机构观点:稳字当头 成交普涨 旅游地产或成新方向
成都报道2012/06/21 11:37
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思源经纪观点
目前楼市依然是一个去库存阶段，成交回暖仅是刚需引起的井喷，改善类产品并未得到实质性的解放。
5月楼市成交普涨
自2011年国八条、京十五条等政策相继出台，国家严格实行限购限贷，楼市一路下行，开发商不得不通过以价换量等措施获得在楼市生存的一线生机。今年，国家相较于此前一直强调“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，改述为“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。政策的改变或预示着 逐渐放松地方微调，扩大内需，促进经济逐步增长。
目前，包括北京、上海、深圳、广州在内的54个典型城市，5月中上旬商品房住宅签约套数环比上涨22.8%。成交套数比2011年同期上涨。如北京，保利春天里开盘 ，龙湖·时代天街“夜光”、北京城建·世华泊郡“”、华润·橡树湾“开盘认购超12亿元”、招商嘉铭珑“两周热卖6亿元”、华润·公元九里“认购破8亿元”等迹象表明，楼市开始出现购房恐慌，与当前国家政策不无关系。
两大原因推动成交上涨
通过分析发现，造成目前购房恐慌情绪的原因大致可分为两个方面：
一方面，“稳”字当头，意味着 对地方“微调”的容忍度有进一步提高。据调查，截至目前，已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其它28个城市的“微调”均获得了某种程度的默许。
另一方面，多家机构预测楼市逐步探底。在经济压力下，“严格限购”变为“稳增长放在首位”是楼市逐步放松的重要一步；土地成本较高，人工等成本上涨， 空间有限。据开发商称，部分项目价格或已探底。
目前仍处于去库存阶段
因此，在目前的宏观经济条件下，政策环境放松惠及地产，首置型产品销量大幅上涨，又如北京5月成交量达到110万平方米，环比增加29%，同比增加47%，表明楼市开始初步回暖。但是，不论是对开发商，还是对消费者而言，仍需理性。从市场来看，此次多个地方微调并不能预示着楼市全面回暖，目前楼市依然是一个去库存阶段，成交回暖仅是刚需引起的井喷；从政策来看，稳增长放首位，楼市依然严格限购，改善类产品并未得到实质性的解放。项目 抑或是恐慌性跟风买房，目前来看，均不可取。
观点述评
楼市调控维稳，这是目前的主基调。尽管部分城市时不时会传出进行“微调”的消息，但理智的开发商不能也不敢因此而上调房价。正如各家机构分析的结果一样：目前仍处于去库存阶段。5月份，成都无论是一手商品房还是二手房，成交量都比4月有所上涨，但这只是前期积压刚需的释放，而且，大量的库存并没有被消化掉。一旦刚需释放完毕，剩下没有消化的库存，再加上后期还将要面市的新房源量，谁来消化？所以，对于开发商而言，不要盲目乐观，楼市“跑得快”游戏远还没有结束，开发商们，抓住这个时机，赶紧出货吧！
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御风行 观点
楼市微调≠允许房价上涨
楼市开始走“差异化调控”道路。对于开发商而言，现阶段快速走量、回笼资金才是正确之举。
从2010年开始，中国房地产宏观调控已有两年之久。本轮调控 政府决心之大，力度之强，超过了此前任何一次的房地产调控。在四方博弈中取得了显著的成绩——延缓了房价的上涨幅度，使得一线主要城市的房价步入了下行通道中，房价趋于合理。这让众多购房者加强了本轮调控信心，看到了“春天的到来”。
