某楼盘未完工仓促交房 业主拒绝收房引纠纷
中国广播网2012/01/17 16:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据经济之声《天天3·15》报道，80后普遍到了成家立业的年龄了，买房已经成为了他们目前倾尽全力去做的一件大事情，首先首付就是一笔很大的开支，而沉重的月供负担也让众多的年轻购房者不堪重负。他们多年的省钱只是为了买房安家，为了自己和家人以后能够有一个遮风挡雨的地方，因此不少80后目前都面临着巨大的压力。在他们看来，能够买房本来就不易，可买了房到交房的时候还遭遇到了不公平待遇，让这些80后业主情何以堪。在河北省石家庄市一群已经买了房的80后业主们，正在进行拒绝开发商强迫交房的维权行动。
消费者有话说：配套设施不齐全就交房
河北石家庄的长安区有一个“东方魅力商业大厦”，它是由河北润龙房地产开发有限公司负责开发建设。2010年3月份，开发商看准了80后业主的买房需求，以70年产权小户型、社区智能化等为噱头，吸引了大批的80后业主前去购买。当时开发商和业主们签订的石家庄市商品房买卖合同上的交房日期是2011年12月31日，业主们虽然接到了交房通知的电话的时候是晚了几天，但是就要拿到新房的钥匙了，也就没有过多去计较。可是到了交房的现场，他们就不得不去计较了。购买了东方魅力商业大厦的商品房的80后业主张女士讲述了她的经历：
张女士：这个房子我们是2010年3月份的时候购买的，但是那时候只是签了一纸协议，开发商那个时候还并不具备预售证、土地使用证这些，反正这些证件都不全。当时签了一个协议，然后正式合同是2011年5月份签的，合同上的交房日期是2011年的12月31日。
记者：现在房交了吗？
张女士：没有交呢！现在一是因为收费的事情，我们拒绝收房。关键是现在交房的话应该具备5个证件，他现在拿不出来，他就只能给我们出具一个相当于他的内部验收的文件，自己检测是合格的，这不相当于自己“又当运动员又当裁判”嘛，所以我们现在拒绝收房。连书面的收房通知也不给我们，而且让我们交一些印花税，这些费用也是不应该收的，但是他也让我们交。
记者：你们现在一共是几家呢？
张女士： 少有50户。他现在交房连水电表都没有，电都是临时电。
小区的配套设施还在施工当中，为什么开发商就要匆忙交房呢？是否是开发商由于怕承担交房的违约责任，所以即使不具备有关的交付条件，也匆忙让购房者办理交房手续呢？张女士也提到了普通的购房者其实不具备相关的专业知识，所以有些业主只能是开发商叫办手续就办手续。张女士的爱人还和记者表示，他发现房屋质量也存在瑕疵，并且他还补充说明了目前拒绝收房的其它的原因。
消费者有话说：开发商证件不齐全
张女士爱人：现在不能提供的是验房备案表、商品房质量保证书、住宅使用说明书跟建筑工程质量认证书，还有房地产开发建设项目综合竣工验收合格证，这些都没有。我们跟建设局反馈过，网上他们有反馈平台，给我们回复的是，“东三路与盘古东街交叉口的东方魅力商业大厦未在我局政务服务 办理建筑工程竣工验收备案表，有关交房事宜请咨询质监部门”。意思就是没有在那他备案，他不管。
张女士爱人：质检部门给我们的答复是，这个楼盘也没有在那注册过，一个都没有。
记者：那他能提供给你的是什么证书？
张女士爱人：能提供给我们的是一个内部的验收证明，类似于开发商跟监理单位验收建设单位的一个验收证。
记者：怎么就给你交房呢？
张女士爱人：合同里面定的不是12月31号交房嘛，肯定早交 ，违约金可以少赔点，现在已经晚了十几天了。石家庄市政府规定的从2006年6月份以后不许收 移植费，现在开发商要收3200元每户的 接口费。以前在石家庄是向开发商收取一部分接口费的，然后开发商让业主们出。09年以后，石家庄市监察局跟物价局联合下过一个文件，规定新建住宅和正在开发的住宅将公共管网和庭院工程建设费一并计入房价，由开发单位交纳，不许向居民单独收取。
