晋吉路"破茧" 城西"困难户"的春天?
房天下2012/06/21 08:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着拍卖师一声槌响，在经过多轮竞价后，五大花园片区晋阳路与晋吉北路交界处面积合计约145.5亩的地块被手持68号号牌的竞买人以楼面价3315元/平米取得。该号牌背后正是一直活跃于成都的龙湖地产。
本场拍卖的过程并无太多值得深究的价值，而竞得者——龙湖地产更是低调地表示不愿意接受任何采访。但是关于五大花园和这片城西“困难户”终迎 青睐，或由此拉开自己旧城改造序幕，还是让我们萌动了一个对它未来的揣测。
“龙卷风”搅动晋吉路
145.5亩对经历了太多大风大浪的成都土地市场而言，实在谈不上有什么 之处，可对于晋吉路所处的五大花园片区，却有种久旱逢甘露的感觉。其实在成都人心里，五大花园是一个有着独特地位的区域，你很难在主城区内再找出另一个更具谈资的片区与之相提并论。
当年因距离 ，且价格适中，先后开发出的 花园、红运花园、名流花园、交大花园、 花园吸引了许多人下手购房，热极一时。五个以“花园”为后缀的楼盘， 次成功地用房地产项目命名了片区名称，并得以延用至今。
但因开发初期缺乏合理的整体规划，片区内许多原有农用房尚未进行搬迁， 终造成了新建小区与农家院落交错的“城中村”。相应的道路、管网、污水排放等市政设施也未与市区衔接，在很长一段时间里影响着片区内住户的居住品质。各种问题的累积， 终让五座花园及它们代言的区域在被谈及时，常等同于难言生活环境的问题区域。
或许在东家——武侯区看来，改造五大花园片区的难度远胜于去给人民南路锦上添花、在新双楠的白纸上随意作画。和红牌楼类似，夹杂在传统 中的五大花园在淡出政府、购房者视线的同时，也淡出了开发商的拿地名录。
“风往哪边吹，草就往哪边倒。年轻的时候我们以为自己是风，遍体鳞伤，才知道自己是草。”台湾电影《艋舺》中的一句台词折射出开发商回避五大花园片区的症结，当某种潜在预设性的评估存在时，并不是一般人能去改变它的。
此次龙湖拿下晋阳路地块，保利、华宇等等房企同场参与，隐约可以看到五大花园某种改变的端倪。或者《艋舺》想表达的消极态度，在大腕们看来根本是种错误，韩少代言时潇洒的那句广告语：“我不是什么旗手，不是谁的代言，我是韩寒，我只代表我自己。”才是 房企自信能颠覆偏见的 说辞。
68号号码牌和它所代表的龙湖，在165轮喊价击败竞争对手的同时，也宣告五大花园重新进入大众视线。有理由相信，被“龙卷风”搅动起来的晋吉路，才刚刚拉开自己新一轮开发的序幕。
尴尬的城西
五大花园能虏获龙湖等大腕青睐不无道理，很长一段时间以来，城西楼市陷入了尴尬，难以自拔。双楠、光华、金沙这三个代言板块，前两者早已成为过去式，更多体现在符号象征意义；而金沙因碎片化的开发思路，在寻求更高附加值的时候，难破价格帽的天花板，举步维艰。
相比攀成钢之于城东、大源之于城南，并由此引发的高人气，曾经底气十足的“西贵”甚少有应对策略，除了紧紧抓着“西门环境好”来说事，但可曾想浣花溪的好，并非普适；金沙遗址公园也不会用文物给居住带来丝毫便捷。
按业内普遍的看法，城西一直以来都缺乏有影响力的项目带动，地块零星分散出让、快销盘拿钱开溜，透支着其本应有的区域价值。五大花园算是打响了城西无序开发的 枪，直至今日它都未能从中恢复。
其实现在去谈城西显得有些牵强，双楠、光华、金沙三个核心之间几乎自成一体，难见互动，而夹在中间的五大花园助长着三核心人气的分隔。它的品质塌陷更像是横卧在城西脸上的一道疤痕，你大可自我安慰道“男人有疤是气质”，但你 无法忽视它的存在。
