成都楼市优惠潮汹涌 抄底时机来临？
房天下2011/11/28 00:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
自从“金九银十”变为“铁九铜十”以后，楼市提前进入“冬天”这一说法被广为流传，并频频爆出开发商资金链断裂的新闻，比如绿城的“被破产”事件。12月份即将来临，这是开发商冲刺销售业绩的 后机会，不管是紧缩放量，还是让利换量，开发商的目标十分明确：卖房。对于开发商来说，楼市的“冬天”来了，但对于购房者来说就是“春天”吗？
购房者说：买还是不买是个问题
面对开发
的确，对于购房者来说，买房是一件人生中的大事情，不能轻易下手。但是目前楼市发展前景很不明朗，“买涨不买跌”是购房者的普遍心理，因此更多的人选择继续观望：“毕竟楼市调控政策一时半会儿还松不了嘛！”
在成都，除了一些中小开发商，万科、华润、中海、保利、绿地等品牌开发商纷纷加入了 促销的大军，给出的折扣优惠也是其 的力度。如华润翠林华庭给出了 18%的优惠。开发商释放出来的优惠信号对于还没购房的人来说，确是很有吸引力。但对于已经用较高房价购得房子的人来，这就是一个“噩耗”，“一觉醒来就损失了好几万甚至是好几十万。”
由此在各地涌现出了“退房热潮”，“业主砸售楼部”、“业主高呼‘还我血汗钱’”等时间一时之间充斥我国各大媒体。曾有人笑言：“被砸过售楼部的楼盘证明已经降到底了， 值得下手。”
开发商说：这个冬天有点冷
在一系列的优惠促销轰炸以后，开发商声称房价已经到底，楼市拐点正在形成。可购房者并不买账，面对优惠促销观望情绪反而更加严重。买卖双方的博弈并没有结束，而是随着楼市调控政策的影响，变得愈发的焦灼。
虽然外界一直都在质疑开发商资金链的相关问题，但从目前已经采取了 措施企业的财务数据和业绩来看，他们都并不是 缺钱的。业内人士认为， 房企率先大幅 ，并不是当前资金紧张所致，而是应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备，为渡过这个不知长短的楼市“冬天”。
更重要的是，受到新推盘的增加和成交放缓的影响，商品住房的库存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。
万科总裁郁亮指出：“此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的全球金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了，且现在还很难判断这个冬天有多长。”
谁也无法判断楼市的“冬天”究竟有多长？有多冷？但我们知道，与楼市“冬天”相对应的并不是购房者的“春天”，只有买卖双方处于相互平衡的时候，才是房地产行业健康发展的时候。
万科总裁郁亮：不预测 不承诺价格
（来源：新快报）业主砸售楼部， 两成半卖楼……万科陷入舆论的 。在房地产市场的冬天来临，作为带头大哥的万科地产[简介 新动态]如何安全过冬？昨天下午，万科地产总裁郁亮在东莞接受记者提问时表示，万科地产将“积极过冬”，积极卖楼，谨慎拿地。同时他还表示，万科不会对 进行预测，也不给予任何承诺。
微调发展战
略重视广州
10月上旬，瘦身成功的郁亮型男造型的照片在网络上广泛传播，再次引来人们对房地产老板喜欢在“冬天”瘦身的热议。在昨天郁亮就笑称，宏观调控跟房地产老板减肥的确有关系。2008年调控，万科集团董事局主席 石瘦了8斤。今年郁亮减了25公斤。他还表示，万科地产也将积极过冬，减肥、健身一个不拉下。
他强调，在房地产的冬天，万科将会积极卖楼，谨慎拿地，并且在积极过冬的策略下，万科的发展战略也进行了“微调”。主要表现在，运作了8年时间的深圳区域将更名为“广深区域”。郁亮表示，深圳是万科的发家之地，但 近几年发现，广州扮演华南 的角色明显。“现在万科在广州前三都进不了。”他表示，万科会加大在广州的发展力度，将原来深圳区域的 室移到广州，年底将和广州分公司一起 。
万科低价策略几无悬念
在限购限贷等房地产调控政策的影响下，楼市终于Hold不住了，不少开发商开始 卖楼，多个城市因此出现业主砸售楼部事件。同时，在楼价下行、成交持续萎缩的情形下，上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等十余个大中城市的二十余个楼盘，已经将“补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，以解“低成交困局”。这也被业界解读为，部分开发商在“赌”调控政策会在短期放松。
