金沙商业黑马庙街"城西锦里"梦面临多重考验
成都报道2012/07/06 14:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
金沙庙街：社区底商难成“锦里”
“南有锦里西有庙街”，金沙庙街凭什么比肩锦里？凭借“蜀文化风情主题商业街区”的定位，金沙庙街能否成为金沙商业的一匹黑马？要获得较好的 率，“城西锦里”将面临怎样的考验？
4P体系
精算盘
位置（Position）
产品（Product）
价格（Price）
（Potential）
在4P体系中，位置（包括地段、交通、配套等）、产品（业态、建筑面积等硬件指标）、价格（在某一销售时段的销售价格）均为刚性定量指标， （核心目标客群、 率等）则属于变量指标。
6月22—24日，在刚刚过去的这个端午小长假里，锦里仍旧人满为患，拜钟馗、画朱砂、旱龙舟等民俗活动让游客们大呼过瘾。作为成都 成功的民俗文化商业街，锦里的运营模式已成为业界标杆。身处西三环金沙片区的金沙庙街，也有着“城西锦里”的梦想和雄心。以锦里为蓝本，依照金葫芦是否就能画出金瓢？金沙庙街的商铺 价值到底有多大？
位于金沙边缘
“南有锦里，北有文殊坊，东有音乐公园，西有金沙庙街”。“城西锦里”，成为羊犀立交桥东南向、西三环路与蜀汉路交汇处的商业街区金沙庙街的一大梦想。
位置对于商业街区的重要性首当其冲。由清江路、三环路、蜀汉路、青羊大道四条城市级主干道将金沙片区分割开来，形成相对独立的片区，金沙庙街就偏居于金沙片区的西北角。地面交通从三环路内侧的龙嘴路，或与黄苑街相连的蜀辉路进入比较方便，蜀汉路出城方向的车辆则需要到羊犀立交桥下掉头，再从蜀辉路进入。
除了即将投入使用的地铁2号线羊犀立交站距离金沙庙街只有数百米外，正在施工的地铁4号线、规划中的地铁7号线所预设的站点与金沙庙街的距离均在2.5公里左右。
作为“西贵”的核心之地，金沙片区已成为城西的 居住区，配套也比较完善，商业氛围浓郁。以金沙万瑞 、中大君悦金沙为核心，正在逐步形成商务区；以金沙遗址路、青羊大道、金阳路等几个主要街区为重心，餐饮、休闲娱乐业十分发达，金沙遗址对周边旅游业的辐射范围，也基本上限于这几个街区中。
除了上述几大街区外，金沙片区内的其它街区基本上都是以社区型商业为主要业态，无论是早期的的金沙园、天韵金沙，还是已经呈现的中大君悦金沙、中海金沙府、建发金沙里，以及正在修建的欧韵金沙等众多项目，均无一例外地规划有社区底商。
与锦里所处武侯祠大街 、和武侯祠 的 区位不同，金沙庙街基本上处于金沙片区的边缘，与金沙遗址公园以及金沙商务、商业核心区的距离，基本上都在2公里以上，从目前的状况来看，难以享受到金沙的繁华和商气。
“庙街”原是社区底商
要想从一个已经成熟、人流商气极旺的商业区抢到一杯羹绝非易事。锦里依托武侯祠，众多 地方特色的风味小吃、土特产小店、戏台、客栈，充分展现了三国文化和四川民风民俗的独特魅力，成就了今天的“民俗一街”地位。锦里的成功给了人们无数的想象，依托金沙遗址，金沙庙街能否凭借“蜀文化风情主题商业街区”的定位，成为金沙商业的一匹黑马？
榜样的力量是巨大的。以“民俗锦里”为蓝本，金沙庙街规划了文化旅游艺术区、民俗文化区、传统文化体验区以及滨水休闲带等商业组团，以立志打造成集观光旅游、餐饮娱乐、休闲购物、文化产业为一体的、 古蜀文化特色的商业街区。
然而金沙庙街所面临的考验，却远比人们想象的要多。武侯祠到锦里举步即至，完全没有距离感。而金沙庙街与金沙遗址远达2.5公里，距离极有可能成为 道难以逾越的障碍。周边众多商业街区组成了观光客流的“拦截网”，要想争夺到有效客源，金沙庙街必须要有独特的定位和卖点。
在项目整体定位上，金沙庙街或将再次遭遇尴尬。纯商业街区的锦里完全针对外来旅游者，清末民初的建筑风格与武侯祠一脉相承，认同感极强。三大炮、张飞牛肉等众多 四川民俗特色的吃、住、游、购、娱活动，使民俗成为重要的文化内核。
与锦里的纯商业不同，金沙庙街实际上就是一个大型社区的底商部分，无法做到的纯粹性将带来业态的极大差别。实际上，从一期已经呈现的商铺来看，既没有古蜀风格的建筑，也没有与其规划想匹配的业态。目前在金沙庙街上已经营业的商家，基本上是美容美发、干杂店、建材铺、洗衣店、婚纱摄影店等与居民日常生活相关的商业业态，“蜀文化风情主题商业街区”成了“皇帝的新衣”。
面临三大考验
尽管金沙庙街的现实问题与其规划的定位存有较大差异，不过，如果作为一个有着3400多户、上万居民的大型社区的生活配套商业区，金沙庙街值得关注。目前金沙庙街一期均为现铺销售，面积约80—260平方米。与许多社区底商不同，金沙庙街商铺均为二层结构， 分别为3.9米、3.5米，从社区型商铺来说，茶楼、咖啡吧、网吧等业态当是二楼的经营主要选择。
和当前很多商业物业类似，金沙庙街也采用了售后返租的模式。 者购买商铺后，将由开发商5年，进行统一招商和经营管理。 年月租金为120元/平方米，以后每年以10元/平方米递增，第五年租金的月租金为160元/平方米，5年期内的平均月租金为140元/平方米。假设以一套80平方米的商铺为例，其 率＝月租金×12(个月)/售价，即11200×12/2272000≈5.9%。相对于成都目前平均低于5%的商铺 率，金沙庙街约5.9%的 率还算不错。
从目前呈现的状况来看，金沙庙街似乎更适合作为社区底商存在。不过5万平方米的商业体量对于居住型小区来说，激烈的同质化竞争不可避免。一期商铺呈现招商，大考才刚刚开始。
就项目所处的位置、产品定位、核心人群、业态构成和已经呈现的招商情况来看，“城西锦里”的成功与否，不仅考验着运营方的运营管理能力，也考验着 者的判断力和商家的差异化经营能力。
