成都 ：聂梅生论中国房地产现状/图
房地产门户-房天下2006/03/31 17:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
时间:2006年3月31日
地点:加洲花园酒店
“2006机遇与挑战”黄埔同学东西部企业家高峰论坛
主办单位： 西南交通大学、上海交通大学黄埔总裁同学会
承办单位： 出色财智•智力产业联盟
协办单位： 四川省房地产协会、成都住宅与房地产业协会、上海房地产协会企业家联谊会、《东方企业家》杂志社、《浙商》杂志社
东部赞助单位：曹安国际商城、惠达陶瓷集团、上海爱建房地产集团
西部赞助单位：中铁二局集团、中铁八局集团、中国南车集团资阳车辆厂
媒体支持： 财经日报、MSN中国、房天下、新华宽频网、东方宽频网、成都商报、新民晚报、33频道、华西都市报、成都装饰周、房天下
聂梅生教授现任工商联房地产商会会长，清华大学、哈尔滨工业大学客座教授、博士生导师。历任中国市政工程西南设计院副院长、建设部科技司司长、建设部科学技术委员会副主任、建设部住宅产业化 室主任、中国土木工程学会给水排水学会理事长等职。发表了《中外住宅发展对比》等数十篇论文以及多部学术著作。三年来一直关注、支持地产黄埔总裁班，并亲自授课，此外还以工商联房地产商会研修 的方式给予理论与实践指导。
主持人：好， 感谢施先生。下面有请聂梅生女士来为大家做精彩的演讲，有请。 聂梅生：各位嘉宾，下午好很高兴参加这样一个别开生面的活动，这个名字叫东西部企业家高峰论坛，刚才听到企业家的发言之后，大家情绪可能都很激动，现在可能要回到一个更加理性的讨论，作为中国房地产行业商会的会长的，我想和大家他一个沉重的话题，那就是房地产宏观调控催生了什么？
从03年到05年，这么持续两年的宏观调控，我现在想到应该把他看成是一场改革，这些心态会比较放平，因为中国的房地产市场实际上时间比较短，也就是20年左右，真正房地产市场的兴旺发达和成为成为国家的支柱产业，在国际上引起关注，是在98年房改以后，就是把福利分房推向货分房。但是持续两年的宏观调控，已经使中国的房地产市场发生了变化，他不是影响了现在，也不是很多我们业内人士想的宏观调控什么时候是个头，什么时候结束？恐怕不是这个问题，要转变一下想法，这个变化要极大的影响中国未来的房地产市场，乃至中国的经济社会的发展。那么宏观调控催生了什么？可能有很多很多， 近有很多说法，央视有一个会，就是用第三只眼来看房地产，就有很多 的经济学家来讨论，看法不一定一致。我觉得宏观调控催生了三件事情：
个房地产的重心在发生倾斜。从98年到现在，经济增长点，消费热点都是讲经济问题，很多人可能还不太了解，所谓 偏向社会的，属于中低收入的经济适用房，这是社会问题了。当时启动经济适用房的时候，是98年，那时候我还在建设部，那时候我也想不同，怎么想就弄起经济适用房了。当时怎么启动的我不知道大家知道不知道，当是朱溶基政府那一届，是中国钢材大量挤压，卖不出去，当时总理就找到我们部里面，赶紧启动一个面向中低收入的销售大量钢材的经济适用房，是这样启动的，当时启动也是经济背景，并不是社会背景。所以用历史的眼光来看是，现在很多的问题是和当时背景有关系的，所以当时的经济适用房也被是用来拉动经济了，这属于正确补贴性的商品房，在宏观调控之前，一直都是在讲经济的事情。