对此，郁亮则表示，“万科方面，不会 预测，也不会价格承诺。”万科将继续执行楼盘2008年以来一直执行的“当月销售必须达到60%”的原则，根据不同市场状况及项目综合情况来定价。对此，也有业内人士表示，万科的这个执行原则就包含了市场因素。 是在市场状况不好的时候，还要保证新盘开售后的一定比例，那么制定低价策略几乎没有悬念。
此外，郁亮还对同行建议：“希望大家都好，不同企业应有不同状况不同策略。不过对形势要有积极应对，但不要花时间在预测(调控政策)上。”
限购取消会有替代政策
“采取限购措施，是不得已而采取的办法，目前看来这一政策效果还不错。”日前，住建部部长姜伟新这句话给人们带来了无限猜想。“限购令快要取消了，再熬一熬吧。”有不少开发商对限购令等一系列调控措施在短期内退出抱有幻想。但也有业内人士认为，虽然限购令不可能永远持续下去，但一旦限购令取消，意味着房地产相关税收的调控就会出台。对此，郁亮也认为，即使限购取消了，也会有新的“替代”政策推出。
“未来的十五到二十年，房地产仍然是 行业，不过行业机会不再一样。”郁亮认为，房地产的下半场将回到居住的属性上，到时会有不一样的游戏规则，比如：相比以前，不容易赚钱了，产品不能再作为 品出售等。
现场花絮
“如果我知道，我就是巴菲特”
在东莞松山湖，万科总裁郁亮再次发挥个人幽默的本色，一一回答了在场记者提问，内容五花八门，涉及年终奖、钱、接班人、足球等多个方面。
问： 近网络 传万科年终奖减半？
答：2008年的时候，万科管理层有过不要奖金，但今年的日子还没那时候难过，作为一个重视员工的公司，怎么会？
问：万科要进入 500强？
答：至于两年前，就有某上市公司的高管杜撰“松山湖会议纪要”，当时模仿他的语气还很像。而万科要进入500强的说法，语气模仿并不高明，一看就是假的。
问：万科缺钱吗？
答：发工资的钱是有的，发奖 是有的，拿地的钱也是有的。
问：万科有没有确定接班人？
答：万科董事局主席 石早已说过，万科不培养接班人，而是靠制度和文化完成传递。
问：万科会像恒大、富力、万达一样 足球吗？
答(笑)：我们早期已经玩过足球了，不会再玩了。
问：消费者很关心何时应该买房？
答：我如果知道，我就是巴菲特。
问： 石在美国真的只读书，不关心国内事了？
答： 石在美国读书像个学生一样刻苦用功，也很享受这个过程。此外，现在通讯很发达， 石虽然在外地，但依然 关心中国的发展。
相关链接
北京明年推15平方米极小屋
万科研发的“极小屋”在今年8月份亮相网络后，一直受到社会各界的广泛关注。“极小屋”的推广计划也一直备受瞩目。据悉，万科地产将会于明年在北京推出15平方米的“极小屋”，而广州、深圳等地目前还无具体的推广时间表。
不过，万科方面也表示，由于15平方米的“极小屋”是过渡性的产品，而许多规划对此也有限制，比如有的地方会规定洗手间的面积不能小于4平方米，类似的硬性要求也会导致“极小屋”无法实施。此外，万科还表示，“极小屋”推出市场后，会进行自我设限，不鼓励客户买来 ，会对买家有限购要求。
石：一旦房地产泡沫破灭 大房企首先倒下
继“破产门”之后，绿城开始转卖旗下项目股权的消息又不胫而走。在短短的一个月时间内，国内的领头品牌房企纷纷表示出对大市的悲观看法。万科总裁郁亮表示，“房价下跌已成大势所趋，万科将采用冬季战略”，绿城董事长宋卫平也表示，“年关将很难过”。10月过后，十大标杆房企的业绩开始出现了明显分化，其中完成年度目标超过九成的仅有4家企业，也有绿城及金地完成不足六成。前三季报显示，在A股上市的房企中
过冬卖地
大房企日子也难
日前，万科集团董事局主席 石在波士顿MIT中国创新论坛上表示，中国的房地产宏观调控已初见成效，若能在这三年维持成效，中国房地产可顺利软着陆。 石认为，现在的房地产泡沫是相当危险的，一旦泡沫破灭，大房企首当其冲。
多时未曾谋面的 石此语一出让本已激荡不已的楼市再起波澜，此前郁亮就发言指出，明年万科将采取冬季战略，一时间大房企未来的命运成为了市场的观点。
继“破产门”之后，日前在杭州某论坛上有网友爆料，绿城计划转让兰园和新华造纸厂地块股权，绿城不再是大股东。据了解，绿城兰园和新华地块均非全资持有，兰园项目的股东为绿城、西子和赛丽，新华造纸厂项目的股东为绿城和西子。绿城分别拥有上述两地块的42.5%权益和35%权益。
目前绿城官方并未对此事做过多的解释，只是对外界表示，一切以公告消息为准。
