物业收费低又不敢 物业不挣钱老小区怎么办
齐鲁晚报2012/06/28 17:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，记者走访泰城几个新老小区发现，老旧小区物业费定价偏低，每月每平米几毛钱的物业费，让物业公司吃不消，有的只能用新小区的盈利补贴老小区亏损。
收费低，物业公司赔钱干
“我们项目前三年物业费是每月每平米1.2元，含电梯费；3年后是1.8元。”、“物业费定价是1.8元/平方米/月，包含6角钱电梯费。”27日，记者咨询多个楼盘发现，随着高层住宅越建越多，电梯费成不少小区居民每月必缴的费用，物业费也水涨船高。
一套120平方米的房子，以物业费1.2元/平方米/月计算，每月物业费144元，一年是1728元；如果是1.8元/平方米/月，一年要缴2592元。“太贵了，住不起……”
一些楼盘的置业顾问刻意避开或淡化物业费问题，有个 项目的置业顾问甚至表示，如果仅仅来咨询，物业费方面暂不方便透露。
相反，很多老旧小区的物业费每月每平方米还不到0.5元。岱岳区的健翔小区、惠普家园东区以及市区一些单位宿舍的物业费每月每平方米甚至低于0.5元。
泰安市物业行业协会相关负责人介绍，新旧小区物业费差距较大主要是老旧小区 难。很多旧小区是单位公房，物业公司就是单位的下属企业，单位有一定补贴。部分物业企业重视市场信誉度，倘若他们撤离小区，会影响品牌。因此，经济实力尚可的企业只能用盈利项目补贴亏损项目，勉强维持管理服务。
新建小区对物业服务要求较高，服务人员和需要维护的设施较多，所以物业费定价高。记者从华新物业、国华物业等管理较为出色的公司了解到，正规的物业公司对小区的安全保卫、环境维护、业主服务细致，小区环境优美，管家式服务让业主感到贴心。
收费难，服务不行恶性循环
不管是物业费定价接近每月每平方米2元的 小区，还是每月每平方米0.3元的老小区，都存在物业费难收的情况。
一位从事物业服务十多年的老员工说，每个小区都有几户居民拖欠甚至拒缴物业费。“到收取物业费的时候我们会张贴通知，可有个别人假装看不见。”对于拖欠半年以上的业主，物业公司晚上派人上门沟通，征求意见，可很多时候连单元门都进不去。他认为一些小区，确实存在个别家庭经济困难，难以负担物业费，但也存在因为贫富差距造成的“他家有钱多交一些，我们家穷就少交点”的扭曲心理。
对于恶意拖欠物业费的居民，物管企业缺乏有效的制约手段。“原来对不缴费的业主停水断电，现在国家不允许这样做，除了上门沟通和催缴，真是没什么好办法。”一位物业行业协会工作人员说，部分企业采取软拖的方式，降低成本，降低服务标准，减少岗位配置，能拖 是 。这又招致业主不满，不少人为此拒绝缴纳物业费，形成恶性循环。钱收不到，服务质量上不去，生存艰难但又退不出来，已成为住宅物业管理中的普遍现象。
门槛低，竞争激烈挣钱难
现在物业行业门槛较低，注册资金几十万就能成立。几乎每月都有新的物业公司成立，除去21家外地驻泰物管公司外，泰安本地的物业公司有200余家，利润空间越来越小。
4月19日，泰安市人力资源市场举办酒店、服务业、物业管理专场招聘洽谈会。物业公司表示保洁、保安等基层的工作岗位 缺人手，此类职位对技术要求不高，待遇普遍在1000元—1500元之间。
为尽快凑足人手，不少物业管理用人单位或提高薪资及福利待遇，或在年龄、工作经验等相关方面降低了要求。但是这样的待遇很难打动求职者，问津者寥寥。泰安市保丽洁物业管理有限公司保洁岗位的工资上调到每月1200元仍招不到人。工人工资、劳动保险等开支不断上涨，但是物业费的调整阻力大，利润就越来越薄。如此一来，老旧小区的物业服务就越跟不上。 后，恐怕很多小区都要面临“物业撤离、小区失管”的情况。
