中原地产创始人施永青:香港楼市15年在走极端
财经日报2012/07/05 10:17
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过去15年，香港经历了楼市的大起大落，香港楼市周期论的说法在民间广受认同。但颇有江湖地位的中原地产创始人施永青日前在接受《 财经日报》专访时却指出，香港楼市过去15年不是周期问题，而是政府进行了一场很大的实验。
此后香港楼价逐渐回升，2008年国际金融危机后全球量化宽松刺激，大量资金涌港楼价迅猛上升，即便特区政府出台一系列收紧按揭和增加额外印花税等措施，楼价仍然只升不降。今年5月初，中原城市领先指数突破1997年的历史纪录和心理临界点， 新报104.6点，6月楼价再升8.2%。
房屋问题将是新特区政府必须解决的问题之一，香港 区第4任 长官梁振英上任翌日(7月2日)便在与市民的沟通中承认对于解决房屋问题“有些心急”。他在就职演讲中表示，将加建公屋、适当增加土地供应促进楼市稳定发展，以及制定长远房屋策略应对市场和社会对土地需求的变化。
香港一直被称为“、地少人多”，而这可能只是一个“谜思”。美林美银研究报告指出，香港实际上只有6.9%的土地供应给了住宅市场。1978年创立香港地产代理巨头中原地产并拓展至的施永青也指出，其实香港高达80%的土地都没有开发，多为农地，政府可以控制供应量。
毫无疑问，香港楼市发展即将进入新阶段。站在地产界人士角度分析，施永青仍对香港楼市感到乐观， 是如今已有至少三成购房资金来自内地。他承认，在“自由行”刺激下，店铺价格“升得 离谱”，“一平方米超过100万港元的都有”。
财经日报：过去15年，香港楼市发展经历了哪几个阶段？对于香港楼市有周期的论点，你怎么看？
施永青：香港过去15年主要不是周期问题，而是政府作了一场很大的实验，在政策上有比较重大的改变。
总的来说这15年分为两阶段： 个阶段是打压房价、帮市民置业改善居住环境，结果导致资产滞缓、经济失去动力；第二个阶段是为了扭转之前的局面，政府减少土地供应。
阶段是董建华担任特首时。那时香港楼价太高，香港人买不起房子，年轻人对前程没有希望，有很多怨气；同时营商环境受到破坏，店铺租金和酒店费用都高，国际公司也不想来香港。此外 的问题是资源错配，社会资源都流去房地产了。
在这种背景下，当时特区政府想要通过增加供应、每年有85000个单位来打压房地产。这本来是一个良好的愿望，但却没有考虑到资产蒸发的负面效应。因为香港人几十年来都用土地、房子作为主要的财富储藏模式，房地产价格一跌，一生的努力就没有了，有些人还欠了一身的债，成了“负资产”。
我有一个朋友本来做小的进出口公司，他把自住房放到银行抵押后，才拿到银行的信用证进行担保付款。后来房价跌了，银行给他的信用也减低了，有生意也没法做，他只有开除秘书自己做，这样就造成了失业。
整个香港都有这种情况，经济规模受到信用限制，经济在走下坡路，社会由此停顿。房价降低，受惠的只是没买房子的一部分年轻人，只帮了 群，打击了一大片。在内地，这个问题可能更严重，内地城市里拥有自住房子的人约占70%~80%，香港还只是50%。
届特区政府的实验使第二、第三届的政府从一个极端走向另外一个极端。另一个极端就是不敢推出土地，而是通过“勾地表”的形式，有开发商想要土地了，才去“勾”出来拍卖。这对稳定房地产起了很大的作用，但土地供应就没保障了，政府放弃了供应土地的责任，把权力交给了开发商，开发商都去买豪宅和 土地，这会导致土地供应和房屋供应出现断层。
2003~2004年，香港楼市开始好转，2005年明显复苏，此时政府应该增加土地供应，但他们没有这么做，造成以后三年土地供应不足。此后房价一直飙升，直至 近两年政府才开始增加土地供应，但已经来不及了。
日报：现在可能进入第三个阶段了，你怎么看香港楼市未来走势？
施永青：第二个阶段的问题，梁振英会去修正，包括增加土地供应，但这主要先是给公屋，所以私人楼价暂时不会下降。
我认为香港的楼价还会上升，香港楼房空置率只有4.3%，基本上没有空置，一般我们认为5%是自然空置率，低于5%是不合理偏低的。所以香港房地产资源的使用率是很高的，资源没有浪费，何谈泡沫？
另外，香港有房家庭60%已经供完贷款，是全资产，加息对他们没有影响，所以香港楼市是相对健康的，房价要掉下来不容易。加上现在利息又低，其他 项目风险都比较大，还是房地产 有保障。
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无论是银行首套房贷利率下降，还是各地显露出来的政策微调信号，都透露了楼市似乎转向的预期，但在房企融资方面，监管层面并没有开闸“放水”为房企解渴的意思。
5月，招商、万科先后公告在H股市场收购上市公司，欲借壳寻求海外融资的意愿表现强烈。
在融资的严厉监管之下，内地房企开始将目光投向香港，将进入港股融资的“壳时代”。
融资环境差距大
内地房企融资渠道因楼市调控而收窄，海外低成本融资成为吸引内房企向外扩张的关键因素。