当然从现在我们的房地产仍然是中国经济领域的重要的生力军，所以同他调控了两年，正是他对政府经济的影响太大， 从宏观调控，但是不知道大家是不是感觉的到，从去年年底到今年以来，尤其是两会以后，在 提出了建立和谐社会，科学发展观念这两件事情，对中国的房地产发生了 深远的影响，就是房地产在强劲的拉动了中国的经济之之后，现在该向他的社会功能倾斜，这个倾斜是必然的。不管你是想不想的通，这些都不能够改变房地产的重心的向社会倾斜客观事实。
我想应该去认识接受他。那么在说多这个问题的时候，很多人就说，本来市场经济当中，属于市场的这一部分就应该交给市场去解决，但是属于政府就不应该去干预。怎么启动的时候，那政府的功能在什么地方？为什么到现在才去提出来廉租房？各个面在这个问题，那我觉得这个事情确实存在对公众住房的政策性引导，我们可能回忆一下，我们中国的房地产市场，大家在一起怎么走到今天的。这个事情我翻了很多资料，我翻了“十五计划，”现在是“十一五”。当时原文是这么提的：“基本实现每户拥有一套功能相对齐全综合质量较好的住宅。”这里提了一个每户拥有一套。什么就是拥有，就是持有，就是房子属于你，然里面又提出了对住宅功能质量的要求，要功能齐全，综合质量较好。就是拥有什么样的房子呢？
这三件事情一块提出来的，这就导致了住房需求从市场去解决。其结果就是这么几年以来，时间不太长，这是对公众住房市场的引导，这个背景当时是经济背景，现在搞的怎么样呢？就是我们国家的持有率 高，尤其是新房的持有率。我们的住房持有率达到80％以上。有人问我，你凭什么说中国的住房自有率在全 几乎 呢？那我又去查了一些资料，我发的是 这个是国际住协会他们2000年的资料，美国是多少？美国应该说是市场化的 强劲的个国家，他的住房的持有率67％，低于我们的80％，现在80％是少说了，有一些地方是85％。英国67％跟美国一样的。日本62％，德国42％，法国60％，加拿大64％，澳大利亚70％，还用在说吗？这是发达国家的住房持有率，我们现在是80％以上。其结果就是03年以后的宏观调控和这个政策导向是有关系的，因为这样做了以后，大家全到新房市场去买房子，就把租房市场搞下降了。好象租房是临时的，就造成的中国的房价和租金的比例部队，房价高，租金低，房价租金比被经济学家认为是 明显的泡沫的证明，在去年谈到这个问题上，我就退出了。凡是认为中国经济有泡沫，上海就是这样。我就讲，中国的房价租金比不再一个层面上，因为中国租房这一部分市场根本就没有起来，他不足以平衡新房的房价。上海的租金足以平衡上海的房价？他太小。所以这一件事情是中国的畸形。跟国际是不一样的。现在就是说，应当把人人拥有，改成人人享有，享有和拥有是两个概念，强调人人都有居住权，而不是房产权。我们持这种态度的人一直都 不倦的强调。这是一个。
居者有其屋，人人享有，是联合国的口号。
第二个事情是人均居住面积，到底多少合适？在网站上也是在争论，可能源头也在我这里，就是我发表了一个数字，就是05年我国城镇人均住宅居住面积达到26平方米，后来又是25平米，这是去年年底建设部在南京开会议的时候，汪部长宣布的数字，在翻一下“十五”规划，当中提到，05年达到22平方米。当时已经是大着胆子做这个事情，我们现在已经是“十一五”了，十五末期我们就达到这个数字了。现在已 过了。这个是指标数字已 过了，第二，看一下我们人均GDP，中国经济普查以后，GDP的调整是1700美元。那我们再看看，香港和日本，香港和日本的人均GDP都超过了34000美元，是我们当前的20倍。再看看他们的城镇，城市居民香港的平均住房面积是7.1平方米，日本是15.8平分米，不管你怎么着，我们也高的多的多。而他的GDP是我们的20倍。这个问题说明什么？所以我们户均建设面积过大。他不仅是一套住宅价高，而且对土地能源的消耗不符合现在的科学发展观。