建议： 政府部门给点补贴？
物业公司挣钱少了可业主对服务的要求没有减少，业主与物业的矛盾一直存在。
记者采访不少业主，有的在国华经典等高档小区，有的在经济适用房小区，还有没有物业管理的业主自治小区，他们对物业服务都有一定不满。“小区物业管理得挺好，可我们的物业费也多，而且还有些小问题，有时候维修不大及时。”国华经典小区一居民说。“你来看楼这边的绿化，都没搞好，小树都直接砍了。”一名经济适用房业主说。
乐园小区是泰城 个业主自治小区。小区走上“自我管理、自我服务、费用均摊”的道路。每月每户收取10元的均摊费用，全部用于小区物业管理，不过也存在一些问题。小区居民自治委员会只负责保洁、化粪池清挖、绿化和安全保卫。下水道堵塞还需居民一起商量集资解决，遇上有几家不愿意掏钱，事情要拖很久。小区的健身设施、喷泉景观等都已荒废，杂草丛生。
一老小区物业公司负责人说，众口难调，管理再好的小区也有业主不满意。以前叫物业管理公司，现在应该改称物业服务公司，业主与物业之间的矛盾，有多方面原因。“除了人力成本，我们还要承担小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业 用水电费等多项费用。物业公司一旦提出 ，小区居民就马上反对。其实很多服务居民看不到，如24 服务，保安三班倒巡逻、水电工和值班经理随时待命。”
该负责人建议，政府部门出面，给予一定补贴，这样在一定程度上缓解企业和物业之间的矛盾。
2012年，随着大批 楼盘的呈现和越来越多 物业管理公司进驻四川，无论是开发商还是业主，对物业管理的重视程度，已经达到了 的高度。7月1日，新修订的《四川省物业管理条例》将正式执行，一轮关于成都物业管理规范化和服务品质提升的一系列革新运动，也由此展开。据了解，由嘉里建设承办的“四川-香港 物业论坛”将在6月28日隆重揭幕，此次活动集四川香港两地 物业管理机构、品牌企业及专业人士之力，凭借嘉里建设在香港地产市场 的物业管理经验和口碑，邀请到多位香港 物业管理专家 相聚于成都，就如何打造高质量的物业管理品牌以适应四川地区日益增长的 物业管理需求与四川物业管理企业进行交流。
据了解，截至6月25日，此次论坛预约电话不断，预约入场已经额满，已有全四川省五六十家一级资质物管企业200多位中 管理人员报名参加，包括一些 企业的物业负责人。
新型物管的目的是物业
据调查显示，随着人们居住质量和生活要求的不断提高，传统的物业管理模式已经无法满足 物业业主的需求。传统型的物业管理企业其主导业务通常只包括承接某房产项目与物业管理相关的客户服务、维修保养、设备设施运行与维护、保安保洁、园艺绿化等全权委托管理。多年来，业主与物管之间发生的矛盾数不胜数：小区治安不好，噪音大、卫生环境差、停车难、经常停水停电等关于物业的投诉屡见不鲜。
本次“四川-香港 物业论坛”的主讲嘉宾之一，前仲量联行亚太区资产管理总监，前万科集团物业服务副总裁、现宏泰物业总经理许国鸿先生认为，有经验有规模的物业管理顾问企业，除可以接管项目实施全权委托形式的物业管理运营及指导形式的物业顾问服务以外，其服务内容还包括市场研究及开发顾问、物业 估值、物业评估、租售代理等。在中国房地产下半场将逐步进入一个向管理要红利的新时代，物业管理服务对于房地产 是 物业的保值 作用将更加凸显。
而另一位主讲嘉宾、香港大学讲师阮伟基博士则表示，物业管理是一门包含管理及多元化专业服务的艺术，在建造、科技、法律、财务各种情况的制约下，它竭力向业主及物业用户提供有效的服务，维持安全、方便及舒适的生活及工作环境。 终的目的是提高物业的营运效益及经济价值。
