资深律师支招教 你看懂哪些情形下可合理退房
华西都市报2012/03/15 08:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
3月5日，深圳市在售楼盘“招商雍景湾”爆出业主维权事件。因每平方米高达1万元的巨额 等原因，引发上百名业主聚集售楼处抗议，更有业主“营造”跳楼以死相逼。而在此前，北京远洋业主9次“非暴力围堵”开发商，上海龙湖郦城部分业主对售楼处暴力打砸……
随着国内一线城市“退房潮”波涛迭起，一部分开发商又打着“买贵包退”的旗号入市，让不少购房者雾里看花感到迷惑。究竟因 而退房能否得到法律支持？楼市“三包”新现象是怎么回事？在哪些情况下购房者可要求退房？今日，本报一一为您解答。
导致退房不受 法支持
“刚签完购房合同，开发商就 ，自己有被欺骗的感觉。”很多维权业主都有着这样的感受。明明是刚刚签完合同，没过多久就听说开发商主动 了，降幅从几千元甚至达到近万元，如此巨大的落差着实让业主难以承受。记者经粗略统计后发现，仅从去年年底至今，北京、上海、深圳、南京、安徽芜湖等地发生的维权业主和开发商激烈冲突事件就有共计十余起。
记者还注意到一个现象，在老业主因售价问题向开发商提出退房要求的同时，大幅 的消息也同时刺激起部分人的购房欲。一边是开发商艰难应对老业主的维权要求，一边是购房者连夜排队要求购买 房。冰火两重天的待遇令开发商悲喜交加。
人民法院日前下发的慎用“情事变更”原则审理退房案件的《通知》，其中强调了要妥善审理房地产纠纷。这一《通知》被业内人士认为是针对当前越来越多的 退房纠纷而出。
《通知》强调，要妥善审理房
地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限。业内人士称，《通知》意味着因 而引起的退房难获法律支持。
开发商“包退”拉动销量
另一方面，一部分开发商却大张旗鼓地宣称可以“退房”：在成都，继戛纳湾打出“无条件退房”计划、棠湖柏林城保证两年后要退房以原房价1.15倍的价格回购、悦水蓝山也加入“置业风险转移计划”、华宇集团更是高调宣称“三包政策”，一时间，开发商保证的“退房”成为了楼市热点，这种新现象仿佛掀起了一股浪潮，是否能让房子也像普通商品那样包修、包换、包退？
在不约而同针对购房者资产保值而推出的各种“退房”政策后， 显著的是带来了开发商旗下项目的销量上升，2011年末在华宇刚推出“三包”政策短短5天的时间，成交量实现了270%的增长。记者注意到，宣称买房“三包”的华宇，承诺2年内原价保息退房，但高达60%的新客户却选择了不退房。这是由于，不少购房者出于资产保值的考虑而购房，因为不管未来楼市形势如何，“原价保息退房”都可以保证 客户的资产不缩水。以全款购房为例，华宇承诺的5%利息补贴，比同期银行存款利率还要高一点。“我们推出‘三包’，一是为了督促自己把产品把服务做得更好，另一方面也是为了给当下的市场注入信心，让整个市场稳定下来，房价大起大落，是我们和购房者都不愿意看到的，我们也希望带动整个行业向良性的、健康的方向发展。”华宇相关负责人如是表示。
本报支招
这些情况可合理退房
“包退”虽受到购房者热捧，一些业内人士指出，这些开发商推出的政策从某种程度上讲是开发商为了保证销量的策略，“退房”仍然不是房地产行业的服务项目。购房者必须了解的是，假若开发商在卖房过程中存在欺诈行为，诱骗购房者购房的，业主能借助法律的武器进行维权。
四川恒和信律师事务所马志旭律师提醒购房者，假如自己购买的房子符合法定退房情形之一，即《合同法》等法律法规规定的商品房买卖合同无效或者可解除的情形可申请退房：包括没有预售许可证、未告知抵押的房屋买卖、商品房竣工验收不合格、商品房使用过程中出现严重质量问题危及安全、开发商欺诈或隐瞒其他重要情况等等。除了法定退房情形，目前约定退房情形较为普遍。“约定退房情形是指买卖合同中约定开发商履行一定的义务，但 终未能达成的情况。比如商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差，那么购房者可依据建设部的《商品房销售管理办法》中第二十条规定，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比 值其中有一项超出3%的，购房者有权选择退房。”
马志旭律师称，也有不少购房者通过销售人员、社会关系，和开发商协商退房，需要提醒的是，倘若购房者采取了还款、不履行付款义务等方式，拒绝履行合同直至被开发商诉讼解除合同，相应地，购房者也需要承担法律责任，定金、一定比例的赔偿金、信用都将损失。