但是，在今年两会后透露出的 房地产调控态度和信号是，“坚持房地产调控不动摇，促使房价合理回归”。众多房地产行业内外人士正在咀嚼这句话背后意思的时候，5月18日，温总理的讲话中连续用到“稳定”和“促进市场平稳健康发展”等与以往不同的较为温和的词语，由此看出， 政府的房地产宏观调控的总基调，的确是在由“下调房价”转变为“稳定市场经济”。
在此种情况下，各地方政府纷纷加快了自己的“楼市微调”计划。截止5月31日，进行微调的城市已经接近40个，预计未来还会有更多的城市加入到“微调”大军中来；而银行方面也制订了一系列放松信贷的政策。一时之间，市场上一片风声鹤唳——众多购房者加快了“购房”计划；一些评论家也大肆宣称“楼市调控见底”的言论；更有甚者，某些楼盘做出了收缩优惠幅度、趁机 之类让人愕然的举动。
其实，细看地方出台的“微调”政策和银行 新的动态，不管是政府还是银行，大多是针对首套房或刚需购房者做出的举动，大多是在公积金贷款、放松对刚需购房者放松信贷上做做文章，这只是根据目前的市场实际情况，针对刚需购房者“躺着也中枪“的局面进行的一次“差异化对待”的政策调整。在此之前的佛山、成都、芜湖、宁波象山、上海5个城市的“微调”政策被叫停，就是 政府透露出的允许“微调”的范围与底线。
综合种种现象来看，目前 政府因为实际市场情况，走上了“差异化调控”的道路，但是这并不代表就此放松调控重复过往的悲剧，再来一次2009年式的楼市“过山车”。在这相对较利好的市场环境下，站在高库存的市场面前，快速走量、回笼资金才是正确之举，趁机 、浑水摸鱼的想法还是不做的好。如今正处于房价和调控的十字楼口，认清 政府本轮房地产调控的初衷与现实，保持一颗清醒的头脑，才是房企大佬们的“道”。
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吉信行 观点
旅游地产或成新方向
由于目前调控调整的原因，短时间内，住宅市场遇到发展瓶颈，旅游地产可能成为地产开发的新方向。
目前中国城市化进程正在加快进行的过程中，住宅市场和商业地产市场仍然是市场发展的主力。但由于目前调控调整的原因，短时间内，住宅市场遇到一些发展瓶颈。行业发展需要以时间换空间。另一方面，也由于土地成交结构发生变化，商务商业用地、工业用地的占比提高。因此，这两年可以看到成都市场写字楼、商业集中供应，体量井喷。
毕竟市场需求始终有限，写字楼市场发展至今，也出现了竞争白热化等状况。另外，市场发展不成熟，有很多评判标准还不完善。例如，供应方面大肆渲染“”、“超 ”等概念，而市场需求方对此却比较稚嫩，无法评判。总体而言，写字楼市场如今也似乎出现了一些滞涨的端倪。
在这样的市场环境下，也有发展商开始关注旅游地产等其它方向。万达、龙湖早已入驻云南，拓展旅游之路。成都是一个既具有丰富的旅游资源、2000余年的历史文化资源、会展之都资源，同时具备西部核心发动机的经济发展速度，因此，开发旅游地产基础也比较扎实。未来成都市场出现旅游地产的一波行情也未可知。但开发旅游地产对发展商的要求比较严格，与传统住宅地产不同，旅游地产需要投入的开发周期更长，融资要求更高，开发环节更多，前期铺垫更复杂，因此行业集中度会较高。
中原地产 观点
二手房新规 实施倒计时
随着二手房交易税新规实施将近，预计6月份成都二手房市场成交量将再度拉高。
红火的五月天，红火的二手房市场。5月，成都二手住宅成交套数达到了5090套，给人一种错觉，俨然回到了2009年，即便是在2009年，这样的月成交量也是一个高水平。
根据中原对数据的监控，从每周成交数据来看，本轮行情从三月下旬开始发动，成交的浪潮一波高过一波，高点接连被刷新。二手住宅市场的强势表现，究其原因可以归结为两方面：一方面，4、5月份本身是一年中的旺季，同时月初房交会成功举办，亦给市场聚集了一定人气，加之前期信贷政策放松的利好，市场大环境有所改善，成交上涨亦在情理之中。另一方面，经过媒体的报道、机构的解读，相信大多数购房者已经对二手房交易税按评估价核定此项新规，及其实施后会带来的影响有所了解，对于购房者来说，这直接影响购房者成本的高低。对于要购买二手房的购房者，或许已有迫不及待出手的心理，因此强烈地刺激了近期成都二手房市场，使得市场着实地火了一把。随着新规实施的时间越来越临近，预计6月份成都二手市场成交量将再度拉高。
