二手房计税估价步入"机评"时代 交易时间缩短
中国证券报2012/05/10 09:49
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大半年的二手房电脑估价系统终于尘埃落定，武汉13个城区均实现全覆盖。记者昨日从武汉市房管局获悉，市区二手房交易过户主要平台武汉市交易 评估系统上线试运行，这意味着二手房交易估价“人说了算”时代一去不复返，实现“机评”全覆盖。
去年7月底，江岸区开始试行二手房交易电脑估价，去年年底， 城区电脑估价系统全部上线。春节后各远城区电脑估计系统陆续上线，目前实现全覆盖。
武汉交易 作为武汉市区二手房交易过户的主要平台之一，每年二手房过户交易占全市三成左右，据了解，由于交易范围涉及全市各个区，只有全市 城区电脑评估系统上线后，该 才能实现电脑估价。
据介绍，5月初已开始在该 试运行电脑估价系统，目前正在调试，近期会正式上线。这意味着武汉二手房买卖缴税价格全部由“机器说了算”。
机评系统择高计税
存量房交易价格评估系统是在全面采集整理房地产基础信息基础上，实现计算机软件批量自动估价，按房产坐落地址自动对应其所属楼幢基准价格，由系统自动匹配、自动计算，实现“一房一价”、“动态自动更新”，基本上可以 限度地缩小计税价格与正常市场交易价格的差异。
并且，二手房评估的 终价格将在买卖合同和电脑评估价中择高作为计税价格：如果买卖合同上成交价高于电脑评估价，按成交价征税；如果价格偏低，则以电脑评估价为准。
交易时间缩短
采用电脑评估之前，二手房交易中不可或缺的一个重要环节是在买卖双方签好交易合同后，请评估公司到房屋现场查勘并出具报告。然而，办理评估报告的时间 快也要三天。而在评估系统启用后，不但可省去人工评估费，而且只需轻轻扫描一下二维码，输入房产证号，电脑瞬间即可显示评估价。
除方便省时，“机评”还为买房者省下一道评估费用。“人评”时，评估收费标准为房屋评估值的3‰，武汉市每年仅二手住宅成交量就有3万多套，涉及6万多户家庭，预计全市可为市民节省6000万元评估费。
影响
购房成本
或增大
二手房计税改由“机评”后，会给二手房市场带来什么影响？
在“人评”时，买卖双方会先签订一份真实合同，然后把网签合同价拉低，这种情况下，即便缴税的点位不变，但基数拉低后也能节约处一定比例的税费。但随着评估核价系统的逐步实施，择高作为计税价格的方式必然将使成交单价缓步攀高；对于总价较高的房源，其交易成本涨幅将明显加大。
同时，二手房交易过程中，卖方按净收入来卖房， 税费的实际承担者都是买方，一旦电脑评估价格与市场真实交易价相差无几，这笔增加的税收 终还是要由购房者来买单，受影响 直接的还是刚需。
不过，业内人士称，电脑评估系统造成的影响相当有限。少数市民二手房过户税费有所增加，但对二手房价影响不大，影响其成交的主要因素还是房子的挂牌价。