记者：你们这个合同是2009年以前签的，还是2009年以后？
张女士爱人：2009年以后，是2011年5月份。
记者：这是期房吗？
张女士爱人：是期房，当时刚刚封顶。物价局说他这个收费不合理，肯定是不合理。物价局当时给我们提供了一个别的楼盘在他那备案的收费证明，里面包括一些气费，包括一些印花税，住宅房首套都是免收的。但是这个润龙开发商就要收，然后他现在还不能出示书面的通知书，现在只是打电话口头通知。
记者：还有铁皮、玻璃的事是吧？
张女士爱人：现在开发商称相同的户型楼层不一样，用的窗户材料就不一样，比如13层就是塑钢，14层往上就用的是铁皮了。他自己也给我们解释过是消防的要求， 起码要有个证明类的东西啊，不能乱定合同。
记者：现在的房子还不具备水电、 的使用和建设吧？
张女士爱人：水电目前有部分业主交房，水电只是临时的，没有用户水电表，正式的水电还没进去。
张女士的爱人还给记者提供了当时他们和开发商签订的合同文本，以及当时交房现场开发商让业主缴费所填写的业主入住缴费单，这个单据上面写着业主需要交纳的契税是3000多元，以及其它的各种费用一共将近1万多元。但是这个单据只有照片，据张女士介绍，这张业主入住缴费单是不给业主的，在费用缴纳之后只开收据，收据上也不标明任何收费项目。开发商这样做到底合理吗？既然业主签了字缴了费，就应该有权保留一份详细的缴费单据，开发商到底在担心什么呢？据另外一位80后业主说，这张业主住缴费单是 不能签的。
业主：现在他通知我们交房，交房的话我们需要验房才能收，现在的情况是什么？他就是让你交钱，而且交完钱才能去看，但是如果我交完钱，就要签字，签完字就相当于默认接收这个房子，认可这个房子的质量问题了。现在还有一个什么情况，他现在一切的竣工证明什么的都没有，只有一个监理公司和建筑公司内部认定一个房屋的合格说明。
记者：关于这些证书你们跟他们要过吗？
业主：他说在办，现在没有。
开发商在交房的时候是不是应该主动出具验收合格的相关证明文件？这些证明文件都应该是哪些部门来出具的？开发商自己内部的验收合格证明是否能够作为有效的验收合格证明来为业主办理收费的手续？记者就这些问题联系了北京市建委的便民服务热线，请便民热线的工作人员来解答。
市建委有话说：交房需五证齐全
记者：开发商要给业主交房的话，建筑的房屋要符合哪些条件业主才收房？
工作人员：如果这个是期房的话，开发商在交付商品房的时候，应该取得竣工验收备案表。第二个，取得商品面积实测技术报告。第三个，他应按预售合同的约定交付的其它条件，然后还应该给您提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
工作人员：是的。
记者：如果那边不能出具的话，作为业主可以向开发商索要吗？
工作人员：可以。如果买的是期房，这个房子已经盖成了，交房的时候这个是必须要准备的，他必须符合这几个条件才可以交付房的。因为竣工备案是到市政府办事大厅去办理的，这个面积实测技术报告是由他找技术部门针对这个房屋面积实际测量的。
记者：那几个证书如果不能提供的话，是不是这个房子我不应该收呢？
工作人员：他必须提供这些材料。
记者：那要是在不符合这些条件的情况下，开发商强制交房，业主该怎么办呢？
工作人员：那只能建议您向有关部门投诉开发商违规行为了。
开发商不主动提供验收合格的证书，并且水电还不能够使用，就强迫业主签收，让这些80后业主实在是很生气。
业主：我们这两天一直投诉，都在找各个相关部门，都在投诉这个问题。
记者：你花了多少钱买这个房子？
业主：花了4000多，在房价比较低的时候买的，30多万吧。
记者：现在看着这个房子，感觉和你当初想象的差别大吗？
业主：差别比较大，确实。有点矮，稍微装修一下两米五左右。里面宣传的是地暖， 后也改成了暖气。包括里面用的材料，像我那一层我那个窗户是铁皮，是单层的玻璃。开发商跟我们解释说，这是消防的要求，但是我没法接受这个理由。
