315聊聊买房陷阱 双方之前达成的合同仍是根本
东方网2012/03/11 14:13
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
下周又到3·15消费者维权日。近年来的3·15消费者维权活动中，房地产方面的投诉与日俱增，这不仅经常发生在商品房和二手房的买卖领域，也越来越多地出现在物业、装修、停车位等棘手的延伸领域。
房产是个综合性的商品，牵涉方方面面的东西很多，又难以标准化，因此想要一劳永逸地解决消费者权益问题，是不切实际的。但就作为仲裁中间人的政府一方而言，无论买方与卖方各自有多少特殊情况，双方之前达成的合同仍是根本。
当心白金卡、VIP卡
→中消协提醒:
明码实价签好合同避免损失购房面 对优惠营销别图
办白金卡可以“交1万顶3万用”，还可以参加摇号，凭号抽签选房。也就是说，优惠还是其次，如果不办理这个白金卡，可能你连参加摇号、购房的资格都没有了。“3.15”即将到来之际，中国消费者协会日前发布消费提示，提醒购房者不要贪图 ，要明码实价交易，签好购房合同。对于不办卡就不能参与摇号等限制性行为，必要时可向有关 主管部门反映。
目前，有关办理“白金卡”、“VIP卡”优惠卡购房中存在问题的报道不时见诸报端，主要问题存在几方面:
■没有取得预售许可证的项目违规通过办卡方式变相销售；
■办卡开具的是“信息服务费”等， 后不能计入房款，一旦出现退房纠纷，这部分财产权得不到保障；
■这种办卡优惠的手法多是以电子商务模式出现，通过互联网组织营销，这些网商或没有中介、居间资格，或涉嫌违反税收有关规定。
有关违规售房、办卡退款难等问题被媒体曝光后，部分网商一度停止了此类经营行为，但是从近期的情况看，又有新的手法， 在二线城市，如从推出“1万抵5万，2万抵10万”，变成了“交一万顶六平方米”的“平米运动”和“团购卡”等形式，实际性质则与“白金卡”、“VIP卡”是一样的。
针对以上所谓的办卡优惠现象，中国消费者协会提醒广大消费者在购买商品房时注意以下事项:
商品房销售必须取得销售(预售)许可证 住建部在2010年4月出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》就明确规定:“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”
商品房经营者不得收取任何未予标明的费用 楼盘未定价就先给客户办“白金卡”、“VIP卡”等行为违反了发改委关于《商品房销售明码标价规定》的规定。不利于消费者进行价格比较，影响消费者自主选择权和公平交易权的实现。中消协表示，应通过有资质的商品房经营者购买房屋，明码实价交易，签好购房合同。
对于不办卡就不能参与摇号等限制性行为，消费者要理性看待这种人为制造销售紧张、蓄客 的手法，必要时向有关 主管部门反映。同时中消协建议有关 部门也要加大监督查处违规销售商品房行为的力度。
挂牌价过低需审慎
对于大多数购房者而言，买房无疑是人生大事之一。除了价格、地段、房龄、房型等基本要素外，房屋的“过去和历史”也是不少购房者看重的选房要素。记者从部分二手房中介门店了解到，确实遇到过有着“不佳历史”的房源委托挂牌，但是否会向看房者如实相告房屋历史却莫衷一是。
近日，市民吴先生看中了一套位于杨浦区的次新房。这套房源不仅所在位置、楼层和房型都符合吴先生心意，价格还比同类房源低了15％左右。“当时中介说是房东缺钱急抛，我也没多想就签了合同并支付了定金。”
然而，一次在小区QQ群里聊天时，有邻居网友说起，吴先生看上的这套房子之前出过事，有装修工人曾因私接煤气煮饭导致煤气中毒，送医后一直昏迷不醒。一番话让吴先生“捡到宝”的喜悦顿时烟消云散。“这套房子我是买了给我爸妈安度晚年的，如果让他们知道房子出过事，还不得骂我在故意折他们寿？”
次日，吴先生就赶到中介门店进行交涉，中介人员和房东方面态度强硬，认为房间里没“死过人”，因而不答应撤销合同并退还定金。经过几次拉锯协商， 终房东表示愿意撤销合同，但吴先生也为此损失了一部分定金。
而此前虹桥路板块一套150平方米的房源，周边同类房源市场单价为4万－4.5万元/平方米，而该套房源挂牌单价只有3万元/平方米。“这套房子本身也有硬伤，如 马路、楼层低等。但我们随后在小区打探了解到，这套房子里曾死过人，房东却没说过这件事。”中介人员透露，一般情况下中介会事先提醒看房者以避免今后可能产生的纠纷。
不过，也有中介坦言，在目前不景气的市场环境下，房东“跳楼价”挂牌抛售的原因比较复杂，“大多数房东不愿说出抛售的具体原因，我们也没精力去弄清原委。”