其实，无论 终消息是否可靠，但均传递了一个信息，就是在长期的调控下大房企的日子也不好过。
成交量迟迟难有起色，给开发商的资金面带来较大的压力。为了加 售回款，更多大型开发商也纷纷加入 浪潮。据中原统计，上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度 ，如万科在深圳的两个项目分别推出特价房， 折扣达到8.8折；保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息， 降幅接近20%。
中原监测数据显示，截至目前，十大标杆房企中已有中海、保利、万科等7家开发商进行大规模的 销售。10月，十大标杆房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、绿城、万科和中海的销售均价环比都有1-2成的下降。
断臂求生
小房企日子更难
正如宋卫平所言“绿城还有腾挪之地”，而对于小房企而言，在目前的市场状况下断臂求生者越来越多。
11月来，北京、上海等四大产权交易 新增房地产股权挂牌20起，挂牌价格百亿。11月来新增近百亿挂牌，预示着房企变动加剧。
记者了解到，挂牌企业主要以中小房企为主，可见目前调控压力使得中小企业出售离场的意愿逐渐增加。
随着宏观调控进入楼市冰河期，融资困难叠加销售萎缩，使得中小房企卖掉公司或者抱团取暖成为现在 靠谱的选择。截至日前，四大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到了同时的 值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。
今年1-10月仅北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元，而从8月开始房地产挂牌项目开始呈现井喷现象。仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首。其中单笔 挂牌金额达到18亿元，10亿元左右的也有很多。
业内人士分析，目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例在逐渐增加，而且在未来的一段时间内这一趋势很可能继续加强。
牛刀：中国房价泡沫破灭日是2012年6月5日
（来源：北青网）必将历史的见证中国房价泡沫的破灭，《穷人通胀富人通缩》也是全球 一本针对中国房价泡沫从衍生到破灭，从全球经济视野分析经济趋势和后续对经济的影响以及我们的应对的方法进行综合性思考的财经书籍。
书中比对了
我的逻辑是，中国的经济正在稳步推进和全球经济的大循环的运行中，宏观经济的架构、经济增长模式、金融的运行、市场的法则等等，将经历一次痛苦的转型，不仅影响未来的发展，也将影响到我们每一个人。
胡锦涛在G20峰会上表达了对人民币 态度，在国际上激起了强烈的反响，但是，在本国资本市场反应平淡，是何原因？让我们来看看新华社的解读：新华海外财经报道，胡锦涛当天还用迄今为止 为强硬的措辞，呼吁全球领导人不要再敦促新兴市场 货币，因为这会令全球经济陷入“平衡的衰退”，使可持续增长成为不可能。
这是一种障眼法，从宏观经济的角度解读胡锦涛的讲话，丝毫不提未来人民币未来的走势。我的分析是，胡锦涛的讲话印证了本书中提出的人民币 的末梢概念。所谓末梢概念，是指完成了单边 的过程，未来的人民币汇率将随着市场浮动。这种情况，在其他国家的出现过，但是中国将要出现的，不是阿根廷的一次 到位，而是日本的汇率浮动。而汇率浮动的 后结果是，人民币将逐步反映在国际市场的真实购买力。
汇率管制的国家，都要经过这样一次历程。当年日元出现 末梢状态，到房价泡沫破灭时，历时只有8个月，同样出现 末梢的阿根廷历时只有7个月，越南历时只有5个月。人民币真实的购买力将在以后的岁月当中，逐步体现出来。恐怕我们将来要面对的不是 ，而是贬值。对应日元，中国房价泡沫破灭是在2012年的6月。
相对日本汇率与房价之间的走势，来看本国房价泡沫后房价走势，那就是一个这样的结果：当人民币贬值到6.82元时，房价对人民币的真实购买水平回到了2008年，也就是房价跌回到2008年；当人民币贬值到8.26元，人民币对应房价的真实购买水平回到了2003年。这将是对买房保值的极其巨大的嘲讽。
房价泡沫破灭后，中国经济出现的五大趋势，我在《穷人通胀富人通缩》有详尽的分析，未来全球的财富流向也在发生变化。中国经济 的 是内需，调动内需对新一届政府是一个积极的考验。