成都物业管理开始“国际化”
随着经济的发展，成都物业发展水平越来越高，大批高档写字楼及 居住小区，为跨国公司、金融保险机构、大中型企业搭建了良好的硬件平台，也对现代物业管理服务提出了更高要求。成都一些 楼盘项目如嘉里都城·雅颂居、时代晶科、时代1号、绿地·锦天府、誉峰、望今缘、保利·康桥等，都引进了 物管，旨在提升物业整体管理水平。嘉里建设负责人告诉记者，真正的标准制定者不是噱头式的炫耀，而是细节和实力的展示。一个 社区之所以能够表现出比其他社区更强的竞争力，主要表现在两点：更舒适的居住环境，更大 空间。而这些都是由物业服务决定。与此同时，随着成都日益呈现出诸多的 项目，国际化的物管需求量也随之“水涨船高”，并呈现出供不应求的发展态势。
九龙仓为旗下数个产品都聘请了 物业管理公司作为顾问管理团队。如九龙仓时代1号和时代8号的物业管理方为世邦魏理仕，拥有二百多年历史和丰富市场经验的全球房地产行业之 ，聚集了一批 的物业管理人才。朗基·望今缘则是聘请荷兰国际管家学院为全程物业管家顾问服务机构，该学院是被视为当今 上 的私人服务培训机构。荷兰国际管家学院会先邀请外籍教授给业主的司机、保姆做职业礼仪培训；邀请经验丰富的管家来给业主做私人服务；住区内的 管家都将到荷兰国际管家学院接受长达数月的专业深造培训。
“让嘉里建设在声名鹊起的不仅仅是建筑品质，还有其高标准的物业服务管理模式。”嘉里建设相关负责人表示，香港嘉里品牌物业30多年来长期服务于 住宅与写字楼，在为 人士提供居住、 服务方面具有 丰富的经验，形成了比较完善的 物业服务模式、服务理念和执行力。秉承香格里拉物业服务精神，从礼宾服务、物业托管服务、家居服务以及生活服务方面，嘉里物业为客户提供 多元化、细节至上的全方位物业服务。正是因为嘉里建设产品的出色品质和领先行业的服务理念及标准，让嘉里在所进入城市的每个项目，都会有更强的 能力和越来越庞大的 消费群。这种物业管理的 也在嘉里建设成都 住宅项目———都城·雅颂居身上得以充分体现。
物业管理演变为资产服务
就物业管理服务的阶段而言，传统型的物业管理企业其物业管理阶段一般 于项目竣工接管验收至客户入住及入住后期的物业管理。而以都城·雅颂居为代表的“港式”物管则通常在房产项目立项初始设计阶段便开始介入，其服务周期既可包括设计规划、建设施工、竣工验收、接管入住、后期运营等涉及项目前期开发、中期建设、后期运营等全部阶段，也可以就单独某个阶段提供专项顾问服务，相较传统型的物业管理企业其服务周期可以更长、更灵活，服务范围也更广。嘉里建设相关负责人表示，物业寿命的长短，物业的 保值，核心不在于一栋建筑的外立面多好看，或者开发规模有多大，或者开发商的资金实力有多雄厚，而全在于物业管理的专业化运作能力。从长远的眼光来看，物业的空置率、租金水平、二手房成交价格是 能说明物业管理能力的数据。
嘉里建设相关负责人透露：“香港某 影星前不久刚刚购买了嘉里建设在香港半山的一套豪宅，尽管物业是1998年的，但其租金水平和价值却依然稳健。”以嘉里建设为例，其物业遍及香港、北京、上海、深圳、成都等十九个城市，包括超 写字楼、大型商场、五 酒店、服务式 、 住宅。据记者了解，无论是深圳嘉里雅颂居还是上海嘉里 ，其每平米的租金都比同区域内楼盘高30%左右，而二手房的售价也是如此。嘉里建设相关人员告诉记者，在强调资产安全的今天，物业管理的意思已演变为“资产服务”，承袭嘉里建设品牌物管血脉，雅颂居一如既往，视建筑如生命，在数十年如一日的精心养护中，使物业履旧如新，实现项目价值提升。