德佑地产营运部区域总监张剑东表示，房东在委托代理的时候和签约的时候就该明确告知房子的瑕疵，购买方能够接受的话就没问题。并且 是以书面的形式写下来。一般这样的房子在价格上可能比同类房源低5％－10％。
若遇到市场低迷的环境，则可能低出20％－30％。因此，对于挂牌价明显偏低且有较长时间未卖出的房源，看房者 多向中介、小区邻居打听情况，做好“功课”。
女性买房要保护自己的合法权益
评析
依据我国相关法律规定，若男女双方以夫妻名义共同生活的时间在1994年2月1日之前且符合结婚的实质要件，则属于事实婚姻关系，否则属于同居关系，依据上述规定， 某与李某属于同居关系。 某与李女士在同居期间购置房屋并自愿登记在双方名下，应为两人之共有财产。现由于两人同居关系已解除，失去共有的基础， 某请求分割共有房屋的主张符合法律规定。系争房屋现登记在双方名下，双方并未约定为按份共有， 某对其主张的享有六分之五的产权份额应承担举证责任，鉴于本案双方同居时间很长，且系争房屋也是同居期间购置，双方财产处于混同状态，不可仅仅依据房款从 某帐户内划出而认定系其个人出资，否则对于同居之另一方是不公平的。 后，法院依据照顾妇女权益原则，判决系争房屋归李女士 ，由其支付 某房屋价值一半的房屋折价款，一审判决后 某不服，提起上诉，二审法院驳回其上诉，维持了一审原判。
律师提醒
律师:付忠文北京市隆安律师事务所上海分所律师、市律师协会民事业务研究委员会委员
同居关系在财产分割上不适用《婚姻法》的相关规定，对妇女同志没有保障，未婚同居行为有悖法律之规定，同时同居关系本身很脆弱，其解除无需通过法律程序可自行解除。本案中李某是比较幸运的，法官综合考虑了双方同居多年的事实，但鉴于目前解除同居关系时财产分割法律制度的不完善、司法裁判标准的不统一以及同居期间男方掌控 数量财产之现状，未必 同居女性在解除同居关系时都能如此幸运。
同时也提醒恋爱期间或同居期间准备购置房屋的女性朋友们，为了保护自己的合法权益，在购房时需注意以下几方面问题:
一、要保留好在购房时的相关出资凭证，如购房 、出售方收款收据、交纳税收凭证、银行转账或提现记录，以便证明自己个人财产出资情况，现实中很多人因未保留出资证据致使自己的权益无法得到维护；
二、女性朋友在购房时不能感情用事，不能过于相信他人，一定要将自己的名字登记在房屋产权证上，自己出资并登记在房屋产权证上既合情合理又能保证自己的权益不受侵害，否则即便双方日后结婚，该房屋也很难认定为夫妻共同财产；
三、若女性朋友购房时自己或自己家人出资较多，而男方出资较少且产权登记在两人名下，则为了保护女性朋友的合法权益，建议双方就该房屋各自享有的产权份额签署书面协议，以防日后发生纠纷时自己权益受损；
四、若女性朋友家境殷实，家人愿意全额出资帮助自己购房，即便该房屋日后可能作为自己的婚房，为以防万一，房屋产权证上也不要轻易写上男友的名字，否则，一旦双方感情出现问题，无论男方是否出资，只要他是房屋产权人就可以要求分割房屋；
五、新房购置后很多房屋需要装修后方可入住，很多女性朋友一般会选择结婚前自己或自己家人出资装修男方为产权人的房屋，误以为己方出资装修便当然的享有房屋产权，这是错误的认识，装修是添附行为，不构成享有房屋产权的依据，因此我们建议若女性一方装修出资数额较大，建议在装修前就自己对房屋享有的相关权益与男方签署相关协议，明确各自的权利义务。
购房意愿回升业内看淡后市 房价或继续降
新房市场单周成交面积再破20万平方米、2月二手房成交套数破万……近期的申城楼市颇有点“小阳春”的端倪。不少刚需购房者选择不再等待，中低价位房源需求得到一定的释放。然而，对于楼市是否能就此走出颓势，业内人士仍然持谨慎态度。
在近日举行的第十二届中国(长三角)房地产发展年会上，与会的业内专家和房企人士对今年仍将是“调控政策年”基本达成共识。中指研究院院长搜房控股董事长莫天全表示，楼市调控政策的力度将持续，即使出现微调也将仅针对刚性需求范畴，出现明显松动的可能性不大。在此背景下，一二手房价格将延续去年来的下降趋势。复旦大学政策研究 执行主任陈杰则认为，今年对房地产市场保持调控政策不放松是有必要的，一旦房价 ，对市场会产生巨大冲击。
根据搜房网发布的“深调控周年上海房地产市场变化和购房者行为分析”报告，今年头两个月与去年1－2月相比，申城楼市在成交量、成交面积等主要指标上均出现大幅下滑。今年1－2月，本市住宅共计成交5426套，同比2011年同期下滑48.1％；总计面积61.6万平方米，与2011年同期相比也有着49.9％的差距；签约均价报收于20767元/平方米，同比下探8.3％。