业主们集体找开发商理论，但是开发商却辩称这房子已经是验收合格的了。既然验收合格那为什么配套设施还在施工当中？所谓的验收合格证明能否说服“东方魅力商业大厦”的业主们？开发商是否能够为自己匆忙交房给出一个合理的解释呢？
开发商有话说：有验收合格证明就行
开发商：每平米都是，甚至连供电炉做好了，你可以交这个房了。我们能够保证客户进去以后，年前大家高高兴兴的把房领回家。你要是硬装修，我们全力配合，我们一定保证您。但是不装修的话，你们年后再进行。我们这块不提供电。
开发商：合同里面就这么约定的，我们也是为了有一个正规的交接期。我们也希望作为开发部门，想年前把房子交上。我们跟物业公司达成的一致就是，年前交房的，这个物业费是免收的。
业主：现在您的房子合格，各方面都符合合同规定，您免我的物业费，我感谢您。但是你这个条款是一个霸 条款。
开发商：那你现在提出的要求是什么？
业主：什么情况下适合这个房子我收了呢？请你出示你们的验收证件。
开发商：这样是吗？咱们合同里面写的是验收合格，本身我们开发商写的时候也是打这个擦边球。说实话，现在房子没有进行到综合验收这一块，但是前期有监理项目的验收，我们是拿到了竣工证明，有这个证明，我觉得足可以交房。
业主：这是国家法律规定的，也是合同明确规定的。
开发商：这个我们是从建委买回来的，不是说你随便拿一个什么都能买到的。
业主：我们就是按合同来。
开发商：可以。这个质量保证书还有使用说明书，如果客户要装修的话，我们可以盖个章给你发过去。如果现在你不装修的话，我们装修之前肯定把这个给到您手里面，这个东西已经有了。
业主：那等于是您这房子现在没有拿到合格证？
开发商：怎么会没有合格证呢？
业主：这是哪个部门出示的文件？
开发商：后面有盖章。
业主：我只想认定您这是一个内部文件，您这是一个自己盖了章，自己说自己房子合格的文件。我们已经咨询过了，他们说没有接到你们这个楼盘提交的要求这样的文件。
开发商：我们合同里面也有一条，我们也是咨询过相关部门的。就是具备9项条件， 项是商品房验收合格，第二个就是综合验收合格，第三是三期综合验收合格，第四就是有这个政策的基本文件。我觉得你说的应该是第四种，我们开发商在合同里面就有相关条件，我们已经有我们开发商出具的，还有各个部门、监理单位出具的竣工验收，就可以进行交房。
开发商称合同里写的是验收合格，他们有开发商和监理单位出具的验收合格证明就能行。记者也联系过北京市建委咨询过，开发商在交房的时候是必须要出具《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定证书》以及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》这5个验收合格证书，业主才能收房。那么开发商的解释到底是不是合理呢？开发商急着交房是为了逃避支付违约金吗？业主是否可以拒绝收房并且不用承担法律责任呢？
业主们遇到的交房问题主要有三个： 是交房程序倒置，先交房后验收；第二，合同或者是广告当中承诺的配套设施缺失、缩水；第三，违规收费；第四，部分开发商利用交房的机会要求购房者签署补充协议，设置圈套。这些业主们该如何避免相关的法律风险，使自己的权益得到 维护？北京潮阳律师事务所律师郑传锴，经济之声特约评论员、《中国青年报》经济部副主任潘圆做客节目，发表他们的看法。
专家有话说：开发商为避违约急于交房
主持人：业主的合同当中明确的写明了违约金支付的内容，那么开发商急着交房，到底是不是为了逃避支付违约金？中国青年报经济部的副主任潘圆认为：
