刚性需求正浓房源充足 房地产市场供需两旺
证券日报2012/06/18 08:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“我看新闻说南京又连夜排队买房了，你说这房价是不是又得涨啊？我到底应不应该这个时候买啊？”一大早，好友连珠炮似的发问让我睡意全无。
随着贷款利率优惠覆盖范围的增加，楼市迅速回暖，降息更是刺激了楼市的神经，使得6月这个传统“淡季”不“淡”。记者在和房地产研究人士谢逸枫闲聊谈及新盘重新出现供小于求的情况时，他认为，其中肯定有很多确实想买房的人，但也不排除开发商为了加速出货制造“繁荣”假象。确定的是，房地产市场的持续回暖，触动了刚需的心，而降息又一次拨动了刚需的神经。
尽管多位学者都分析表示，今年房价不具备大幅上涨的可能，但部分刚性需求们在亲身经历的直观感受之下，开始选择放弃观望，出手购房。
刚需正浓
“小妹啊，我昨天跟你说的柳芳南里43平127万的那套房子已经签了。”
“啊？又没了？”
当又一次对房源犹豫之后，小 已经开始习惯中介刘大姐打电话告诉她房子被别人签掉的“噩耗”。她清楚，柳芳至左家庄一带的小户型，满足了刚性需求对地理位置以及总价两方面的要求，确实没有理由不抢手。只是，自己又要再跑一次门店，重新挑选房源。
在我爱我家左家庄处的门店内，记者遇见了正在挑选房源的小 。
“从2月初开始看房，至今一无所获。”小 说，刚开始看房时就爱“挑肥拣瘦”，在“挑”的过程中，房子就被别人签下了。“当时想着，房贷利率优惠刚刚开始，估计过一段时间优惠幅度会更大，索性就再等一等，哪里想到，更大的优惠幅度没等来，倒是把房子从每平米大概24000看到了每平米28000左右。”小 一脸的无奈。“现在买吧，有些不甘心，眼看着报价涨了；不买吧，又确实担心房价会更高。是该狠下决心了！”
小 的经历就是今年以来北京房地产市场的缩影，成交量的回暖带动了二手房报价的提升，新房优惠幅度的缩小。
北京统计局发布的数据显示，前5个月，全市住宅销售面积为360.4万平方米，同比上涨15.4%。5月单月，住宅销售面积为109.5万平方米，同比上涨107.8%，环比上涨29.6%。从成交套数来看，根据链家地产市场研究部统计，5月份北京新房住宅（包含保障房）成交10502套，环比4月同期的7823套上涨了34.2%。同比去年上涨43%，与去年1月的10812套基本持平，为2012年内 突破万套，也是自去年1月份以来近17个月以来的 值。
小户型是成交主力
“现在小户型只剩下两套55平左右的了，其余的就是110平以上的了。”
“你们主力户型不就是50——80平方米的小户型吗？”
“已经卖没了。现在小户型是20000元起，每套大概110万左右。”
记者在“天通公园里”的售楼处咨询时得知，主推的小户型只剩下楼层不是 好的两套。曾经推出的40多套特价房源早被抢购一空，现在只剩下全款95折，按揭97折的优惠活动。
工作日的原因，样板间内看房的人 少。“就这两天人挺少的，前几天人还挺多的呢！”负责样板间卫生的大姐边递鞋套边说。
“项目卖得差不多了，600多套房源现在已经卖出400多套，剩下的基本都是大户型了。”售楼小姐解释道，“你要是中意55平（方米）这个户型， 尽快定下来，毕竟只剩两套了。”
新房虽好，但终究价格偏高，走出售楼处，记者来到附近的链家地产，咨询房价。记者发现二手房报价与新房报价的差距在缩小，甚至有2002年楼盘的55平房子同样报到了110万的价格。
“这报价涨了吧？之前看的时候还没这么高呢！”
“这几个月房租都涨得很厉害，更别提房价了，基本上每平方米的报价都涨了差不多2000元。”链家地产工作人员小杨感慨道，“虽然价格涨了，但是成交却更好了。”
据链家地产市场研究部 新统计数据显示，今年5月份北京二手住宅市场成交12672套，同比上涨56.2%，一改今年年初的同比下滑趋势。而6月1日至6月12日则成交4387套，比5月同期上涨了14.9%，与此同时，商品房成交均价较5月上涨了2.7%。
链家地产市场研究部统计，2012年以来，期房市场新增项目76个项目，其中21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%，总成交量为2990套，占比超过50%。3-5月，全市商品住宅成交均价从1.9万元上涨到近2万元。
对于价格的试探性上涨，链家地产市场研究陈雪认为，这与进入旺季和近期政策调整有一定关系。另外有以下几个原因造成价格上涨： ，项目入市后，低价房源 先进入销售周期，后期高价房源成交拉高价格；第二，优惠措施取消，如百合湾嘉园、保利罗兰小区、绿地花都嘉园等近期都有取消或降低优惠幅度，尤其涨幅 的长滩庭苑由于前期特价房源 造成前后价格差额较大；第三，部分热销项目和之前深降项目试探性提价。
链家地产副总裁林倩认为，下半年就当前的趋势来看，刚性需求依旧会被不断地刺激入市。但对于北京这样的强调限购城市，太多的外地刚性需求无法入市的弊端，使得刚性需求的释放能够持续多久存在不确定性。因此近期部分热销项目提价，短期来看符合营销规则，但长久来看未必符合市场。
市场预期回暖
虽然各研究机构的统计数据略有出入，但都用数据证实了北京房地产市场正在回暖。据21世纪不动产监测数据显示，5月北京二手房网签量依然环比增长40.7%，新房成交量环比增长了177.3%。这是楼市成交量连续第4个月上涨，创下年内新高。在此情形下，业内对于房地产市场未来走势的预期，也纷纷转向乐观。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，银行方面针对 置业的自住型购房人群的按揭贷款利率优惠额度有望进一步放宽，消费者购房支出成本的减轻，将更有利于购房需求的平稳释放。
链家地产市场研究部陈雪认为，受降息影响，预计6月份成交量仍然将会维持高位，成交量仍将超过1万套。
21世纪不动产分析粟日也认为，市场回暖已成定局，6月新房成交量可能继续增长。随着市场回暖，开发商加快了推盘的步伐，加上信贷环境的适当放宽，部分地方鼓励刚需，接下来的一段时间，新盘成交量及时不增长，也很难快速回落。而二手房也会收到刚需的拉动，但增幅可能低于新房。
关于二手房销售增幅低于新房增幅的判断，记者在天通苑走访时有切身体验。部分小户型二手房的报价与新开盘住宅价格相当，由于这些二手房 初购买时皆为经济适用房产权，普遍存在转为商品房产权不满5年的情况。在实际交易中，需要卖方支付的营业税全额转嫁到买方身上，这对刚性需求而言，是一笔不小的支出，对比之下，新房或许更划算。
地产大佬的目光早已转向明年。
5月中旬，中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为，明年房地产市场将迎来新的发展周期。现在要做的是按照 的要求，把短期调控政策和长期政策结合起来，促进房地产业的发展。“房地产业是四年一个周期，我们相信明年的房地产业将会迎来一个新的发展周期。”孟晓苏直言。两日后，华远地产（600743）董事长任志强在某论坛上表示，今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。
政策或已见底
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，成交量放大是调控的结果，是“以价换量”的表现。“稳增长”的宏观政策改变了购房者的预期，央行的降息明确货币环境继续为经济企稳提供支持，已经可以判断房地产调控政策不会改变，也不会加码。
