买房给您法律援助 签约切记要小心"附件陷阱"
房天下综合整理2011/11/17 14:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“垫首付”、“分期付”、“无条件退房”、“保值计划”……楼市低迷下，开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动，以期招揽购房者出手。签约时，开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些“附加条款”对活动作出细致的规定。附加条款和购房合同一样，购房者签还是不签？这是个问题。
分期首付先甜后苦
■案例：陈先生不久前收到一条手机促销短信，称某楼盘在售房源首付只要4万元即可。陈先生心动之下到其售楼处详询，原来垫首付是指购房者只要先支付一成首付，其余两成由开发商垫付，余款做按揭，年底前购房者再将两成首付给开发商。
不过当他看到开发商附加的“借款合同”时却吓了一跳，违约条款中约定：若购房者不付清另外两成首付，每天要支付应付款5‰的违约金，超过30天每天再加收5‰，若提出退房则前期交的一成首付予以没收。“我算了一下，一套40万元的小户型两成首付是8万，若，每天的违约金至少400元，万一资金不到位退房，前面交的一成首付4万元打了水漂。”
■解析：“分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。不过，业内人士提醒，“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”，没什么本质区别，而且未来还款压力更大。
房产律师魏亮表示，“分期首付”涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系，产生三个合同关系，任何一个出现纠纷，都会产生一定的法律后果。比如，若《房屋买卖合同》出现纠纷，但不影响购房者跟开发商签的《借款合同》，购房者借开发商的钱还是得还，同时，购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效，一旦超过银行规定时限不还，银行将回收房产。因此，一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。
保值承诺镜花水月
■案例：
高女士去年购买了某楼盘房子，当时开发商承诺购房者保留10%的总房款，等交房时，若其他同品质房源的价格低于签约的价格，则免去这10%的总房款。但高女士在和开发商签订的附加“承诺书”中却约定：“房屋交付前一个月内，如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源，应将10%房款一次性以现金形式付给开发商，款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐，开发商有权延期交付并追究违约责任。”
结果，近期交房时，高女士以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时，却遭到开发商的拒绝，坚称自己并未 。
■解析：魏亮律师说，目前楼市执行的是“一房一价”政策，同一楼盘，不同组团、不同位置的楼栋都会产生不同的房价，因此该条款中“同品质房源”这个定义太过模糊，不但无法界定，反而还有利于开发商以此为由找借口。这种合同就是个销售噱头，可以称为营销陷阱。
同样，一些所谓的“无条件退款”其实是风险与利益同在。首先，交房与退房时间都是开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关税费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，契税等费用谁承担？
此外退房中，开发商审核或批准的时间主动权都在开发商，这就给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。
贷款风险你来承担
■案例：李先生 近签订购房合同时，发现除了标准格式合同外，附加条款补充协议中增加了内容：“银行要求提高首付比例的，购房者需在15天内补足余款，否则即视为违约；购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的，购房者须在15天内转为商业按揭，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约，开发商有权收回房产，并没收2万元定金。”面对如此条款，李先生无可奈何。
■解析：魏亮律师认为，在目前限购、限贷的形势下，开发商为了规避风险，把由于第三方（即指定银行）无法放贷导致的合同不能履行的责任，强加到了购房者的头上。这也提醒购房者在购房前要对自己的资信、贷款记录等有个全面清楚的了解， 先去楼盘合作银行咨询自己是否符合贷款条件，不要冲动之下先签了购房合同和附加条款让自己被动。魏律师提醒，要慎重签订合同条款，对于贷款政策变化对贷款购房的影响，要做相应的考量。