郑传锴：我想开发商急于交房无疑是出于逃避违约责任的这种目的，另外在此之外开发商急于向业主交付房屋，还是向建设主管部门以及相应的主管部门推卸责任的一种方式，那么目前我们看到的是交付房屋不符合交付条件，那么也就是开发商无法交付房屋的问题，一旦房屋交付了，那就会转化为房屋的质量问题，那么这两个问题从性质上是不一样的。如果他拒绝交付房屋，可能会造成业主集体的维权，如果说仅就质量问题的话，那么可能更多的是一种管理行为，他的管理的力度是不一样的。
律师有话说：业主有权拒收房屋
主持人：我们再来看开发商自己内部的合格验收文件是不是具有法律效益的？
郑传锴：首先说开发商内部验收是不能证明房屋符合交付条件的，那么不能证明符合交付条件的文件更不能作为开发商敦促业主收房作为法律性的这种文件。
主持人：我们再来看在这个案例当中，我们业主是不是有权利拒绝收房并且不用承担任何法律责任？郑律师。
郑传锴：业主当然是有权利拒收房屋的，在这里，业主基于对对方的这种违约行为的担心，拒收房屋，我们在法律上可以给它定性为叫不安抗辩权，也就是说我合同相继对人基于一种合理的存在的这种不安的情况，我可以拒绝履行合同。
主持人：潘圆我想请教一下你，如果说你去买房你要确定这个房屋是否达到一个交付的条件，你都会去看哪些东西？
潘圆：石家庄2007年专门出了新建住宅支付使用管理办法，已经说得 清楚了，很重要的一点新建住宅应该有必须取得新建住宅的交付使用证书的，那么实际这个证书对上述业主的很多的问题都有回答的，你达到了这个条件，拿着这个意见书，然后再有其它的相关的这种法律文件的规定，那么证明你达到我可以接收的这种条件的时候，我才能够收房。所以我感觉就是这个开发商拿出这种我自身有一个验证合格的，你就可以交房，那么完全是违规的，而且也是我不知道他是缺乏常识还是故意装糊涂，实际上消费者比如我作为一个普通消费者的话，我也会考虑你相关的证件各方面都要齐全，然后要看房屋具体的实际建的情况，是不是有不满意的地方，是不是有严重的质量问题，那么你才能考虑是不是收房的，你要达到我满意的这种标准或者你承诺给我的这种标准我才能收房。
律师有话说：先交房后验收也是违约行为
主持人：郑律师那确定这个房屋是否达标的条件到底应该有哪些？我们怎么样来确认自己这个房子到底能不能验收，从法律上您给我们解读一下。
主持人：这个业主们维权的这个小区就是“东方魅力”商业大厦还存在一个问题，就是开发商他交房程序是倒置的，就是先交房后验收，那么这种情况下开发商到底应该承担什么样的法律责任呢？
郑传锴：这就是我们刚才提到的，他如果先验收再交房的话那么可能导致开发商是一种违约责任，交房的违约，但是如果是交付了之后还没有达到验收的情况下，它的性质就转变了，那么是开发商交付房屋不符合质量标准，那么仍然是一个违约责任，但是违约的性质包括他的行为的定性就不一样了。
但还是交房的要重，因为交房有明确的违约金，但是如果质量不符合标准的话，我们的业主需要证明它不符合标准，首先我要委托去检测，另外不如果它不符合质量标准，造成损失了，业主还要证明我的损失有多大，这一点从举证的难度上讲就远远大于之前我们说的这种违约的举证，所以说消费者、业主仍然有权利去主张这种违约责任，但是他主张起来的难度会大很多。
专家有话说：开发商先交房的算盘打不响
潘圆：其实他主要就是一个责任大小的问题，因为如果你计划为质量问题的话，那每一个质量问题实际上是千差万别，那么就是说消费者在维权的过程中维权的成本也很大，而且开发商有很多的理由为消费者扯皮，但是如果你违约金的话那白纸黑字很清楚的，所以这个来讲他可能要规避这个责任，但实际上我更想说的就是说在房地产市场过程中，不诚信的现象是很多的，而且消费者维权也会碰到各种各样的问题。但是在这个过程中我是很奇怪就是开发商其实低估了消费者，为什么呢？因为你在配套设施各方面都不健全，而且有很多问题证照不齐全的时候，那么你强迫消费者跟你签，那你有多大的筹码能够强迫消费者一定要跟你签呢？那么我觉得现在消费者的这种维权意识也逐步提高了，他根本不可能跟你签，所以我认为就是说他这种做法也是不明智的，他根本做不到。
