降息购房成本持续降低 百万房贷月供少148元
中国证券报2012/07/06 14:51
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央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。但业内人士预计，鉴于此次降息的非对称性，如果未来1-2个月内存款准备金率不下调，部分城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失。
分析人士表示，连续两次降息将强化对楼市回暖的判断，有助于继续推动刚需群体入市。在继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，有必要通过加快个人住房信息系统的建设和联网等措施，继续抑制投机 性购房。
购房成本再度降低
以刚性需求为主的购房群体成为本次降息的直接受益者。据链家地产市场研究部测算，按照100万元的贷款总额、20年的还款期限计算，首套房贷利率如果执行基准利率，则降息前的月供款为7633元，降息后为7485元，减少了148元，总利息减少35568元。如果算上上一次降息的影响，两次降息将使购房者的月供款累计减少298元。
如果首套房贷利率执行基准利率的8.5折，则两次降息将使月供款累计减少243元。如果是购买二套房，房贷利率执行基准利率的1.1倍，则两次降息将使购房者的月供款累计减少364元。
链家地产市场研究部分析师陈雪认为，对于广大刚性和改善型需求的购房者而言，降息的累加利好正在逐渐加深，购房成本持续降低。
在此次降息的同时，央行也强调，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机 性购房。
不少业内人士认为，对于市场化程度较高的房贷利率来说，鉴于此次降息的非对称性，贷款利率的下降幅度大于存款利率，可能影响银行对房贷政策的把握。陈雪表示，目前房地产市场回暖，银行贷款额度快速释放，银行保持利率优惠的意愿将进一步降低。如果未来1-2个月内存款准备金率不下调，北京等城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失，在一定程度上消解此次降息降低购房成本的效果。
强化楼市回暖判断
与切实减少的购房支出相比，两次降息对楼市预期的影响更加深远。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券报记者表示，连续两次降息可能加深业界对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态，购房者入市的积极性可能进一步提高，从而继续对楼市的成交量形成支撑。
北京中原地产市场研究总监张大伟认为，近期房地产市场成交量的回升使开发商的资金面进一步缓解，再加上降息的效应，房地产企业的“冬天”已经过去。
数据显示，从今年5月以来，多个重要城市的房地产成交量明显回升。不少机构分析认为，虽然“限购令”并未松动，但在两次降息的推动下，市场成交量将继续保持回升态势，经过7、8月份的传统淡季后，可能在9月和10月达到全年的 点。
张大伟表示，成交量对价格的支撑作用逐渐明显。此前部分房地产项目已减少或取消购房优惠，部分城市的住房成交均价出现回升。
值得注意的是，在两次降息释放的楼市回暖信号中，部分 投机需求也在伺机入市。业内人士警示，为保证调控效果，应密切关注 投机需求的动向，谨防其借机入市并推动房价过快上涨。同时，个人住房信息系统的建设和联网也需加快，以期尽快筑起抑制投机的“防火墙”。
此次降息后购房成本对比(贷款100万元、20年，等额本息)
购房套数 利率 月还款 (元) 总利息(元)
降息前 首套房 6.80%(基准) 7633 832016
5.78%(8.5折) 7038 689113
二套房 7.48%(1.1倍) 8056 933423
降息后 首套房 6.55%(基准) 7485 796448
5.57%(8.5折) 6917 660092
二套房 7.205%(1.1倍) 7876 890334
降息后与 首套房 0.25%(基准) 148 35568
降息前差距
0.21%(8.5折) 121 29021
二套房 0.275%(1.1倍) 180 43089
数据来源：“链家地产”市场研究部
