督查组来了 各地土地市场和楼市回暖引关注
新金融观察报2012/07/30 08:13
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国务院派出督查组，对各地调控情况进行督查，实际上只是近期一系列“调控组合拳”的一部分。自7月份开始，先是7月5日央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机 性购房；两天后国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑；7月19日，国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
成交量回升的同时，房价也一改之前的微跌态势。中指研究院发布的6月份“百城价格指数”显示，100个城市的住宅均价8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续九个月环比下跌态势，其中45个城市房价出现环比上涨。国家统计局7月中旬发布的“70个大中城市住宅销售价格”显示，70个大中城市房价也在连跌八个月后 出现环比上涨，其中25个城市房价上涨。
土地市场的回暖速度更为惊人。5月份之前一直处于“冰冻期”的土地市场，仿佛一夜之间就火热起来，广州、北京、天津相继诞生单价 ，上海、南京等城市也连续出现高溢价地块成交情况。前几年已经无数次被验证的 效应再次显现。据媒体报道，广州珠江新城(小区网，论坛)、北京万柳、天津八里台等 诞生后，周边新房和二手房价格纷纷应声而涨。地价、房价这一对“面粉”“面包”，再次显现出互相助推 的态势。
回顾上半年楼市走势，1-4月，基本上大(社区网，论坛，商铺)多数项目都遵循 促销策略，依靠价格优惠吸引买房人。随着降准、降息等利好出现，以及被之前 吸引入市的刚需购房者越来越多，市场的观望气氛开始被打破。5月份，一些城市楼盘缩小优惠幅度，以及地方政府对政策放松预期的增强，开始出现买房人的抢购现象，接着就是似乎“顺理成章”的“量价齐升”态势显现。
现实GDP增速下滑和卖地冲动
恰恰就在“量价齐升”情况开始“露头”的时候，一系列“组合拳”相继袭来，为逐渐升温的房产和土地市场适时“降温”。不过暂时“降温”的背后，还有 根本的问题有待解决。那就是地方政府所面临的土地出让收入减少和GDP增速下降，这些决定着地方政府依然在很长时间内无法摆脱土地财政和房地产对经济的拉动作用。
7月份以来，已有近30个省（市、区）公布了上半年经济数据。整体来看，除了一些中西部省份和少数东部地区能保持不错的GDP增速外，大多数省区都受到了国内外宏观经济形势整体走低的影响。大多数东部地区的GDP增速都未超过10%，而北京、上海、广东、浙江四个发达地区的GDP增速，更是低于7.8%的平均GDP增速。和2011年上半年同期数据对比，目前公布数据的省份，GDP增幅全部有所回落。
房地产行业低迷和对外贸易减少被认为是GDP增速下滑的两个 主要原因，其中房地产 增速下滑、土地出让收入减少和房屋交易量下滑后相关税收收入的减少，对那些以往比较依赖“土地财政”的地方政府来说，打击较大。
国家统计局的数据显示，1-6月份，房地产开发 30610亿元，同比名义增长16.6%，已明显低于全社会固定资产增速的20.4%。一直被认为是拉动经济增长重要行业的房地产，却在今年上半年扮演了“拖后腿”的角色。而虽然有5、6月份楼市和土地市场的成交反弹，但从整个上半年来看，房地产市场和土地市场与往年相比依然比较低迷。中指研究院数据显示，上半年300个城市土地市场成交面积51241万平方米，同比下降27%，土地出让金6525.98亿元，同比下降38%。上半年商品住宅成交面积35347万平方米，同比回落11.2%。
北上广深等一线城市和东部一些主要二线省会城市成为土地出让收入下滑 严重的区域，据链家地产统计，20个重点城市上半年土地出让金合计2264.3亿元，同比下降39.8%。北上广深四大一线城市2012年上半年土地出让金合计425亿元，与2011年上半年相比下降56.9%，各项指标也均降至2010年以来的 点。在财政压力之下，这些城市则成为近期推地 为积极的地区，也是地价、房价上涨压力 的地区。
争议调控政策是否放松
在房地产政策层面，近一年多以来的“剧情”，就是地方政府不断释放调控放松信号，试探 对调控政策的底线，而 又不断对一些触碰限购、限贷等底线的地方微调政策叫停的过程。
中原地产公开的数据显示，自2011年以来，明确发文微调房地产调控政策的城市超过40个，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中超过20个城市的微调措施涉及公积金政策调整。而上海、芜湖、佛山、成都等4个城市放松限购政策被叫停，则逐渐试探出调控的底线。
