“政策微调”选地产 “保障房加强”选上游
和讯房产2012/01/12 15:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
——地产 不同变化路径下产业链 逻辑分析
核心提示
明年地产 存在两种可能的变化路径，一种是通过地产政策的适时微调缓冲房地产 的过快下滑；另一种是通过加大保障房 以支撑地产 增速，平衡地产调控和 下滑的矛盾。在地产政策适时微调情景中，我们认为通过地产 这个链条传导，地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可能性；而在保障房加强情景中，上述产业链 逻辑将被打破，跳过地产带动产业链其他行业将可能出现。
报告摘要
明年地产 两种可能的变化路径：政策微调 VS 保障房加强：我们认为明年地产 存在两种可能的变化路径，而导致周期性板块， 是地产产业链存在两种可能的 路径选择。一、通过地产政策的适时微调缓冲房地产 的过快下滑；二、通过加大保障房 以支撑地产 增速。情景一的变化路径，将有利于地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可能性；而情景二的变化路径，将跳过地产带动产业链其他行业。
政策调整下，地产股先于地产 筑底：从历史的数据对比来看，商品房销售面积增速是用来观察房地产相对走势（房地产指数除以全A指数）的重要指标。销售面积增速和地产板块相对走势具有很好的相关性。而销售面积增速是地产 增速的领先指标，销售一般领先 大概五个月左右。也就是说，地产股相对走势筑底的时点往往领先于地产 增速的筑底的时点。
地产 领先或同步于地产上游的行业量/价变化，地产上游的行业量/价变化同步于相应行业走势：由此判断，地产 领先于上游的行业的走势变化。换句话说，在地产政策出现调整的情况下，地产行业将通过地产增速这个链条进行传导，而地产将先于产业链的其他行业出现反弹。
保障房可能成为打破产业链 逻辑的关键点：从平衡地产调控和地产 增速的角度来看，保障房将成为地产调控政策调整的重要不确定性。我们估计今年保障房实际 规模大概在7 千亿左右。在融资渠道和方式不发生明显改变的情况下，我们预计明年保障房 规模大概在9 千亿左右。但如果 加强保障房的 力度，增加融资渠道和方式，明年保障房 规模增加到1.1 万亿，则大致对应16%左右的地产 增速。这将削弱地产调整政策调整的必要性。从而打破情景一下的 逻辑。跳过地产，而带动产业链其他行业。
明年地产 两种可能的变化路径：政策微调VS 保障房加强
明年房地产 增速将成为宏观经济和地产行业调控政策判断的重要指标。我们已经在2012 年地产行业年报《潮水退去，留下希望，还有等待》中，给出了我们对明年房地产 增速的中性判断。但随着近期 对明年保障房建设目标的逐渐明确，我们认为地产 存在两种可能的变化路径，而导致周期性板块， 是地产产业链存在两种可能的 路径选择。
两种可能的变化路径的驱动因素分别是：一、通过地产政策的适时微调缓冲房地产 的过快下滑；二、通过加大保障房 以支撑地产 增速。在地产政策适时微调的情景一中，我们假设明年地产调控大方向不发生转向，但在刚需层面进行适当政策调整，保障房 在今年的基础上适当增加，全年地产 增速达到13%左右。
在保障房加强的情景二中，我们假设明年地产调控方向继续从紧，通过加大保障房 力度，支撑地产 增速，全年地产 增速达到16%左右。我们认为情景一的变化路径，将有利于地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可能性；而情景二的变化路径，将跳过地产带动产业链其他行业。
情景一：政策调整下，地产股先于地产 筑底
从历史的数据对比来看，商品房销售面积增速是用来观察房地产相对走势（房地产指数除以全A 指数）的重要指标。销售面积增速和地产板块相对走势具有很好的相关性。而销售面积增速是地产 增速的领先指标，销售一般领先 大概五个月左右。
也就是说，地产股相对走势筑底的时点往往领先于地产 增速的筑底的时点。但这里的关键假设就在于，地产 增速的反弹是由商品房销售所带动。而从以往经验来看，商品房销售的反弹政策端，如信贷、调控政策的变化有很大关系。因此，在政策调整下，地产股往往是先于地产 筑底。
情景二：地产 领先或同步于地产上游的行业量/价变化
作为产业链的下游，地产 对于上游钢铁、水泥、机械的拉动往往存在一定时滞，即地产 往往领先或同步于地产上游的行业量或价的变化。从历史数据对比来看，地产 领先钢铁价格变化4 个月，领先水泥价格变化6 个月，与工程机械的销量增速存在一定的同步性。
情景三：地产上游的行业量/价变化同步于相应行业走势
而从历史规律来看，钢铁、水泥价格的变化往往同步于各自板块的相对走势。同时建材和机械板块的相对走势具有显著的联动性。由此可以判断，地产 领先于上游的行业的走势变化。换句话说，在地产政策出现调整的情况下，地产行业将通过地产 增速这个链条进行传导，而地产将先于产业链的其他行业出现反弹。
情景四：保障房可能成为打破产业链 逻辑的关键点
近期 提出明年保障房新开工700 万套，并保证竣工500 万套的目标。这对应的是明年大概1800 万套保障房在建项目。从平衡地产调控和地产 增速的角度来看，保障房将成为地产调控政策调整的重要不确定性。
虽然今年住建部提出 1.3-1.4 万亿的 目标，但我们认为今年保障房实际 规模大概在7 千亿左右。而在融资渠道和方式不发生明显改变的情况下，我们预计明年保障房 规模大概在9 千亿左右（媒体报道的1.8 万亿并不现实）。但如果 加强保障房的 力度，增加融资渠道和方式，明年保障房 规模增加到1.1 万亿，则大致对应16%左右的地产 增速。这将削弱地产调整政策调整的必要性。从而打破情景一下的 逻辑。跳过地产，而带动产业链其他行业。