2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。
作为对资金依赖度较高的行业，2011年房企的融资压力也上升到高位。根据央行统计，2011年全部金融机构人民币各项贷款增加7.47万亿元，同比减少约6%；其中房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比减少约38%。
加上楼市成交冷清，房企销售回款速度变慢，使得房地产行业资金压力明显进一步加大。
此外，反映房企融资成本的资本化利息费用不断增加。据万科2011年年报显示，在万科的财务费用中借款利息支出高达42.08亿元，接近净利润96.2亿元的一半，其借款利息资本化率由2010年的7.6%上升到8.6%。
另一方面，万科计入存货成本的资本化借款利息费用也达到29.39亿元，2010年仅为18.32亿元，同比上升了60.42%。2011年万科的存货高达2083.4亿元，资本化利息费用占存货的比例为1.41%，而2010年的占比则为1.37%，也呈现出上升趋势。
上述两种财务技术性指标变化，凸显出万科的融资成本呈现上升趋势。
同样面临行业性融资成本上升的还有招商、金地等房企。招商地产[24.54-0.16% 股吧 研报]2011年财务费用中利息支出为7.61亿元，同比上升57.9%；资本化利息费用达到5.01亿元，同比上升61.09%；2011年的新增长期借款中前五名借贷总额为54.09亿元，平均年利率为9.25%，低于万科的借贷利率11.45%的平均水平。
金地2011年报也披露，近两年的借贷融资利率为1.09%~12.5%之间，长期借款前五名借款总额仅为24.91亿元，但去年利息支出达到16.01亿元，而2010年仅为11.06亿元。其中，金地的资本化利息费用支出为14.73亿元，2010年为10.09亿元，均呈上升态势，相比之下，金地去年净利润仅为30亿元。
与万科、招商、金地等A股公司相比，在香港上市的中海、龙湖的融资成本却低得多。
中海2011年贷款额为230.50亿港元，其实际年利率仅为1.6%，2010年则为1.11%；利息支出为14.4亿港元，借款利息年平均资本率为2.03%。龙湖地产[11.38 -0.35%]截至去年12月31日，新增人民币贷款为85.1亿元，平均借贷利率为6.40%，借贷利息支出11.37亿元，借贷利息资本化率年平均为6.2%。
通过上述指标对比不难发现，面对同样的市场调控环境，拥有H股融资平台的中海、龙湖更拥有资本 。
为了解决融资成本上升的压力，招商、万科纷纷寻求H股融资平台。5月，招商宣布成功收购H股上市公司东力控股集团。5月14日，近年来少在资本市场融资的万科也突然宣布收购H股上市公司南联地产73.19%的股份。
对此，大多数分析人士认为，这是万科、招商借用H股壳公司在海外融资的开始。
H股低价融资平台功能凸显
公开资料显示，目前，在H股上市的内地公司有68家，累计筹资额达到1460亿美元。
实际上，2009年下半年以来，恒大、龙湖、佳兆业、花样年、 、莱蒙国际[3.08 -1.28%]就掀起了一股内房企扎堆赴港上市的热潮。随着内地楼市因调控而出现泡沫风险增大，在遭遇 者冷遇的情况下，上述热潮渐渐隐退。
2011年6月，金地率先赴港计划收购商业地产壳公司志祥置业， 终铩羽而归。
今年5月，招商地产、万科再次发起H股买壳的冲锋号，也顺势进入海外融资的“壳时代”。
对此，万科解释为这是试水国际化的尝试。 石也曾多次表示万科向国际化发展的意向，但至今仍未见雏形。
相较于万科自称迈向国际化的公开解释，业界更相信这是万科寻求融资平台策略。因为单从融资渠道来看，万科获取比市场利率更低的资金来源主要依靠于大股东华润。
对此，北京东方兴业 有限公司董事长 德勇分析认为，万科有可能后续将商业地产等持有物业资产注入香港壳公司，从而实现在香港融资。
这也引发业界对于万科一个公司拥有两个地产上市平台之间的同业竞争的担忧。
深圳证监局研究人士指出，万科要想实现海外融资就需要一个实体平台，把资产注入平台就能起到融资的作用。万科通过收购南联地产作为全资子公司，在香港直接 ，两者之间就不存在同业竞争的问题。
即便如此，房企海外融资后如何进入内地市场也是一个坎。上述证券研究人士指出，万科可以通过采用股权收购的形式直接 内地物业。
眼下万科向南联地产注入内地资产的想法并不现实。根据香港证监机构规定，买方拥有超过30%普通股后24个月内，累计注入资产的资产、代价、盈利、 、股本比率，任一高于壳公司100%，都要重新以IPO申请标准审批。目前南联地产正在进行万科入主前的资产重组工作，重组后绝大部分资产将被置出，南联将仅持有香港新界葵涌区65.7万平方英尺(约6.1万平方米)物业，该物业评估值11.29亿港元。
万科公告也称，待重组完成后，万科方可收购。不过，一个仅有10多亿元资产的壳公司能否承担上千亿元销售规模的万科融资需求，有待后续观察。
近日，有港媒报道，传南联地产因万科收购而股价大幅提升，香港证监会将其作为是否涉嫌内幕交易调查的对象。此举也为万科成功收购与否平添些许变数。
