政策基本面不变资金压力大 开发商 是 选择
成都报道2012/03/20 10:06
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近日，保利地产宣布在近40个城市加大楼盘促销力度，成都“春雷行动”已是雷声隆隆。此外，恒大也高调宣称将再次推出新一轮 促销活动。而万科、招商、华润等品牌房企，早已加入到 的大部队之中。
进入龙年，成都房地产市场在一片 风暴中进入所谓的“小阳春”。其实不难发现，真正取得销售突破的楼盘，往往都选择了 促销的营销手段。对于2012年的开发企业来说， 促销是其必然选择。一方面期盼政策松绑基本无望，一方面面临严峻的资金、库存压力，一方面是众多 走量成功的案例。在此大背景之下，开发企业通过 促销来缓解存货压力及回笼资金，成为当前形势下的 选择。
政策会微调 基本面不变
近期，地方政府“曲线”救市的事件层出不穷。然而，就算再隐晦的救市，终究逃不掉被叫停的尴尬局面。
去年，广东佛山推出了被称为“放松版”的楼市限购令。然而，不过半天时间内，这条新措施即被紧急叫停。随后，中山、芜湖等不少地方政府也纷纷出台楼市“新政”，然而结局依然一样。进入龙年，上海出台“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”的政策，引起了业内的广泛关注，也给予不少开发企业无限遐想。当然，与以往其它城市的结局一样，上海楼市“新政”仅仅一周时间也被紧急叫停。
地方政府的频繁“救市”之举，无疑让身处水深火热之中的开发企业抱有一丝幻想。然而，从 后的结局中，就不难看出 政府对楼市调控不放松的坚持。此前，房地产 专家、住建部政策研究 副主任 珏林曾表示， 政府早已明确坚持调控的决心， 2012年房地产调控基调已经 明确，两会后也不会松动。
在此大背景之下，作为西部 的成都，楼市调控当然依然如故。成都思源房地产经纪有限公司总监孔祥虎表示，当前形势下，期待成都房地产市场“限购松动”估计也只是幻想。开发商与其期待政策松动，还不如理性面对市场，争取观望的购房者，加快跑量不失为一个明智的选择。
对此，成都财富兴园置业有限公司营销总监吴敏表示赞同。她认为，至少在今年，成都开发企业对政策松动几乎都不抱有希望。在此情况下，在售楼盘如何生存，似乎 就成为了不得不选择的营销模式。
目前，成都房地产市场不少项目都走上了 促销的道路，这与政策松绑无望紧密相连。成都嘉联地产副总经理刘忠认为，本轮 与往年有很大不同，以往大多是在某一个阶段对价格的短暂调整；而这次由于 多次表明对楼市的宏观调控基调不改变，消除了开发商对“政策救市”的预期，因而 周期将会更长。
资金压力高企
资金、存量房，无疑是开发企业面前的两座大山。如何解决这个问题？ 直接、 有效的方法就是 促销。
据成都锐理数据发布的成都房地产市场2011年年报显示，在大成都范围内，2011年商品住宅市场存量为2571.19万平方米，237485套。成都锐理数据总经理郭洁接受成都报道记者采访时表示，即使今年很多开发企业不买地、不修房，但市场存量一直存在，商品住宅存量可以持续消化3—5年时间。
面对如今严峻的房地产市场，面对如此巨大的市场存量，开发商的首要目标或许就是消化存量房。对此，成都鸿丰机构总监车国宇认为，一直以来，成都房地产市场的成交量都处于低位，新增项目也持续减少。存量房，也就成为了市场主力。就形势而言， 走量是消化存量房的首要途径。
当然，除了存量房的压力之外，资金压力同样困扰着开发企业。如果说限购持续、成交低迷并不会动摇开发企业的根基，那么资金压力 是开发企业 不愿意面临的难题。
日前，央行下调存款准备金率0.5个百分点释放四千亿资金。此消息一出，一度让不少开发企业看到融资的希望。然而，不少业内人士认为，虽然存准率下调对楼市形成一定利好，但房地产调控基本面尚未发生根本改变。此次下调存款准备金率绝非针对房地产业的救市之举。据了解，今年3月底，房地产市场将迎来 信托兑付小高潮，而2012年全年需要兑付的房地产信托总额接近2000亿元，不少开发企业将再次面临资金链紧张大考。
刘忠认为，如今市场上的存量房很多， 是解决走量的核心问题。有些公司是因为资金链紧张， 加快资金回笼；有些是不缺钱，但是基于公司未来的扩张发展，而采取 走量。可以预见，不论是当前，还是未来，在面对资金、存量等压力时， 促销都是开发企业的 选择。
促销规模扩大
进入龙年，成都房地产在 促销的声势中，成交量小幅上涨。
从2月中旬开始，保利在40余个城市启动了声势浩大的“囍春行动”。在成都，保利推出“春雷行动”，以“十大楼盘、千套房源、千万优惠”为主题。据悉，截至目前为止，成都保利的销售额已经突破10亿元。与此同时，成都招商地产推出“闭关特卖”策略，期间招商·雍华府项目起价仅6688元/平方米。据记者了解，该项目2011年每平方米均价基本保持在8500元/平方米的高位。根据该项目广告显示，整个2月，招商·雍华府的业绩已经突破两亿元。日前，成都红湖假日置业有限责任公司总经理江蓉华对成都报道记者表示，该公司大丰项目在2月份成交了百余套房源。之所以取得如此不错的成绩，关键在于项目每平方米均价比同区域项目低了约500元。
根据成都透明房产网数据显示，2012年2月13日—19日，成都主城区新建商品住宅共成交1400套，环比增加56.08%，为2012年1月以来单周成交 销售纪录。 对此，刘忠表示，从 的效果来看，不少楼盘都出现了销售回暖的现象。刚需盘普遍降10—20%左右时，销售量会上升20%左右。
其实不难看出，在此番销售成绩的小幅回暖中，之所以能够取得如此良好的销售成绩，与各个项目采取 促销的营销模式分不开。孔祥虎认为，当这些开发企业通过 取得良好销售业绩之后，或许将会有更多的开发企业选择 促销这种模式。
很显然，因 而换取销量的例子，将触动众多还处于观望中的开发企业。作为房地产市场的风向标，万科、保利、招商等品牌开发企业一举一动，都会引来众多开发企业的争相模仿。相信，这也是未来开发企业不得不选择 的原因。
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