这个和我们中国的体制有关系，我从99年开始就开始呼吁，不能一平方米一平方米的卖，应该是一套一套的买，但实际上他的计量单位，从来不按人均多少平米，他是按一套房子里住几个人。或者说一个人我拥有两间房子，他是按照一套一套的来说。可惜中国的房子就是不肯一套一套的买。当然按平方米单价就影响房价，但是如果按总价来卖，未必卖的 ，不见得。因为你是买的一套房子，不是100平方米，他又不是买布，对不对？这和我们的整个体制有关系。所以现在国家“十一五”规划说的什么。“十一五”规划我查了再没有提平方米，提的是提高建筑物的质量， 说的是质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修，恰恰提到的是质量和寿命，还有一个是发展节能省地形的公众住宅。这是“十一五”对房地产的宏观的引导，这说明前面说的是质量，后面说的是节能，功能。也是在“十五”当中提的是22平方米，“十一五”把后段加强了。所以现在转到强调住宅功能质量的阶段。如果在座的有房地产仍然去拼平方米就要反思一下。
当然政府要做更多的事情，对中等收入、廉租房等等，另外一方面住宅对市场经济情况下的商品住宅，更多强调的是住宅、质量、建设、省地。他是向和谐社会，科学发展观这一方面去倾斜。这是宏观调控子后 个变成。
第二个变化，是房地产金融加速破壳，在宏观调控以前，我们可以说，中国只有房地产信贷，没有房地产金融，因为 的钱几乎都是从银行出来的，但是当前海外资本大举进入中国房地产，这是一个事实。那么中国的房地产金融正在紧锣密鼓的涌动， 大的内在的推动力，这个搞的我这样一个完全是一个学工程技术的，我是清华大学1962年毕业的到美国去留学也学的工程技术，现在不得不花80％的精力去和金融折腾。这里我首先说一下外国海外资本在中国的情况，他进入中国的情况有三种： 种是通过基金。他现在主要是针对地产商，或者项目进行股权 ，05年这一年，通过正规的基金投入中国的规模是28亿美金。但是它们有很多不是按照进常规的方式进来的，他直接是针对项目 的，达到500亿人民币。第二部分是海外金融机构的债权资本，进行终端其的过桥债权性的 ，他也就是说 说好了，过给你过桥之后，你把我的股权给我，这一部分的汇报率达到的高于银行 率，大家知道中国银行的房贷，怎么调都没有过10％，这一部分海外资本的短期过桥式的房贷，他的 率都达到了18—30％以上，这已经是高利贷的范畴了。第三部分就是海外热前，就是直接在房地产的市场的 ，就是买了卖，卖了买比如说上海这些地方。这一部分不好估计因为他是循环的，估计有200亿美金，热前在中国炒动。估计从03年宏观调控以来，海外资本股权加上债权有150亿美元，热钱这样一部分就不好统计了，试图进入，想要来钱有多少，但是还没有进来， 近速度 快，向香港、新加坡等等一下子就50、60亿美金，大概一共1000美元。我下面讲一下，他们为什么要进来？因为我们国家现在大家注意到人大以后政府对海外这一块 中意，今年是WTO和国际接轨的 后一年，也开始有一些股权融资这些。他们为什么这个时候进来，不是很奇怪，中国在进行房地产的调控，开发商日子不好过，银行日子也不好，那么中国的房地产没有 价值吗？为什么还会来？这个不值得去吗？未必就是他们都是傻瓜？ 早说中国的房地产市场有泡沫的时候，恰恰就是这些海外的大公司。那为什么你自己要进来，我说你不是不看好上海市场，那你为什么要进来，这里面就是说外资进入海外市场，他是看中了你市场，他们也是要赌三件事。 件事赌人民币 ，外资金融机构的大局拿定，比如上海绿地融了一笔资，就是8000万美元，绿地就在郫县高位摘牌。这个我还 清楚的。 后要定下来，他 后进来，高位一下就摘下来了。这是一个情况，你如北京，华润那一块地，港资的资本，还有银科，那都是一下子就把价格调上去，因为是外资的背景来拿地，当人民币 以后，他并不一定做这个项目，当人民币 以后，他就退出。这样做，对周边的房价影响很大，你可能就在他隔壁，你当时是50万，拿他的是500万，那么房价自然就上去了。这个在我们成都这样的二线城市很多，你拼不过他。他是外资进来的。