N年前，一堆农民式别墅粗暴地将 遗产的青城山，推到了风口浪尖。因为根据联合国教科文组织的相关规定——遗产周边一定范围内属限制开发区域。但自那时起，旅游地产这一名词开始进入到成都人视野。
城市化的摧枯拉朽，让中国每座城市拥有高楼的同时，渐渐失去个性。生活于其中的城市人，愈发热衷在空闲时逃离城市，用旅游的形式寻觅自然中的一份宁静。
对旅游的狂热，给了根植其中的旅游地产一次难得的契机。如今，成都近郊正上演着由众多旅游地产项目密集上市，衍生出的贴身战。
旅行的意义“骗子”不懂
谈到旅游，脑中总会浮现出陈绮真《旅行的意义》的MV画面，“你看过了许多美景，你看过了许多美女，你迷失在地图上每一道短暂的光阴••••••”
身边有位朋友曾表示，他羡慕那些来自郊区的人，在他们的记忆里总有一个回味无穷的自然乐趣。多了分从容，多了分间隙，这是城市人不停互相追赶向前时难以体会到的。
如何把生硬的钢筋水泥融合进自然当中，显然有太多人没想明白。正如当年一众开发商涌入青城山，或因水土不服、或因入戏太深，普遍脑子进水，把垃圾般的伪欧式别墅胡乱摆放在山间，既让自己身处尴尬，更让青城山房地产开发长时间陷入低谷，折戟而归实属正常。
在那时看来，所谓旅游地产不外乎就是在风景区附近修栋别墅，恰似一片草莽江湖，忙抢钱、抢地盘，却忘记了 重要的事——用什么产品去抢？
“5+2”生活方式正是在这一阶段，由许多“骗子”开发商抛出。按他们的描绘，5天城市中忙碌工作+2天近郊别墅休闲= 生活。
但骨感的现实告诉了“上当者”，“5+2”生活方式背后是置业者很难享受休闲时间，却必须经历舟车劳累与每周两天的烦人家务。 是类似青城山这类潮湿山区，缺乏日常维护的物业，是很难有舒适可言。
旅行的意义，本应是惬意。因“骗子”们集体不懂旅游生活，在成都开发出的众多伪旅游地产，影响着购房者对于旅游地产真实价值的认识，也变相给自己项目贴上了一个不能买的标签。
热闹 近郊旅游地产扎堆
不久前在采访世茂集团旅游地产总裁刘赛飞时，问及成都有没有让他印象深刻的旅游地产项目，其回复相当坦白：“除看了一下锦里，没有再去看其他项目，好像成都现阶段也并无什么项目值得 关注。”至于导致出现问题的原因，刘赛飞认为成都旅游发展尚处在观光阶段，缺少能增加体验感的项目，项目与景区之间也没有 的联系，存在显得有些牵强。
对成都这座旅游城市而言， 旅游地产项目的缺失，不得不说是一种遗憾。这同时也造成了成都长期旅游中转让站的尴尬地位。我们缺少相应的度假物业留住旅客或市民来去匆匆的步伐。
越来越多开发商也已经意识到旅游地产的价值，开始投入更多资源去打造适宜的产品，以抢占市场。正如股市牛市年代，股评人那种 煽动性地建议：“当 人通过 股市获利时，你不进行 ，便是亏损。”
围脖上曾看到某北大教授对商品的分类，颇为贴切。按其设想现代人所需可分为两种商品：温饱商品和地位商品。温饱商品满足基本需求，地位商品满足攀比需求，而攀比是无止境的。按此说法，旅游地产确实有它存在的必要。它不仅满足着城市人对惬意生活的追求，也满足着特定人群对自己身份提升的攀比需求。
如今，面对成都近郊石像湖、三岔湖等 旅游资源的诱惑，开发商们难以抵挡，算是情理之中。资源固然稀缺，但是否值得为偶有的踏青兴致去置业？有了青城山早年的教训不管开发商还是购房者，需要做的功课都还有很多。
平民路线 保利撑腰石象湖
或许不如都江堰-青城山的名气大、不如三岔湖的水域条件好，但石象湖 算得上是成都近郊一个高人气景区。穿上你的帆布鞋，带上你的旧单反，肆意摆着POSE拍照或被拍，石象湖就是这么一座平民化的近郊公园。漫步其中，美的、不那么美的妹纸；会拍照的、把单反当卡片机用的男纸都会被身边满山的花所吸引，并作出反应。在身边一个接一个僵硬笑脸及其咧嘴喊 “Yeah”的时候，还是能感受得到近郊对放松身心的作用。
