青城山正成 住宅“重灾区”别墅路在何方？
华西都市报2011/12/30 10:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
需求萎靡定位迷失刚性需求被挖墙脚开门可见一江春水向东流，推窗便吸天地日月之灵气，夏无酷暑冬无雪……在成都，除了都江堰、青城山外，可能没有哪个区域的别墅具备如此得天独厚的自然人文资源。然而，由于产品定位的迷失，如今的青城山正在成为 住宅的“重灾区”。
现状 年需求量仅7万方青城 住宅“冬眠”
近日，某地产圈内人士爆出猛料：今年整个青城板块的别墅年需求量仅7万平方米。这是一个令人恐惧的数据，因为即便是一个面积500亩的中型项目，推盘面积都不会低于这个数，而目前囤积在青城山区域的别墅项目早已超过20个。按照这个消化速度，仅青城山在售别墅都不知道要卖到猴年马月。
通过查阅嘉联地产提供的 近一期别墅市场周报（12.05-12.11），我们可以发现，在主城区、北部新城、龙泉驿、华阳、温江、郫县、青城山、牧马山八个板块中，华阳别墅仍为市场成交主力，销量分别为8套，而青城山则连续两周为零成交。从近9周数据看，别墅市场存量销售平均需140周，约35个月，已经表现出了较大的存量积压和销售困难双重压力。其中，青城山板块的供销比 ，数值近400，而华阳板块供销比仅为28。实际上，近期成都别墅的销量主要来自少数几个项目，绝大多数项目存在严重的“走不动”情况。在整个青城、都江堰板块，能冲上“别墅销售面积排名10强”的唯有一个中信云栖谷。青城山在售某别墅项目的销售经理在私下场合曾告诉记者，他们项目从今年5月开始就没有卖掉一套房子，现在连广告都不敢打了。
分析 性需求萎靡青城别墅受累二手房市
虽然临近成都，但作为头顶“双遗”金字招牌的 风景区，青城别墅一开始瞄准的就是国内甚至海外华人圈的富裕 ，成都本土需求反而被放到了次要位置。
在采访期间，记者曾听到过一个故事：去年夏季某日，一个刚从青城山下来的外地游客在途经龙湖小院青城时突发兴致，决定“进来看看”。刚步入样板间，一场不期而遇的骤雨就将一行数人困在了现场，在无聊的等待中，该游客索性摸出一支香烟坐到样板间的下沉式花园藤椅上，对着远处烟雨朦胧中的青城山沉思，几 后，香烟燃尽，该游客起身对置业顾问说“把合同拿过来，我定一套房子”。毫无征兆中，一笔价值数百万的交易就落在了自己头上，置业顾问在惊喜之余也充满好奇，不知道在过去的短短几 中，究竟发生了什么奇妙的事情。而对方的解释也很含糊，说“就是找到了一种感觉”，仅此而已。
这个故事在青城山的地产销售圈中广为流传，甚至被作为一个经典销售案例而被人们津津乐道。但是，就记者看来，如果一个开发商把销售的希望寄托在那飘渺的“感觉”上，那他的结局不会比那个守株待兔的农夫好上多少，毕竟这只是一个“个案”，既需要临时起意的动机，还需要一场不期而遇的骤雨作为道具，有效复制的难度系数实在是太高了。
事实上，外地购房者在青城山的置业大多是出于 赢利，而非自我享受。而持续近两年的政策调控，让青城山的别墅 者热情跌入冰点。
据了解，自去年4月中旬出台对房地产的新一轮调控之后，成都二手房交易量应声而跌，二手别墅因为价格更高，购买者更为谨慎，所以受到的影响更甚，基本沦为买方市场。据记者从相关中介机构了解，今年二手别墅的成交量较调控前锐减7成左右，整个市场的周成交不足10套。由于缺乏刚性需求支撑，青城、都江堰这类远郊板块的 物业更是重灾区，本报《成都别墅周刊》曾报道过 400万元寻买家的“牛二手别墅”就出自青城山。
调查 “刚性需求”被挖墙脚街子古镇动青城山奶酪？
屋漏偏逢连夜雨，如果说 性置业的萎靡，让青城别墅丧失了含金量 的客户资源。那么街子古镇这类后起之秀的崛起，则意味着青城山地产的另一大支柱——度假休闲置业需求也在遭受无情的蚕食。
街子古镇虽从 管辖范围
上属于崇州市，地域却属青城外山范围。经温江、成青快速路行至 的高山流水别墅门前，左行不到10 ，就是街子古镇。从2008年开始，街子的旅游地产开发逐渐升温，地建、天汇置业、奥邦等地产企业先后入驻。
相对于青城山动辄数百万的别墅豪宅，街子古镇的度假性物业就显得温柔得多，多层住宅的单价多在四五千元区间，且单位面积较小，以70平方米的两居室为主。也就是说，只需要花费30多万即可为家人购置一套度假别业，这对于成都数量庞大的中产家庭颇具吸引力。而更大的杀伤力还来自街子古镇相对完善的生活配套资源。凡在青城山有过置业经历的人都知道，住在青城山 头疼的就是“缺衣少食”，小区方圆几公里范围内根本没有超市，更不用说是什么娱乐休闲场所。而街子则没有类似的顾虑，毕竟作为一个拥有大量常住人口的古镇，街子本身就拥有相当规模的餐饮、娱乐设施。于是，本土“刚性需求”的移情别恋也就变得不可避免。