当市场发展到一定程度时，“微整形”成了摆在政府面前的必选题，用拉皮、玻尿酸重唤青春大可尝试。摊开地图不难发现，主城六区之一的武侯区范围内，除五大花园等少数片区尚能供大规模开发外，并无大多施展空间。这给五大花园进行“微整形”，获取新拓展空间提供了可能的前提。
或者双楠没有想象中的好，一个人人乐、一堆街铺，仅此而已；或者五大花园本也没有我们想象中的差，易拆农房、已拆农房及五大花园。
城西的尴尬源自它太长时间的自由生长，但城西的机会则在它之于成都一种难以道明的重要性，和五大花园等可供改造区域提供的大量潜在储备土地资源。
晋吉路“破茧”区域的转型之道
城西需要五大花园这样的兴奋剂注入。但如今，五大花园确同清宫穿越剧般的花式混搭，商品房搭配农房、城市氛围搭配乡村气质；只是我们非 四爷，改造五大花园也非死盯一幅画顿入清朝这样便捷。面对着随处可见的需拆迁房，整个区域将以何种思路寻求转型，需要政府提供思路。
昨日出让的武侯区五大花园片区晋阳路与晋吉北路交界处面积合计约145.5亩地块，或者已经透露出了政府的一些想法。从拿地要求来看，该地块挂牌资料中明确规定该项目商业建设部分必须由竞得人整体持有（写字楼除外），不得拆分出售，与此同时，商业部分还须 建设一所五 酒店及一处大型卖场。
可兼容小于等于50%的住宅，意味着商业体量将至少接近20万方。如此高的出让条件，在出让前便大致确定了开发商需要有实力。龙湖取得并不意外，依靠龙湖这类拥有极强商业运营能力的开发商，以此带动区域内其他地块的出让、推动区域旧城改造速度，恐怕是政府 乐于见到的结果。
土地归属昨日已尘埃落定，摆在政府面前的问题是如何加快五大花园接下来的土地出让节奏，引入更多新鲜血液，加入到这场由五大花园领导的城西反击战中。
从今年成都市国土局公布的供地计划看，2012年该片区不会立即迎来狂欢，余下仅两宗小面积住宅用地待售。但实地探访后发现，仅龙湖新拿地块周边，已完成拆迁的地块就有数宗，面积普遍在百余亩左右。给后续希望进入五大花园的开发商提供了机会。
五大花园片区地块情况
五大花园片区2012年上市地块
五大花园片区过往成交地块
对龙湖提出的问题则是，如何处理好20万平米左右商业？就体量看，产品应该类似于地处建设路的龙湖•三千集，商业业态定位于服务周边一定范围内的常住人口，辅以 等商务 产品。面对相距2.2公里的大悦城，以及占据二环路的伊藤洋华堂双楠店，龙湖需要在业态上保持与上述二者之间的必要差异化，以满足自己辐射范围内的常住人口为主。而龙湖该地块商业是否能达到预期效果，则是决定五大花园转型成功与否的关键。
各方已经入场，五大花园这个城西“困难户”能不能就此迎来自己的春天，龙湖用12亿表达了信心，作为旁观者的我们，同样持乐观态度。
龙湖强势拿下晋阳路百余亩地块，可见其正加速布局商业地产。据龙湖披露的2011年年报显示，龙湖地产2011年签约收入达到382.7亿元，再创历史新高，净负债率仅为43%。龙湖地产去年 物业租金收入总额4.02亿元，较2010年增长40%，商业租金收入的毛利 达80.1%。
而在龙湖商业地产不断布局的发展战略下，旗下 主要的商业地产模式——“天街”系列正在多地复制建设。成都已有两个“天街”系列项目——北城天街和时代天街。据悉，在成都，龙湖地产的北城天街体量高达70万平方米，龙湖地产自持商业面积超过30万平方米；龙湖时代天街183万平方米，仅停车位规划就高达20万平方米，有业内表示，这种大商业格局，不但改变着成都传统的商圈，也成为改变成都城市的一种建设性力量。
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