第二个赌房地产的利润，就是海外基金的股权 ，他基本是针对中国 的房地产企业，因为全 的房地产的利润目前在国际上大概是5％上下，中国肯定不是5％，而是是翻番，所以这种情况之下，他的目的就是分享你的利润，因为中国的房地产的利润还是比较高，尤其是分享中国 的房地产企业的利润率。因为他比较稳定，因为海外基金都是养老基金，本来要求的 就不高，2％、3％就够了，如果能拿到10％的红利。他那样就 高兴了。
第三个是在赌银行利率上调，就是赌升息。我们的银行利息还是不高的。现在也可能由于人民币 ，不可能短期升息，有人在宏观调控当中就适当上条的房地产的利息。一旦升息之后，海外 在中国，过持有长期物业，形成的稳定的现金流，在把这个现金流存到银行，你一升息，他不就坐享其成了吗。 这部分形成稳定的现金流之后，一旦升息之后，他就退出。中国并还没有开门，但是在香港美国都 发达，他都有退出机制，所以赌人民币 、银行升息、房地产利润。这三种是海外基金看好中国的房地产市场。那么我们再回头来中国房地产金融是什么情况？
那么由于我们刚才讲了，我们主要是做房地产信贷的那就看银行了，04年低，银行的贷款余额是2600亿，05年一季度，我们银行的贷款余额是2700亿，到去年年底，是30000亿，30000亿说明什么呢？我们再比一比，我们就不算热钱这样一部分，前面那一部分，每一年30000亿，这样还不可以除，除下来，好象就占到5％、6％，这里要提出外资这一部分没有个贷，而中国的银行信贷当中有很大一部分都是个贷，起码占50以上。第二，我们这30000亿这针对中国总数，而海外的热钱到中国，只针对几城市，大部分在北京、上海、深圳、杭州等等。他一集中，就对当地的房地产的市场的冲击就大的多了。这两件事情，一个是博弈，还一个我们中国的宏观调控当中，有212号文件，使房贷下面卡的很紧，这个情况下，房地产现在就有两个命文。房地产金融属性大幅度的回归，就是房地产这个词，在国外是“不动产”。但是在中国一直不肯用“不动产”这个概念， 现在怎么办，首先银行如何面对巨大的存贷差，银行的存贷差达到了创记录的90000亿，出不去，我们的存贷差基本在92、94年是差不多一样的，现在已经降低到0.6几，银行面临巨大的存贷差压力。尤其是银行搜集了银根之后，每个银行都有这个压力。海外就来解决这个的问题，就形成了这个竞争，他只有支出新招，才能解决他的存贷差。民生银行也支出了很大的新招。比如说单周供。刚才我在吃饭时候，也跟上海的业界的交流，上海现在不说话，慢慢的也在放，什么首付20％、30％都在变化。如果中国再不想办法解决，那不是就把房地产这块不让出去了吗？
