成都彭州市2010年彭州市房产成交均价分析报告

回顾2010年房地产市场，二手房营业税优惠终止、国四条、国十一条以及央行上调存款准备金率，楼市调控政策频出，从典型城市来看，城市房价呈现波动中上升的趋势，近期不少楼盘还呈现价格上升趋势，从效果上看，政策调控效果不明显，量有波动但价未松，可谓昙花一现。在调控政策下，我市房地产市场继续保持平稳走势，市场呈现良性发展趋势，主要表现在：商品房市场供应持续增加，成交量温和放量，商品房成交价格稳中有升，二手房交易活跃。具体情况如下：

（一）总 及商品房施工面积同比增长

今年我市房地产完成开发 6.2亿元，同比增长47.6%；房屋施工面积77.1万平方米，同比增加7%，其中住宅施工面积42.48万平方米，同比增加14.2%；新开工面积17.29万平方米，其中住宅13.25万平方米，当期房地产业税收合计1.42亿元，占当期全市地方税收总额的19.9%。

（二）年度用地情况

土地成交33宗，总面积4823.76亩，成交金额6.14亿元，其中挂牌成交20宗工业用地，共计4334.16亩，成交价2.17亿元；拍

卖成交5宗居住用地329.8亩，成交价3.35亿元，划拨补办出让用地7.5亩，成交0.02亿元；商业金融用地2宗139.3亩，成交价0.57亿元，乡村酒店用地1宗16亩，成交价0.03亿元，居住用地占24%。

二、房地产市场供销情况

（一）新建商品房供销情况

全年我市批准预售商品房7195套，建筑面积60.5万平方米，同比增长127.6% 。

彭州市房产成交均价2010年彭州市新建商品房销售套数 4984套，销售面积45.9万平方米，同比增长11.2%，成交金额15.22亿元，住宅成交4223套，成交面积41万平方米，同比增长8.6%，住房销售额12.8亿元,住房成交均价达3350元/㎡，成交均价稳中有升。

（二）二手房交易情况

二手房成交2792套，成交面积30.1万平方米，同比上涨14.3%，其中住房成交2380套，成交面积23.3万平方米，同比上涨13.6%，二手房市场成交的继续活跃，彭州市房产成交均价连续两年实现同比增长。

（三）供销结构得到优化。彭州市房产成交均价全年供应商品房7195套，建筑面积60.5万平方米，明显缓解了供需偏紧的压力，从销售周期图表可知，我市房屋可售面积正在增加，销售周期也逐步走向正常水平，说明国家楼市调控对我市房地产市场起到了积极有效地作用。

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三、购房者区域构成

我市购买商品房的消费人群中，本市购房人群占52%，五城区购房人群占6%，其他区市县到我市购房人群占27%，四川省非成都市地区购房人群占8%，外省来我市购房人群占7%。数据显示，省外购房人群所占比重还较小，近3年保持一个较低水平，但随着我市陆续推出加强宣传彭州宜居特色等措施，城市形象有着明显的提升，省外购房人群的比重有持续上涨的趋势。

四、2011年房地产市场预测

(一)调控政策将进一步加强

截至目前，2010年之前房地产市场经历过多次宏观调控，包括出台国八条、国六条、新国四条等等，然而调控并未对开发商造成实质性压制，房价没有得到有效控制，但在强势调控之下，房价上行压力也将持续增加。而新国十条出台显示了 对调控的决心，不仅严厉，而且方向明确，此次政策出台密集程度、力度都是 的，由此我们也可以看到房地产调控将不达目的不会罢休。

（二）预计2011年我市房地产市场继续保持平稳态势

在密集调控之下，我市楼市价格依然表现出平稳上扬趋势，尽管2季度有所回落，但依然保持高位，预计2011年房价不会出现大幅回落，首先，楼市成交量持续旺盛态势，开发企业资金充裕，短期不会全面 ；其次，土地市场虽有相关政策出台，但我市楼面价格尚处平稳上升趋势，在外围土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限；其三，大宗商品价格持续攀升，带动上下游行业纷纷提价，在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。

（三）供求关系进一步改善

今年我市供应总量与销售总量之比为1.31︰1（60.5万㎡/45.9万㎡）,供应量的稳步增加，需求压力得到缓解，产品结构的日趋合理，促进我市房地产市场进入良性发展轨道。

五、政策建议

（一）保持普通商品住房有效供给，稳定商品房价格

要进一步完善和落实住房有效供给的各项措施，根据房地产市场的变化，及时调整和优化住房供应结构，增加普通商品住房的供应，适当增加中低价位、中小户型普通商品住房和公共租赁房用地供应。

（二）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制不合理住房需求

保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，认真落实国家有关住房转让环节税收政策，严格执行差别化信贷政策，继续实施差别化的住房税收政策，加强对偷税漏税行为的查处。

（三）加强市场监管，维护市场秩序

（1）加强土地供应管理，规范土地招拍挂制度，合理确定土地供应的方式和内容，建立健全房地产开发企业诚信档案，限制拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人参与土地出让活动，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

（2）加强对房地产市场的监管，适时对开发企业开展专项检查、整治， 是针对目前部分地区出现开发商有“”现象，切实营造健康、良好的的房地产市场氛围，让消费者放心购房。对房地产市场信息做到公开透明，降低交易成本，促进交易达成效率，同时加强房价监管和调控，保证房价健康稳定地运行。

（四）着力推进旧城改造，解决低收入群众的居住问题

我市应进一步加快推进棚户区改造，改善居住环境，改变城市面貌，提升城市形象。适度推进保障性住房建设，确保保障性安居工程建设项目用地供应，同时多渠道筹集保障性安居工程建设资金，严格执行保障性住房建设、销售、租赁过程中的各项税费优惠政策，各商业银行要加大对保障性安居工程建设的信贷支持力度。

（五）加快住房信息系统建设，加强舆论正面引导

（1）加快我市个人住房信息系统建设，进一步完善房地产市场预警监测体系。要加强和住房城乡建设部门统计信息交流与沟通，实现各类相关资料互联共享，全面加强房地产市场统计监测工作。建立健全房地产价格统计制度，完善房地产市场预警预报体系，定期对房地产市场运行情况进行分析。

（2）加强正面舆论引导。新闻媒体要加强对房地产市场调控政策、保障性住房建设、树立正确住房消费观念、打击房地产市场违法违规行为等方面的宣传报道，合理引导市场预期，形成良好的舆论氛围。

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