高人气背后，保利的作用不言而喻，郁金香、向日葵、薰衣草•••••保利硬生生地用植物堆出了成都人对石象湖的关注度，并用各式活动让这种关注度持续升温。显然，保利暂时也没想在旅游地产的开发方面，去改变石象湖的平民路线，至少设计 期产品时没这个打算。
面向市场所推产品，主力户型被控制在了180平米， 产品均为独栋别墅，这一点足以让参观者提起兴趣。每栋别墅因赠送了400平以上面积不等的花园，均好性倒也得到不平衡，并不会出现想象中的局促或者私密性差。
和青城山范围内的项目相比，石象湖 就在于东家实力雄厚，并全由保利介入开发。不存在因地块归属不同，导致的区域房产开发碎片化。在保利的整体规划中，马术、游艇、高尔夫等体验感强的元素将被植入到项目当中，只是买小别墅的“屌丝”级买家消费得起“高富帅”的上述项目，恐怕是个问题。但每日免费徒步享受石象湖公园的景致还是有保证的，景区核心地带隔一期不过数百米。
其实保利严格控制户型大小的举措很明智，与主城区之间80公里的距离，使得想把石象湖当作 居所，会显得有些勉强。目前主城与项目也仅能依靠高速路进行连接，用定位“平民化”的独栋度假别墅吸引人气，应当能取得不错效果。
不愠不火 破碎化的青城山
和石象湖整体开发形成鲜明对比，青城山完全是破碎化地进行自己的旅游地产梦。面对由 景观资源带来的巨大利益，买地后火速进入开发周期成了开发商的共识。先用住宅部分冲量，待住宅资金实现回收后开始商业部分，也是各开发商不谋而合的策略。
按旅游度假的思路看待青城山现有产品开发，它缺少不同类型、档次的度假酒店植入其中。更多出让土地作为住宅性质的别墅开发，使得青城山失去了吸引外地人前往消费的支点，毕竟对外地人而言“冬亚龙湾，夏青城山”终归是个伪命题，酒店才是一个 景区 需要的元素。名不见经传的大理双廊正是用客栈与景致，引得源源不断的游客前往度假，而非成堆住宅开发。
若按养老地产的思路看待青城山，它范围内的几乎 项目都没有在软件上考虑如何为老年人服务。按业内人士的介绍，养老地产更需要侧重于软件服务，例如活动的组织能力（老人不适合长期呆在室内，他们需要运动、活动，一个有组织能力的专业务系统做支撑必须有）；完善的医疗体系（老人身体很可能随时会出现各种异常，这需要养老地产快捷、先进的医疗体系做保障）；护理系统（老人生活不便，而其儿女不可能长期呆在其身边，有护理人员帮忙照顾也是不可或缺一部分）
种种原因，让主打度假、养老的青城山别墅几乎乏人问津。
重点期待 高起点的三岔湖
已划入天府新区的三岔湖，在相关规划中被摆到了很重要的位置。相比青城山，它的规划起点更高，强调整体开发；相比石象湖，二者之间定位存在不同，三岔湖先天 更为明显，与主城区之间的距离也更合理。
目前由会展集团开发、占地5400亩的长岛会议度假区处于项目前期定位阶段，尚且不清楚除了近9万平米的会展展馆及酒店设施外，会展集团将以何种思路处理剩余地块。
就简阳方面公布的一些图片资料看，三岔湖作为成都近郊重要的旅游度假地，已经开始了自己的开发步伐。
从有关方面公布的一些思路看，三岔湖在定位上应会有别于保利•石象湖现走的“平民”路线，开发将会兼顾会展及度假需求，它的目标客户中，外地购房者比例理应大于石象湖与青城山。考虑到不同于保利一家整体开发石象湖的做法，三岔湖后期产品供应的多元化可以预期，在成都新机场基本确定落户简阳后，能否借此完善自己的交通结构，紧密与周边区域间的联系，也是影响三岔湖下一阶段旅游地产开发的因素。
不管怎么说，三岔湖的加入使得成都近郊旅游地产开发热闹纷呈，给成都一直缺乏重量级旅游地产项目带来了一丝可盼的良好预期，因保利•石象湖与三岔湖的蓄势待发，青城山长久留在成都人心中的遗憾，正渐渐地得到弥补。