第二个我们要考虑一下，宏观调控之后留下的 企业到底还有多少？宏观调控是一个大洗牌，没钱没地肯定要洗出去。那么很多咨询公司都在做，这一次洗牌要系多少，我觉得会的影响到50％的房地产企业，那么我们在看国内的 企业在做什么，我看大家都知道的企业在干嘛， 开始宏观调控的时候，我说你们春江水暖鸭现知，首先是国内并购， 明显的是万通和泰达（音），就是拥有大量天津的土地，他们做了一起并购，内部并购很大，还有比较 的任志强和潘石毅（音）的鸡蛋换粮票。主要一下我们报道，先有顺驰、万达、万通、等等都是大的房地产开发企业，每一年的销售都在三五十亿以上，他们都是以基金上市等等方式，直接对接海外资本，这些老板都在忙这个事情。我有我自己的融资平台，所以中国的 企业跟海外联姻以后， 后剩下来的还有多少？资本市场从来都是嫌贫爱富的。海外资本青睐中国市场，为什么我们自己不青睐自己的企业呢？不抓住这个机会呢？ 我们再看看中国 的物业还有多少？中国房地产的政策就是卖房子，所以他支持这个卖房子。支持买卖。他并不是说不支持，这种政策持续到现在，留有物业可经营的不多。这个当然和他资本量的比较紧，他自己就不可能再有自己的 物业。这个本来不多，甚至商业地产，在业态上都很有问题。你们商业和卖房子一样，都打零了卖，肯定有问题。包括写字楼，所以呢，本来我们的重点就是住宅，以往的政策促使建房子后都卖掉，很少留物业，所以外资进来就可以 ，你卖我就买。所以正好给外资很多暴力 。现在又来买物业，所以他们很针对现在的物业，中国的良性物业本来就不多，在物业这个问题我们到底还有多少。
总之中国的房地产企业影响支持中国的我房地产机构，应该建立中国自己的房地产产业基金、低压贷款政权化等等，不要都去跑到银行去做间接融资，这样一个是企业跑银行拿钱，外资又使劲的宰你。就是一来要把这个存贷差放出来。这种情况之下，今年整个房地产的宏观调控之后，会催生中国的房地产金融这几块，大家渴望以久的，可以和海外基金拼一把的事情。这个事情可能会很快破壳。推进这个事情。
第三件事情，应该说是宏观调控之后，提出来的科学发展观催生了绿色建筑。因为宏观调控他助动了房地产行业的调整，原来我们是一个卖方市场，比如说你也卖房子，我跟你隔壁，我也改房子，我在这里使劲的做绿色、生态、省地当然会使我们的房子成本升高，我的成本比你高，我的售价还不如你高，老百姓还不知道怎么回事，这种情况就是自量性、节约型、绿色建筑没有市场，因为他打不过别人，因为在科学发展观的支持之下， 也支持这个绿色建筑。绿建这一部分，他要适当增长成本，增加多少呢？如果是中档住宅，大概会增长6％—8％或者8％到10％。如果你的造价是低于2000，在1500左右徘徊的话。但是这里面也有很多问题，为什么现在可以做，一钱不做，这里面又是一个鸭子先的问题，就是有一批开发商在里面尝到了大甜头，比如刚才做太阳能的施正荣在讲，他也是在掀起的市场上获得了很多成绩，中国说一招先，吃遍天。就看你这招先不先，你先他一招，这部分天地就归你吃。绿建也是这样， 后他会回归到他的平均利润上去。 近有一个就是资本加上技术等于如虎添翼。我一直在讲这个个事，他们提高科学含量，他们说没用，现在房地产市场是一个非理性的市场，土地现在炒的沸沸 ，你的科技那一块根本就不可能形成企业的 。但是现在他们不这样看，因为科技会 市场。
北京叫渣钱，就是拖欠，一个是土出让金可以不交，可以从三个方面渣钱，可以有一点点自己的资金，有一点定行贷款，等等，但是现在都不行了在这种情况下就变成一个卖方市场，房地产的太平衡了，我只有把房子盖好了，才可以竞争，目前就是 优价，这肯定是一个市场的规则。以前的多年未必是 优价，但是现在 优价在理性的市场当中会出现，宏观调控之后调出一个理性的市场，这个价格的 终于偏向了行为的指标。就是回归到性价比这一块。 就卖的好。所以这个事情我觉得是一件好事，所以在住宅产业化提出10年以后，到今天我们觉得终于可以在节能省地这一块体现，那么技术加资本可以使一个产业、一个企业腾飞的定义。不宁唯是在IT中起作用，高科技加上 ，前面的是靠这一块起来的及目前在房地产当中也管用，我现在做的事情，也就是同样去要资本市场的支持。也要启动一个绿色建筑的资本得生长来支持这样一个理性的比较。那么国家在政策上的支持也十分必要。所以我想 不会超时间。