在限购令的影响下，大部分 型购房者失去了买房资格，而刚需购买力一般都 总价较低的小户型房源。此外，对于改善型购房者来说，大面积房源总价普遍较高，每年支出的房产税费也会造成不小的负担。相关统计显示，虽然成交量同比有所下滑，但90平方米以下的小户型房源所占的市场份额显著提升，2012年1－2月共计成交2332套，与2011年同期相比减少了近1300套，而市场占比却提升了9％－43％；而150平方米以上的大户型房源市场占比从17％下滑至13％。
而在优惠促销方面，今年1－2月本市打折优惠住宅项目数量分别为209个和192个，同比2011年分别大幅增长了30.7％和70％。2011年的1月底，恰逢限购令执行初期，受政策影响，2月份上海楼市的推盘量跌至谷底，伴随而来的打折优惠项目数量也同样大幅下滑。从优惠幅度上来看，今年1、2月基本延续了2011年末的强势，月均有超过20个项目的促销力度达到了9折以上。
业内人士对楼市回暖持谨慎态度，成交数据统计结果“仍不给力”，但购房者的购房意愿却开始出现回升。搜房网基于看房团成员及网友所展开的调查显示，当前购房者有比较明确的购房计划，对于房产信息的主动关注度也高于去年12月水平。在被调查人群中，计划一年内购房的人群占84.48％。新普通住宅标准公布后，超过50％的购房者选择购买普通住宅，同时购房选择单价15000元/平方米以下的人占了近7成。
老公房、动迁房领头
总价150万元以下的二手房“爆发”
据汉宇地产市场研究部 新数据显示，2月份上海全市各类二手房源成交套数达到10016套，经历了自去年10月以来连续4个月的低迷期后终于再度破万。从2月份二手房各个 区的表现来看，浦东新区以巨大 成为全市成交 多的区域，共成交2210套二手房，占全市总量比重超过20％；闵行区是另一个成交套数过千的区域，总量达到1212套。从成交产品总价段方面看，总价60万元/套以下以及60万－90万元/套的住宅产品比重均高达近25％，即2月份总价在90万元/套及以下的二手住宅占全市各类二手房成交总量的将近5成，90万－150万元/套的住宅成交比重也达到近30％。
可见，本月二手房成交量的回升很大程度上是由低总价住宅的需求释放所致。从全市范围来看，2月成交靠前的楼盘基本都是老公房小区或动迁房，如闵行的浦江世博家园、宝山共康的呼玛新村、杨浦中原的市光新村、闵行颛桥的银都新村和青浦新城的城东新村等等，成交套数均将近40套，并且这些小区的成交均价普遍在1.5万元/平方米左右甚至更低的低位。而这也与汉宇地产此前对旗下分行的抽样调查结果不尽相同，从浦东、闵行和宝山几个热门板块的多家分行处了解到，自2月份中下旬起外围地区的门店周带看量平均可达将近40组甚至以上，相比前期成倍增加，而其中也以中低端房源问询量居多，因此成交抬头的迹象十分明显。中低端房源成交比重不减，这也是造成全市二手房成交均价在低位徘徊的重要原因。
2012 房展“任重道远”
非商品住宅成“常客”海外置业抢“风头”
“上海之春房产展示交易会”即将于3月15－18日在上海展览 举行。作为2012年开春的 房展会，沉寂许久的开发商携 新楼盘亮相“上海之春”，同期海外置业展将汇聚移民留学13个热点国，规模较去年 。不过业内人士认为，春节过后楼市虽有回暖迹象但观望气氛仍较浓厚，作为今年 大型房展，是否能吸引足够人气还有待观察。
从本次上海之春的参展介绍来看，基本以中小开发商和相应规模的楼盘为主， 开发商并不多。不过可以预见的是，在这个初春乍暖的时节，开发商将各显神通吸引购房者.这次开发商带来的本地新楼盘主要集中在上海的闵行莘庄、嘉定、大虹桥、新虹桥、青浦朱家角、宝山美兰湖等热门地区。
新政调控之下，各地出现了 楼盘，成交量也不断出现上升趋势，刚需将迎来2012年的 场抄底机会，从已掌握的情况看，这次参展的众多楼盘中，打折促销将成为常态。象屿郦庭将推出团购优惠价，嘉定的“嘉峰汇”推出的折扣价一次性付款93折，贷款95折。
还有些楼盘则直接打出低价牌，如旭辉澜悦湾 价只有8888元/平方米。至于 限贷的酒店式 、写字楼、商业房，更是近一年来房展会的常客了，此次“上海之春”也会有大批此类项目。
同策咨询研究 总监张宏伟认为，对于开发企业来讲，也应抓住政策层面对于自住需求首套置业者差别化的时机，针对这些客户积极推盘，通过各式各样的“策略性 ”或直接 ，激活市场成交量。
与此同时，今年上海之春的海外置业馆展出面积是去年的一倍，吸引了来自15个国家的近60家展商携百余楼盘参与，其中以 住宅，度假别墅及大型海外 项目为主。传统的热门国家——澳大利亚、新加坡、加拿大、美国、英国均有 房源亮相上海之春。英、美、加等“留学大国”更是把目光瞄准了“留学置业”。