一边是从政治、民生、社会等角度出发，在保护刚需的同时，必须坚决控制房地产投机 性需求，控制房价上涨；另一边却是从维持地方经济增长角度出发，力图刺激楼市和土地市场成交回升。 与地方在房地产政策层面的博弈还将继续。
中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年表示，不解决地方政府土地财政问题，楼市调控政策就缺乏公信力。而加速经济转型，减轻地方政府对土地财政的依赖，才是解决房地产调控政策微调之争的根本路径，这显然要经过一个较长的过程。
延伸阅读：房企发力北京"下半场"万科保利买地热情渐涨 （来源：新京报）
3月小阳春后，北京楼市5月、6月迎来强势回暖，不少房企在“年中突击战”中漂亮翻身，提前完成了全年任务，万科、保利等大房企纷纷上调北京销售目标。而万柳地块成交后，土地市场迅速升温，政策层面的平静更让楼市弥漫了一年半的悲观情绪一扫而空，开发商和购房者对楼市的信心重回高点。从以往多次调控历史看，大房企“再调控也要保增长”，去库存化、卖房成为重头戏，而随着市场回暖，买地热情也渐涨。下半场哪些房企将成为“大玩家”？新京报为您一一揭晓。
销售节节攀高房企加速出货
有人“抢跑”，有人押宝下半场
楼市整体回暖，标杆城市北京的成交更现“V型”反弹。据北京市住建委网站数据、亚豪机构统计，继5、6月成交冲至调控以来高位后，7月1日—18日北京商品住宅成交7390套，相比6月同期增长28%，预计将连续第三个月再创新高；二手房市场成交也节节攀升。
“6月以来明显感觉市场回暖，每个 售楼处的客户数都在上升。”保利北京公司副总经理 英男如是说。北京保利在4月底就完成了全年目标，6月在总公司“冲刺年中业绩”的要求下集中签约，上半年北京完成了超70亿元的销售，排名北京 。
据 英男透露，下半年公司还将加速现有楼盘的销售，可售存货主要是保利·春天里30亿元，保利东郡20亿元。
在本轮回暖中，保利是上半年成功“抢跑”的代表；而万科则押宝下半场。据万科北京副总经理肖劲透露，万科的供货大部分在下半年，三个新盘朗润园、金域缇香、万科蓝将入市。6月北京公司主动上调了全年目标，如预计本 入市的旧宫朗润园年销售目标从9亿提高至10亿元。
“按朗润园2.3万元/平米的报价和140平米的户型，多卖30套房就有一个亿了。”业内人士告诉记者，尤其是在中冶联合体以近1.5万/元平米地价拿下 万科的旧宫地块后，成为朗润园销售的 利好。“估算中冶卖2.6万元/平米才能保本，而入市价会在3万元/平米以上。”
多家房企仍以销售现有存货为主
多个开发商都表示，如果下半年市场信心稳步恢复，将加快供货，而价格方面则预计止跌，稳中小幅上涨。
值得一提的是，受困于北京土地紧缺，诸如保利、中海、绿地、远洋等大房企下半年都没有新盘入市，以销售现有存货为主；而龙湖等在京尚有土储的房企则表示，将视下半年销售情况确定是否推出新品。业内人士指出，销售量是 重要指标，近期市场担忧房价反弹、 新出政策调控，使地产股大跌，北京土地回暖只是个例，下半年房企仍将维持积极出货，保守买地的策略。
拿地竞争加剧市场预期谨慎
土地市场黑马频现
近一段时间，北京土地市场上的 终胜出者，鲜见“招保万金”等 开发商的身影，却经常会出现相对陌生的名字。例如，7月17日拿地的中鑫源、九源富春和星网卫通几家公司。如果不是去年钓鱼台七号院的天价被媒体捅出，中赫的名字对于业内很多人来说，也是 陌生的。
实际上， 房企不是不想拿地。万科在 近几块地的竞价现场都有所现身，金地也参与了两块土地的竞价，但都空手而归。金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰对记者表示，金地希望在今年下半年能够在北京拿到一两块地，但是由于北京土地市场的激烈竞争等原因，具体还要视情况而定。
未来难言乐观
高策地产服务机构 策略官李国平认为，下半年拿地的大户，一方面可能性的 房企会增多，另一方面可能会集中在土地储备量不是很充足的企业。而对于未来的供地热点区域，李国平表示，这当然是要跟着政府供地的方向走：“城六区的土地供应已经很少了，从目前来看，应该还是以通州、大兴、房山、昌平等新城区域为主。”
面对日益火热的土地市场，某 地产顾问公司的一位研究人员表示，目前高价拿地的房企都有些特殊，一类是急需土地储备的公司，一类是之前很少做房地产，现在急需在这方面拓展业务的公司。“今年的宏观经济形势并不好，楼市调控又不会放松，未来土地市场也难言乐观。我觉得判断土地市场的形势，还是要以万科这样的公司的拿地动作，作为衡量标准。目前对于拿地，这些品牌房企还是比较谨慎的。”
李国平也不认为未来土地市场会发生剧烈反弹：“我的依据是从房价反推的。在目前调控的背景下，房价不会有大幅上升。目前房企对于拿地虽然变得更加积极了，但是经历了这一轮调控，应该还是会比过去谨慎了很多。”