后讲句结束语，06年房地产业各界将在变化了的游戏规则下做出更加理性的选择，好，我就说到这里谢谢大家。 问：我是 财经日报的记者，首先感谢你对我们的支持，我有两个问题请教， 个是市场传闻，刘小光的首创有成为内地瑞持（音）？？您认为要如何突围？你刚才谈话的过程中，不停的谈到上海，上海不知不觉被赋于风向标的定义，您对于上海楼市的后世怎么看？ 聂梅生：这两个是 敏感问题，很可能我说了以后又引起媒体怎么样。这一件事情， 说明“瑞持”他的概念我不知道是人民币的概念，还是什么。在香港已经进入到法律程序了。估计你说的是人民币，人民币的信托基金，因为去年整整一年，就在05年的两会期间，商会给两会提了一个提案，也被 受到重视，就是说，启动中国廉租房基金，信托基金是什么意思呢你要有一个机构，去经营这个业务，然后形成一个现金流，然后把他卖掉，海外是在 做，比如说在加州饭店，再去做房地产基金，他在 做，因为 的物业，现金流是多的，如果你让大家去 个信托基金，你一年在那么一点点，我干嘛去买你的“瑞持”呢？所以海外是 物业，但是在中国，中国现在的廉租房是缺位的，廉租房是一定是要机构去持有的，联组是租出去的，不是卖出去的，然后这里面我们当时有一个评判，就是廉租房的租金尽管少，但是你一个月也要交几百块钱，另外一个个就是社保，另外一部分就是政府把土地拍卖，挂牌高了那么多，你为什么不去补一补收入呢？起到政府的作用，第四部分才是发信托基金，只要你高于国债，你看大家买不买？你看大家买国债，你说廉租房的信托基金发不出去吗？他有强烈的背景，为什么这么做，一方面是做廉租房的问题，一方面是要有人去经营不断是在那方面突破，他的性质是一样，他是信托基金，所以跟中国的各个方面管的，但是要有四方面的钱，这四个部门在管。我个人认为人民币的信托基金在当前宏观调控还没有结束，而且大谈和谐社会，向社会功能倾斜的情况之中国不大可能去支持再拿钱去支持 物业，去支持高档房，这个可能吗？我打一个问号。 第二个问题是关于上海的事，上海的事我确实 关心，还一次不是说上海生病，跟着吃药。都很不开心，我现在还对它很关注，我现在觉得上海这个国际大都市，他的房价和他的价值是同等的，除非上海的GDP不上升了，上海地位被别人取代了，如果不是这样的话，他是有前景，有希望的一个蓬勃发展的城市。房地产从来都是分享经济的一杯羹，他会分享经济的繁荣，只要经济在荣他就荣，所以上海房价到4季度，一下子就涨上去。我都不知道为什么会涨，去年人大的时候就拿上海的事情说话了。如果认为同意我的观点，那时候的房价是同意的理性的房价的时候。04年上海和北京的家差不了多少的。上海有一个世博会引导，北京有一个奥运会作引导，在这个期间他都会受影响，会受拉动的北京就没有像上海那样，房价上去，你看现在北京的家都在稳步的涨，在都是排 、第二、恰恰我们商会很多人都是在去年、今年买房子。因为他的工资也在涨，经济也在增长，如果上海这样走，我想不会拿上海试问。我就是这么看上海已经抢跑了6个月，你为什么要把房价弄那么高，这种情况之下，你就只好蹲一蹲，你就只好在这个房价上蹲着，等到将来和你的经济并轨的时候，再涨，不管从那各方面来讲，都不希望他大起大落，对上海没有好处，对中国没有好处，都会拿这个事说事。我觉得上海你先期的涨了不该涨的6个月，你现在就要承受冰牢，回落的一段时间，等到以后和并规的时候，就会再涨。
房天下成都 提供
