖三千集等
：成都列五中、成华小学、建设路小学、成都建设学校等
医院：成华区人民医院、成都市第六医院等
休闲娱乐：新华公园、东区音乐公园、东郊工业博物馆等
区域规划
按照规划建设路商圈将打造成为集商贸、商务、商业为一体的精品商圈、形象商圈、生态商圈、人文商圈，使之成为成都 城区 具凝聚力和辐射力的现代服务业高地(小区网论坛)。
目前建设路大商圈汇集了包括龙湖、万科、首创、信远等品牌开发商进驻，SM广场、伊藤洋华堂、财富又一城(小区网论坛)、龙湖三千集一个个购物 拔地而起，高地 、招商东城国际、万科钻石广场等 、超 写字楼陆续投用，一个商务+商业的模式正在逐渐完善并成形。
地块周边区域市场情况
从整个大片区来看，目前区域内汇集了包括万科、首创、龙湖、保利、九龙仓等品牌房企， 楼盘层出不穷，从刚需盘到 盘 。但由于片区开发周期较早，目前在售住宅项目只有保利康桥、九龙仓御园、、和信融锦云湾等项目，其楼盘挂牌均价也达到了12000元/平米左右(小区网论坛)。
建设路一手房价格（元/平米）
建设路二手房挂牌均价（元/平米）
记者从地块周边二手房中介处了解获悉，目前宗地周围的老小区房价每平米已 过了8000元大关，而近几年新建商品住房的二手房挂牌均价蹿升至万元。
周边土地成交信息
起拍楼面价4000元/平米（折合1200万/亩）高不高？成都业内人士对此是众说纷纭，有人认为高了，原因在于区域价值还未达到如此高度。有人说价格合理，究其原因来自于对该片区未来发展趋势的看好。
而不同开发商也给出了不同的答案，成都某本土房企负责人张先生告诉记者：“在我们看来这块地就是烫手山芋，要是价格拿高了，产品打造会陷入困境，企业资金链也会吃紧，”。而某一线房企 部李女士则称：“10年九龙仓拿下二环路 那块地的楼面地价就达到了4837元/平米，经过了2年时间的打造，建设路已经有了长足发展，楼面价4000元/平米不算低但 不高”。
在记者看来，按照同时点地价房价比来计算，起拍楼面价4000元/平米并不算太高，对资金有限的开发商来说，拿下此地不是 选择。预计，该宗地 终将会被品牌房企溢价拿下。
地块SWOT
地块形状方正、平整，有利于规划布局
坐拥建设路商圈和万年场商圈，周边配套成熟；
交通便捷，二环路高架桥匝道口正位于地块 处。
相比川棉厂其他即将上市地块，此次出让宗地距未来二环路高架较远，对居住影响不大。而地块未临主干道，周边以社区道路为主，能有效控制由于车流带来的环境污染。
该宗地无需提供持证准用面积，使得开发成本将有所降低。
劣势
起拍价相对较高，在今年主城区出让地块中该幅宗地起拍楼面价排名第十。
在20%的建筑密度及4.5的容积率等用地经济指标下，项目打造成为难题。
拍卖要求中明确规定，商品住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上，这一要求对项目品质有一定影响。
就目前来看，轨道交通成为地块 缺憾，尽管整个大片区有地铁线路规划，但4号线的双林路站和6号线的建设路站与本次出让地块都有一定距离。
机会
作为老城东传统住宅片区，其区域居住价值早已被肯定。随着成华区惠民工程的进行，片区配套正在进行提档升级，而“北改”这一重大城市建设利好规划，将为片区带来大量新生购房群体。
近两年，片区内鲜有新开楼盘，目前在售住宅项目只有保利康桥、和信融锦云湾以及九龙仓御园等，而地块周边多以90年代老小区为主，新盘供应基本断档。
从未来规划来看，建设路商圈将打造为集商贸、商务、商业为一体的现代服务业高地，这一理念将吸引更多中 人群前来安居置业，其潜在购房需求和购买力十分强大。
威胁
政策面，楼市“三限”依旧没有丝毫松动的可能，住宅市场仍将处于低位运行。
市场面，宗地周边有多幅已拆或正在拆迁地块，后期将会陆续上市，据已有资料显示，余下四幅地出让面积将近100亩，且皆为住宅用地，未来市场竞争将会相当激烈。
