一线商铺租金普涨 供应大增导致泡沫隐现
新京报2012/02/01 09:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
零售地产大规模供应量或将导致空置率上升。昨天，国际房地产咨询机构高纬环球发布报告称，未来北京等多个城市零售地产将迎来高供应量。在传统住宅开发商涉足零售地产渐成趋势时，一些小型房企开发大体量购物 ，经验不足也将导致经营面临更大挑战。
一线城市去年租金普涨
统计显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市和成都，核心商圈 商铺租金普遍呈现上涨趋势。其中，广州、深圳核心商圈 商铺租金上涨幅度分别超过8%和10%。北京不同核心商圈 商铺租金水平则保持平稳或小幅上升。 府井租金报价在去年12月达到2300元/平方米/月，同比上涨15%。CBD、中关村商铺租金同比也有6.8%和13.9%的上涨。三里屯商圈12月租金同比则下降。
高纬环球分析表示，国内宏观经济的积极表现提升了消费者信心指数，不断增长的购买力推动了零售地产的发展。同时受欧美经济不确定性的影响，国际零售品牌也纷纷将中国一二线城市作为扩张重点。
供应大增致泡沫隐现
近年来，随着住宅市场调控政策收紧，不少传统的开发商开始不同程度进军商业地产。2012年，北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物 体量达78万平方米。
高纬环球介绍，在这一趋势中，零售地产市场竞争越来越强。一些小型的、缺乏经验的开发商建成的购物 体量甚至超过10万平方米。这将给招租和经营带来更大挑战，或导致更多的问题项目出现。高纬环球中国区研究部董事张平认为，大供应量加上缺乏专业经验的定位运营，将导致商业地产泡沫隐现。
高纬环球中国区 部董事叶成宇表示，住宅市场的调控引起开发商资金链 紧张，融资压力巨大，则将导致很多项目或公司进入交易市场，2012年并购将 活跃。在商业地产领域，核心位置成熟的商业物业将是大多数 客户的 ，二三线城市购物 等零售物业也将是机构 者关注的收购对象。
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近期，一个叫“理宫”的楼盘亮相市场，这个位于成都理工大学外的项目规划有数万平方米商业街，据开发商富临实业的负责人表示，他们将此定位于占据高校商业资源的全能型综合体。不过在传统的商圈意识里，项目仍旧属于高校商业范畴，而近期有如此打算的项目集中亮相，包括位于新都区西南石油大学、四川音乐学院周边的万千城、缤纷国际广场、我的大学等项目，位于龙泉四川师范大学成龙校区旁的师大现代花园、位于高新西区高校群旁的保利香槟国际等。
高校商业因为在校大学生稳定和持续的消费需求成为商业 市场上的一支稳定力量，在如今商业地产市场风起云涌的背景之下，高校商业也得到诸多 者的关注。而除了作为在校师生的消费目的地之外，部分校园商业还兼具为周边居住小区提供配套的功能。不过据记者了解，在高校商业看似不错的 背后，对于经营的商家和物业 者，都有不可忽视的风险。
乐
相对稳定
在如今逐渐兴起的商业地产 风潮中，高校商圈的商业是否正在成为一种比较稳健的 选择？很多业界人士给出了肯定的回答。新港地产执行董事张红兵说，如今的大学生消费能力较强，而且 关键的是，他们每个月的生活费可以全部用于消费。有业内人士算了一笔账，以一个有1.5万人的学校为例，如果每个学生的月均生活费600元，那么每个月就会有近一千万元的稳定消费，而半数是可以消费在校园周边的日常开支，这样的消费能力可以支撑近百家校园小店的运行。
隆鑫地产成都公司副总经理伍先旭描述这些消费人群为“被动人流”，因为大学生在这里读书，大多数人的日常生活环境都在这个范围之内，所以“不得不”在校园周边消费。虽然高校商业因为学生寒暑假带来的淡旺季是个不争的事实，但是更多的商户老板还是觉得开在校园里的铺子很稳定。
目前位于成龙校区旁的师大现代花园正在推售商铺， 贵的铺子已经卖到4万元/平方米。其他位置不是很好的铺子也得一两万元，据开发商销售人员介绍，这里以后的消费人口主要是学生和师大现代花园的业主，尤其是近两万名在校的本科学生。
实际上，此类现象并不是个案，近年来，随着一些高校从成都市主城区迁出，在各大区县正在形成新的高校商圈。
保利香槟国际亮相之前，项目的策划人员曾经对周边的商业状况进行分析，由于四川外语学院、电子科技大学、成都中医药大学等高校在此，所以周边商业比较繁荣，商铺每平方米租金水平破百，表现稳定。
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一年中淡季超四个月
正是伍先旭所描绘的高校“被动人流”促进了如今一些高校商业的繁荣。当然，高校商业也并不保证稳赚不赔，尤其是对于在此经营的商家，对于经营业态的选择至关重要，“你卖的东西要是学生必须消费的”，所以超市、理发店、眼镜店、书店、复印店、饮品店等业态都生意不错。
记者走访了一家位于川师校本部天朗气清商城的眼镜店。眼镜店的老板告诉记者，这几天正是暑假，学校里的学生不多，所以生意不是很好， 能卖几百元钱就不错了。而在旺季的时候，店里的营业额 得好几千。而且由于川师的本科学生全部搬到了成龙校区，所以这两年生意也逐渐不如以往。
高校商业本身就具有淡旺季，学生在校的时候生意就好，一放假生意就不好，每年学生的假期累计超过四个月，记者在现在四川城市职业技术学院（原四川师范大学东区）旁的一些街道看到，以前生意兴隆的一些餐饮店，到了8月已关门歇业，有的勉强开门的， 也无人问津。一些 老手还说，如果学生放假你就关门，店里的员工就要辞职，下回开业又要重新招人。
