从"挤泡沫"到"破僵局":撬动龙年楼市支点何在
上海证券报2012/02/03 15:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着严厉调控的持续，国内楼市的泡沫正被陆续挤出。但僵局也逐渐明显，包括市场面上的成交低迷、需求观望以及经济面上房地产对 、消费拉动力的减弱等。调控不放松，僵局需破解。龙年，撬动楼市的支点在哪里？
“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”
严厉调控之下，万科在2011年依然逆势增长。数据显示，去年万科共实现销售面积1075．3万平方米，销售金额1215．4亿元，同比分别增长19．8％和12．4％。
万科表示，虽然市场调整不可避免会影响到企业的销售，但公司会更加坚决贯彻“快 售”的原则。
快 售，意味着价格随行就市。事实上，在大量刚性需求和改善性需求处于观望情形之下，只要价格能调整到位，卖房不是难事。复地集团董事长张华深有感触。他说：“去年前11个月，复地的销售形势还很严峻。 后一个月我们及时调整价格，迎来销售的"冲刺"。”
2011年，许多热点城市成交量大幅萎缩，不少开发商“哀鸿遍野”。同时，购房者对房价下跌预期增强。根据世联地产的调查，购房者期望 的幅度集中在30％以上。许多楼盘价格无疑还没有降到购房者的心理价位。
“对于 投机性需求而言，确实是买涨不买跌；但对于普通消费性需求来说，只要价格下来，需求就一定能上去。只要房价能有合理调整，不愁成交量低迷局面打不破。”复旦大学房地产研究 主任尹伯成说。
去年年底的 经济工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。记者采访发现，许多房企都在积极调整销售策略，以期激活市场。张华介绍，今年复地将增加普通商品住房的比重，随行就市、加快周转。
保护合理购房需求：如何“口惠”而“实至”
去年的三次加息，今年起正式“起效”，五年期以上房贷基准利率从6．4％升至7．05％。这让今年有买房计划的上海白领黄琦心情沉重：“中介帮我算了一下，如果申请20年期限、50万房贷，今年要比往年每月多还近200元。”此外，首付三成、排队等“贷”等问题，也让她对购买首套住房充满顾虑。
这般顾虑在不少 置业、改善性置业群体中较为普遍。尤其是去年四季度，一些银行甚至对首套房利率进行上调，更让不少刚需感觉雪上加霜。应该说，支持居民的合理购房需求，政策层面从未改变。首套房首付比例和贷款利率提高，大多数是商业银行利益驱动之下的“自选动作”。但从实际效果来看，不少合理购房需求难免受到“误伤”。
住房城乡建设部部长姜伟新明确表示：“2012年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证 购房家庭的贷款需求。”上海等地房管部门近日也表示，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民 购房的贷款利率和首付款比例。
值得一提的是，多个城市“普通住房标准”也将进行调整。比如上海普通住房的标准，内环线以内将由245万元／套以下调整为330万元／套以下，内外环之间从140万元／套以下调整为200万元／套以下，外环以外从98万元／套以下调整为160万元／套以下。调整之后，将有更多购房者能享受到契税优惠。据上海房管部门介绍，新的标准 快将于2月底实施。
“现在很多看房者都在等待，看银行对首付、利率等要求会不会下降，新的普通住房标准什么时候实施等。只要政策能真正"落地"，不少人就可能会出手买房。”上海二手房中介“合富辉煌”业务员万正伟1月31日告诉记者。
保障房：能否同时打好“民生牌”和“经济牌”
记者日前从国美、苏宁等家电连锁企业了解到，受楼市调控影响，2011年冰箱、洗衣机、空调、彩电等销售增速均有所放缓，尤其是在部分大中城市的门店，一些家电类产品甚至出现负增长。
不容忽视的是，随着调控深入、楼市步入下行通道，其关联影响也逐渐显现。在 层面，拉动力有所减弱；在消费层面，对家电、装饰建材等多个行业的影响也趋于明显。在金融层面，房价下跌对银行贷款风险也需审慎衡量。
外部经济形势存在诸多风险，国内经济走势不明。在此情形下，保障性住房在民生及经济方面的“双重效应”备受期待。
强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程，“保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定”，“必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对 和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。”
统计部门数据显示，2011年上海完成房地产开发 2170．31亿元，增幅为9．6％。其中，保障房 完成479亿元，比上年增长达42．9％，占全市住宅开发 的比重达到34．3％。在全市房地产开发 9．6个百分点的增长中，保障房拉动了7．3个百分点。此外，去年上海新增供应共有产权房、动迁安置房等各类保障房1240万平方米，一些家电企业不失时机为保障房家庭推出优惠促销措施。
“要使居住性需求成为房地产市场的主要力量，保障性住房就需要加快建设和供应。”复旦大学住房政策研究 执行主任陈杰说。
